Строительство коттеджных поселков — дело для России довольно новое. Здесь нам сложно опираться на опыт Запада, поскольку в Европе принципы построения загородных «коммунити» существенно отличаются от уже сложившихся у нас представлений о «правильном» поселке. Российские регионы ориентируются на Подмосковье и стараются учиться на ошибках пристоличного региона, подчас довольно печальных. Например, в окрестностях Москвы есть поселки, в которых не продано ни одного дома, хотя построены они два-три и даже четыре года назад; вряд ли эти «поселки-призраки» будут проданы и в обозримом будущем. Виной тому в 70% случаев промахи с обеспечением объектов социальной инфраструктурой, а вернее, практически полное отсутствие инфраструктурной составляющей, равно как и хороших трасс.
Другая сторона вопроса — суммы, которые владелец коттеджа вынужден платить за предоставляемый комплекс услуг. Если для обитателя района организованной застройки класса «люкс» ежемесячные расходы около 20 тыс. руб. не представляются существенными, то покупатель дома в поселке категории «эконом» предпочтет платить немногим больше, чем в городской квартире, и при этом захочет получить минимальный набор услуг без дополнительных затрат.
Компания «РОДЭКС Северо-Запад» описывает сегодняшнюю ситуацию с инфрастуктурой коттеджных поселков исходя из собственного опыта: «Наиболее реальную оценку инфраструктуры КП можно провести по реализованным проектам, в которых продажи закончились, в домах уже живут люди и, соответственно, в полной мере функционирует инфраструктура, — говорит Марина Карпихина, руководитель департамента развития компании. — На данный момент практически каждый девелопер стремится придать своему проекту конкурентное преимущество и повысить качество жизни его обитателей, в связи с чем прилагает к поселку «бонус» в виде дополнительной инфраструктуры. Инфраструктура повышает привлекательность коттеджного поселка при продажах и при грамотном подходе может повлиять на ход реализации проекта. Отдача от нее начинается еще на этапе строительства. Далее, когда поселок уже получает новую жизнь, инфраструктура выполняет свои непосредственные фунуции. Однако не все так просто, как кажется. Введение в генплан проекта дополнительной инфраструктуры автоматически накладывает экономическую печать на весь поселок и приводит к удорожанию домов».
Удорожание часто бывает таким существенным, что пренебречь им практически невозможно. Вот какие цифры приводит Дмитрий Назаров, руководитель отдела продаж проекта «Малоэтажное жилье» компании «Фаэтон Девелопмент Групп»: «Если в нашем коттеджном поселке «Вайя» цена дома площадью 180 кв. м с участком 20 сот. и городскими коммуникациями составляет 11 907 000 руб., то в КП, удаленном от города на 60–100 км, с низкой транспортной доступностью и без социальной инфраструктуры — в 1,5–2 раза ниже».
Цифры говорят сами за себя: инфраструктура сегодня входит в тройку основных критериев, наряду с удаленностью КП от города и природными условиями (наличие-отсутствие леса или водных объектов, микроклимат и пр.). Обеспеченность социально-спортивными благами тоже влияет на цену квадратного метра обретаемого коттеджа. Сложность сегодняшней ситуации в необходимости соблюсти баланс необходимого и достаточного, не только ориентируясь на запросы сегодняшнего дня, но и с учетом бурно эволюционирующих критериев здорового образа жизни россиян, которые, собственно, стремясь сохранить душевное и физическое здоровье, переселяются из городов в пригородные зоны.
Мониторинг предпочтений
Тяжелый опыт москвичей отрезвит кого угодно. И даже самые смелые из застройщиков в Ленобласти не решаются сегодня формировать структуру услуг внутри КП без предварительного тщательного изучения спроса. Незыблемым остается разве что «прожиточный минимум» — reception с охраной всей территории, детская площадка, мощение и освещение общественной зоны, гостевая парковка. Расширенный список для Ленобласти включает в себя некоторые бытовые службы (прачечную, химчистку, парикмахерскую или салон красоты), кафе, автомойку. Далее начинается «область изысков», часто влекущая за собой дополнительные риски, которых компании всячески стараются избежать, даже если речь идет об элитарной застройке.
Об исследовании покупательских предпочтений рассказывает Алексей Цветков, начальник одела маркетинга УК «ПБЛ Холдинг»: «Мы выяснили, что более 80% покупателей, помимо стандартного набора инфраструктуры, хотели бы видеть на территории поселка класса «элит» спа-центр и бассейн, 80% — ресторан, 60% предпочитают фитнес-центр, теннисные корты и небольшой супермаркет. Более 50% хотели бы, чтобы в поселке был детский сад. Наименее востребованными по итогам наших исследований оказались кинотеатр и боулинг — их назвали менее 5% опрошенных. Кроме того, другие наши исследования в этой области показывают, что если покупатель собирается жить за городом постоянно, то ему уже необходимы супермаркет, аптека, медицинское обслуживание, детский сад и школа. В зависимости от класса поселка в его инфраструктуру могут входить торговый центр, фитнес-клуб, спортивно-развлекательный комплекс: бассейн, лыжная база, каток, футбольное поле, аквапарк и пляж. Те, кто собирается приобрести дом у воды, уделяют особое внимание наличию в поселке собственного яхт-клуба. Желая выделить свой проект среди конкурентов, застройщики добавляют такие объекты, как скейт-парк, конеферма, мини-зоопарк».
