По данным Управления Росреестра по Ленобласти, частники обес-печили региону 16,8 тыс. новых индивидуальных домов площадью 2,3 млн кв. м, что на 75% больше, чем в 2020 году, и в два раза больше, чем сдали застройщики многоэтажек. 12,96 тыс. частных домов построены на землях ИЖС (1,874 млн кв. м жилья), а 3,85 тыс. — на садовых участках (еще 408 тыс. кв. м).
Весь год был высокий спрос на загородные объекты, и в результате продажи установили новый рекорд. По информации консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в коттеджных поселках продано 11,6 тыс. домов, участков и секций в таунхаусах (плюс 14% к продажам 2020 года).
Среди проданных объектов преобладали участки без подряда, но их доля за год снизилась с 90 до 88% — за счет увеличения доли участков с подрядом и готовых домов с 5 до 7%. Их продажи выросли на 37%.
Предложение обновилось
По информации консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в начале 2022 года в 325 коттеджных поселках в продаже были 15,8 тыс. лотов и еще 1,1 тыс. секций в 31 комплексе таунхаусов. Объем предложения на 8% превышает минимальные за 10 лет показатели конца 2020 года. Не продано 41% объектов в поселках и 48% секций в таунхаусах.
Количество непроданных объектов сейчас на 8 п. п. больше, чем в начале года, когда в продаже оставались 34% заявленных в поселках объектов. Предложение обновилось за счет выхода новых поселков, в основном (80%) предлагающих участки под свободную застройку.
За год в продажу поступили 12,1 тыс. новых объектов (участков, домов и секций), это на 63% больше, чем годом раньше, и в 1,5–2 раза больше, чем в среднем выводили на рынок ежегодно последние пять лет. В новых проектах предлагаются в основном (83%) участки без подряда.
Объем продаж участков без подряда составил 10,3 тыс. шт. (плюс 12% за год). По мнению Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», на рост спроса за городом сработало сильное подорожание городских квартир, повлекшее отток из мегаполиса спекулянтов и микроинвесторов. Они пришли на рынок загородной недвижимости, и это очень сильно повысило спрос, подстегнуло рост цен и увеличило выручку девелоперов.
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», рост цен обусловил «переход» многих поселков в более дорогие ценовые группы, средняя цена сотки повысилась на 29%, участка — на 17%. Это заставило покупателей выбирать участки минимальной площади, из-за чего в каждой ценовой группе уменьшился средний бюджет сделки.
Снизилась с 41 до 32% и доля предложений дешевле 100 тыс. руб. за сотку. А доля сделок с землей дороже 300 тыс. руб. за сотку выросла — с 7 до 12%.
Лидером роста цен на участки стал прилегающий к Курортному району областной Выборгский, где сотка в ДНП предлагается в среднем за 691 тыс. руб., на 60% дороже, чем в начале года. В самом крупном районе Ленобласти, Всеволожс-ком, средняя цена сотки в поселках выросла на 19–25% — до 350 тыс. руб. в ИЖС и 215 тыс. руб. в ДНП.
По мнению Дмитрия Новосельцева, несмотря на подорожание, покупатели очень активны в начале 2022 года: в январе «1-я Академия недвижимости» проводила ежедневно пять сделок с участками. Однако растущие цены на стройматериалы понижают спрос, как и повышение ключевой ставки ЦБ до 8,5%, обусловившее удорожание ипотеки. Темпы строительства поселков и домов на купленных участках неизбежно снизятся.
Лидеры роста
За год продано 767 домов и участков с подрядом, как сообщает КЦ «Петербургская недвижимость», прирост числа сделок на 37%, и это выше, чем по рынку в целом. В итоге доля сегмента выросла с 5 до 7%. До 18% повысилась доля самых дорогих домовладений в числе проданных (в прошлом году она тоже увеличилась с 12 до 16%).
Бюджеты сделок с домовладениями выросли во всех классах: дома комфорт- и бизнес-класса покупали дороже, чем годом раньше, больше чем на 30% (в среднем 12,5 млн и 26,8 млн руб. соответственно), элит-класса на 20% (55,1 млн), а экономкласса — на 18% (6 млн руб.). Средний бюджет сделки превышает цену предложения во всех классах, кроме элитного.
За год в комплексах сблокированной застройки проданы 600 секций, на 13% больше, чем в 2020 году. Спрос был сконцентрирован в проектах в Вартемягах (на севере), Федоровском и д. Низино (на юге). Цена предложения секции показала прирост 25% и составила 16,6 млн рублей.
Эскроу для ИЖС
В самом конце 2021 года принят закон 476-ФЗ, который распространил механизм эскроу-счетов на ИЖС, если для строи-тельства жилых комплексов привлекаются средства по ДДУ.
Внесенные этим законом поправки в Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы и шесть федеральных законов задействуют все нормы 214-ФЗ. Для проектов, привлекающих средства дольщиков на ИЖС по ДДУ, прописан состав подлежащей раскрытию информации о компании и проекте, состав договора долевого участия, правила оформления прав на землю и нормы передачи дольщикам построенных домов и общего имущества (сетей, проездов, объектов отдыха), которое делится между собственниками, если строилось за их счет. Закон вступит в силу с марта. По мнению Дмитрия Майорова, гендиректора компании «Русь: НТ», возможность оплаты по ДДУ через эскроу, привлечет покупателей, которым эта схема знакома по рынку квартир. Клиентов в высоких ценовых сегментах условие строительства домов по типовым проектам и передачи ключей при готовности всей очереди не устроит. Дмитрий Новосельцев предполагает, что и в комфорт-классе клиенты настроены на нетиповые решения и будут обращаться в небольшие компании, готовые работать индивидуально с каждым заказчиком. Строительство по типовым проектам, льготная ипотека могут способствовать росту сегмента экономкласса, в котором ради низкой цены клиенты согласны на стандартное жилье. В этот сегмент возможен приход крупных городских застройщиков, знакомых с работой по 214-ФЗ. Своим опытом получения проектного финансирования для проекта ИЖС в Ленобласти готова поделиться ГК «Омакульма», первая в стране запустившая такую схему с Дом.РФ.
Екатерина Крылова,
менеджер компании «Экоплаза»
Главным событием 2021 года, на наш взгляд, стал двухкратный рост цен на всю линейку стройматериалов. Из-за этого многие отложили планы по строительству дома. К началу 2022 года цены более или менее стабилизировались. И это позитивный момент, поскольку покупатель может планировать свои расходы — от выбора проекта до материалов стен и отделки. Снижения цен точно не произойдет, поэтому тем, кто планировал строительство, нужно начинать в этом сезоне, чтобы успеть. В лидерах загородного домостроения, вероятно, останутся те же технологии строительства домов — каркас и клееный брус. Они оптимальны по многим параметрам, основные из которых цена, качество, экологичность. Поэтому такие загородные дома мы и предлагаем в первую очередь.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й академии недвижимости»
Год оказался, пожалуй, самым успешным за всю историю нашей компании. Мы получили «КАИССУ» за лучший загородный проект, сохранив лидерство в этой номинации.
Объемы продаж превзошли самые оптимистичные сценарии в модели бизнеса на 2021 год. Компания накопила значительный объем средств и готовится к приобретению новых земельных массивов под новые проекты.
В КП «Сосновские горки» продано 80 земельных участков, в КП «Разметелево» — все 72 участка первой очереди, еще около 40 участков второй. Могли продать больше, но не успели размежевать и внести в кадастр участки в новых очередях. В прошлом году завершены продажи в поселке «Город-Сад» и продана третья очередь КП «Дружное».
В «Коркинских просторах» осталось несколько наделов от 20 соток. Цены выросли: в «Разметелево» со 120 тыс. до 210 тыс. руб. за сотку (без учета инфраструктурного платежа 900 тыс. руб.), в «Сосновских горках» с 60 тыс. до 90 тыс. руб. за сотку (платеж за сети 600 тыс. руб.).
Год не был простым. Пандемия не отступила, пришлось серьезно адаптироваться к новым условиям работы и управления компанией, а объем работы многократно увеличился. В январе спрос не снижался. Однако мы считаем, что спрос должен притормозить, хотя впереди начало весеннего сезона, способствующее повышению. Однако спрос на участки в радиусе до 20 км от Петербурга стабилизируется к июлю 2022 года за счет снижения доли ипотеки. По всей видимости, проекты домов будут пересматриваться в сторону снижения площади и, возможно, качества отделочных материалов. А инвестиционный спрос на участки под
строительство домов для сдачи в аренду и на продажу останется высоким.
Виолетта Басина,
генеральный директор ГК «Омакульма»
председатель комитета РСС
по взаимодействию застройщиков
и собственников жилья
К нам обращаются собственники земельных участков, которые до сих пор нарезали их и продавали в розницу, либо строительные компании, работавшие по договорам строительного подряда. Они хотят выйти на уровень застройщиков малоэтажных жилых комплексов по «новому 214-му закону». Опыта у них нет. Строго говоря, на сегодня его нет ни у кого, кроме нас, в прошлом году нам первым удалось получить проектное финансирование банка Дом.РФ на строительство горизонтального ЖК «Омакульма-Аннино» под Петербургом. И учрежденная нами совместно с «Манн, Черемных и партнеры» компания I2O должна стать центром компетенций для застройщиков ИЖС. Она будет оказывать будущим застройщикам комплекс услуг по созданию продукта, включая маркетинг, разработку грамотных планировочных решений внут-реннего пространства домов и планировку территории, получение проектного финансирования и реализацию проекта. Среди задач компании «Манн, Черемных и партнеры» брендинг, вывод новых брендов на рынок, маркетинговая «упаковка», обучение управлению маркетингом. Мы также планируем привлекать иностранных партнеров в рамках работы проектной группы, в которой будем проводить обучение. Ведь, кроме проекта дома,
необходима планировка территории с учетом особенностей и интересов всех домовладельцев и даже их питомцев. Таково, кстати, и требование нового закона. Детские зоны, спортплощадки, объек-ты социальной инфраструктуры, общественные пространства должны быть спланированы в соответствии с местностью, окружением, ландшафтами и интересами жителей. Землевладельцы, подрядчики, развиваясь не самостоятельно, а с нашей помощью, заработают куда больше — именно за счет нашего опыта, в том числе в получении проектного финансирования, и грамотных решений.