Управляющая компания «ПБЛ Холдинг» хорошо изучила потребности покупателя с изрядными финансовыми возможностями, предпочитающего постоянно жить за городом. Те, кто строит КП бизнес-класса, имеют несколько иной список объектов социального обеспечения «сверх минимума». На эту тему высказался генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков: «Компания «ПулЭкспресс» имеет опыт реализованного дачного поселка бизнес-класса «Борисово», в котором уже живут люди, причем во все сезоны. Обеспечивая постпродажное обслуживание в поселке и поддерживая постоянную связь со своими клиентами, компания убедилась в ненужности избыточной инфраструктуры в поселках бизнес-класса. Нужно понимать, что собственная инфраструктура обременительна в финансовом плане как на этапе покупки домовладения, так и в процессе его содержания».
Цена удовольствия
Стоимость содержания инфраструктуры владельцами коттеджей определяется управляющей компанией. Минимальные эксплуатационные затраты для домовладельца оцениваются в среднем в 100 дол. в месяц — эта сумма не намного больше, нежели затраты на содержание рядовой квартиры. Таких денег требуют дачи в удаленных от города поселках, расположенных, например, в Приозерском районе. Затраты в поселках, предназначенных для постоянного проживания, составят уже 200–300 дол. в месяц, а в клубных или элитных жизнь еще дороже. По расчетам компании «Конкорд», в поселке «Северный Версаль» (Лахта) на эксплуатацию будет уходить не менее 1,5–2 за квадратный метр — без учета стоимости охраны, но зато с оплатой услуг садовника (при этом площадь домов в поселке 450–1200 кв. м). Компания «Олимп-2000» рассчитала, что в элитном поселке «Репинская усадьба» цена обслуживания коттеджа — 400 дол. Одно из самых дорогих на сегодняшний день обслуживание в уже сданном поселке «Горки СПб» компании «Петростиль», которое оценивается в 600 дол. в месяц. Но и стоимость коттеджей там была в свое время одной из самых высоких для петербургского рынка.
Как уменьшить расходы
Что может снизить цену? На эту тему рассуждает Марина Карпихина: «Некоторые девелоперы стараются использовать возможности инфраструктуры прилегающих к поселку населенных пунктов или самого города. Такой вариант позволяет несколько снизить экономическую нагрузку на проект, а значит, и на каждого жителя. Эффективность такого подхода следует рассматривать в каждом случае отдельно. Как правило, компания, обладающая большим земельным участком, старается объединить его одним проектом с застройкой в несколько очередей и дать возможность жителям каждой пользоваться общим спортивным центром, водить детей в общий детский сад. Такой подход однозначно выгоден для застройщика и позволяет влиять на конечную стоимость продажи квадратного метра дома, которая может быть немного ниже, чем в поселке той компании, которая не имеет возможности совмещать инфраструктуры. Примером такого успешного, на наш взгляд, хода является проект «Можайская волна» московского холдинга «RODEX GROUP».
Все девелоперы уже поняли, что размер коммунальных платежей за «излишества» в значительной степени зависит от того, является инфраструктура закрытой или общедоступной. Для уменьшения нагрузки на жителей поселка по содержанию инфраструктуры застройщик зачастую делает ее доступной для жителей других поселков. Это в первую очередь касается таких объектов, как школа, детский сад, бассейн, ресторан. В качестве примера можно привести коттеджный поселок «Михайловское» (Петродворцовый район) от УК «ПБЛ Холдинг», в котором гостиничный спа-комплекс с шикарным рестораном будут вынесены за территорию и открыты для всех желающих. Таким образом, жителей поселка ограждают от дополнительных трат по их содержанию. Очевидно, это же (открытость для желающих со стороны) имел в виду и начальник отдела маркетинга и развития ООО «НеваИнвестПроект», Роман Лескин: «Все объекты инфраструктуры социального, бытового или развлекательного (досугового) характера в наших КП реализуются как отдельные бизнес-проекты и ориентированы на самоокупаемость. В этом случае содержание большого количества инфраструктурных объектов не ложится тяжелым бременем на домовладельцев — мы этого избегаем». УК «ПулЭкспресс» также приняла решение в элитном микрорайоне «Румболово» не идти по пути навязывания конкретных инфраструктурных объектов своим клиентам. «Мы планируем обеспечить площади для размещения инфраструктурных объектов, но не ограничивать клиента каким-то жестким перечнем», — говорит Андрей Бочков.
По пути снижения стоимости инфраструктурного обеспечения пошли и некоторые другие компании, причем, что знаменательно, объединив для этого свои усилия. Например, покупатели участков в коттеджном поселке для постоянного проживания «Малое Репино» (первый совместный группы компаний «Пул-Экспресс» и компании «Особняк» — предприятия группы компаний ЛСР) будут иметь возможность пользоваться зоной отдыха Репино–Ленинское, предоставленную им компанией «Особняк». Составляющими этой зоны отдыха являются многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс, включающий скейт-корт, велосипедные и беговые дорожки, футбольное поле, теннисные корты, волейбольные и баскетбольные площадки, бассейн. Такой подход — едва ли не прорыв в девелопменте Ленобласти, поскольку до сегодняшнего дня компании не стремились объединять усилия для обеспечения доступной инфраструктурой своих покупателей. Большинство из них придерживались той же точки зрения, что и Марина Карпихина: «Если девелопер располагает значительными земельными ресурсами либо в процессе реализации одного коттеджного поселка ему удалось приобрести землю еще под один коттеджный проект, то экономически приемлем вариант обеспечения всей застраиваемой территории общей инфраструктурой. Следует отметить, что этот вариант распространен в рамках одной компании. Во избежание юридических споров компании-конкуренты не готовы в рамках сотрудничества совмещать инфраструктуру строящихся объектов».
Очевидно, что в сложившей ситуации застройщикам проще будет досконально изучить юрисдикцию в этой области и обходить все подводные камни, дабы «взявшись за руки» решать инфраструктурные задачи, а не продолжать возведение дорогостоящих объектов исключительно своими силами.
Руководитель направления БКДК «HAUS-Konzepr» Содружество» Сергей Ковальчук уверен, что спортивно-оздоровительные комплексы порой могут обойтись застройщикам КП не так дорого, как они думают. В частности, использование большепролетных клееных деревянных конструкций (БКДК) существенно удешевляет возведение физкультурно-оздоровительных объектов, спортивных залов, теннисных кортов и крытых плавательных бассейнов, а также конноспортивных манежей. В Европе более 70% подобных объектов строится с применением таких конструкций. Помимо выигрышных функциональных свойств БКДК, важны также эстетические качества древесины, которые позволяют оставлять конструкции открытыми в интерьере, что тоже обеспечивает экономию при строительстве. Вообще использование в большепролетных зданиях БКДК по сравнению с различными технологиями строительства позволяет снизить стоимость покрытий на 10–25%, общую стоимость проектирования и строительства на 15–25%, стоимость эксплуатации на 20–70%. Экономическая целесообразность выбора БКДК возрастает с увеличением пролетов (от 18 м). Кроме того, в этом случае имеет место снижение транспортных расходов и уменьшение трудоемкости монтажных работ.
На чем не стоит экономить
Вариант со строительством большого числа объектов социальной инфраструктуры и предоставления их в пользование людям «со стороны» вполне понятен. Но если можно «сдать в прокат» кафе, ресторан или бассейн, то на ландшафтной архитектуре коллективных зон поселка кому-то из девелоперов вряд ли удастся нажиться. И в самом деле, не скажешь же тому, кто пришел в бассейн из другого поселка: «Оплати-ка, дружок, еще и изысканное мощение, по которому ты шагал, липовую аллею, воздухом которой дышал, и блеск водопада, которым любовался». Невозможно также исключить из перечня коммунальных услуг для каждого из жителей поселка озеленение, тогда как от услуг спа-центра или теннисного клуба он вполне может отказаться. Поэтому неудивительно, что строительные компании стремятся экономить прежде всего на ландшафтно-архитектурных решениях коллективных зон КП. Разумеется, делают это далеко не все, и положительных примеров можно привести великое множество. Многие компании строят на территории поселков искусственные водоемы или же максимально облагораживают уже имеющиеся. Например, в проекте «Румболово» между Румболовским бульваром и Мельничным Ручьем обустраивается зона отдыха, основной объект которой — искусственный водопад будет открыт уже в сентябре 2008 года. Во многих поселках застройщики оберегают природные леса и дополняют их рукотворными аллеями (проекты «Гармония», «Кивеннаппа», «Сторожевая гора», «Вайя» и др.).
Однако в целом тенденция экономии именно на ландшафте отмечается, и это сводит к минимуму возможности общения жителей поселка, которые в итоге проводят свободное время исключительно за своими заборами. «Особенно страдает такая опция, как общение в процессе движения, — считает один из наиболее авторитетных экспертов в области ландшафтной инфраструктуры Валерий Нефедов. — Между тем оборудование променадов, велосипедных дорожек, набережных может обойтись не так уж и дорого, но при этом обеспечит обитателям поселков совсем иное качество жизни».
О принципах обустройства коллективных пространств у нас еще будет возможность поговорить на примере нашего ближайшего соседа — Финляндии, а также Великобритании, которая признана образцом для подражания во всем мире. Москва пока не стала эталоном: в очень дорогих проектах используется не вполне корректный подход «главное — не хуже, чем у других», а в экономичных вариантах об общественных зонах, так же как и в Ленобласти, стараются не думать вообще.
