«Смешение» нескольких форматов в рамках одного коттеджного поселка и появление заметного количества предложений участков без подряда или даже без коммуникаций пришли на рынок в 2009 году как реакция девелоперов на затихший ввиду кризиса спрос», — сразу расставляет точки над «i» Ольга Трошева, зам. генерального директора ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость».
В самом деле, ничто так не стимулирует девелопера, как перебои в продажах: тут и возникает все богатство предложения, причем привлекательного по цене. Кроме того, участок с полной инженерной подготовкой, где можно строить индивидуальный дом по индивидуальным же критериям, гораздо дешевле участка с готовым домом. В начале 2009 года многие компании занялись переделками концепций, стремясь создать универсальный продукт, способный удовлетворить как можно больше потенциальных клиентов. «Компании пошли на частичное перепрофилирование проектов, которые уже находились в стадии реализации, отказавшись от строительства и продажи готовых домов, то есть от возведения домов на части участков в поселке. Такой подход позволяет сохранить определенный темп продаж. Ведь если проект «простаивает», то теряет репутацию. Вернуть к нему интерес будет довольно сложно», — считает Ольга Трошева.
Однако некоторые компании заявляют, что практиковали смешанный подход и до кризиса, полагая его разумным. К примеру, «ПулЭкспресс». «Мы применяли такой подход всегда, это не было связано только с кризисом, — говорит Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс». — Логика проста. Одни хотят приобрести готовое жилье, другие — землю, чтобы построить дом по собственному проекту или распределить денежные средства по своему усмотрению. Разумеется, такой подход приемлем в поселках эконом- и бизнес-класса, но не выше: в элитном сегменте при стоимости домовладения от 40 млн никаких смешиваний не может быть по определению. Надо понимать, что и в кризис, и сегодня основной спрос — это земля с сетями. Что касается подряда, мы его не навязываем, а продаем либо дом, либо землю. Суть предложения готовых домов не в том, чтобы вынудить покупать их, а в том, чтобы сделать предложение максимально разнообразным и законченным. Разумеется, часть поселка с готовыми домами и участки без таковых территориально разделены, чтобы те, кто купил готовый дом, не испытывали неудобств от стройки соседа».
В 2006–2007 годах в поселке «Зеркальный» от «ПулЭкспрес» 250 участков были проданы за полтора года. Причем изначально строился блок типовых домов в первой очереди поселка, а к моменту старта продаж второй очереди в первой покупатели уже вели строительство на свободных участках. По прошествии четырех лет поселок оказался полностью застроен. По аналогичной схеме велось строительство в поселке «Борисово-2», причем там, по данным «ПулЭкспреса», участки с готовыми домами были проданы в последнюю очередь: после завершения продаж участков под застройку.
Вам жить или отдыхать?
Помимо поселков с домами и землей без подряда, предлагают и варианты смешивания участков без инженерной подготовки (клиент может доплатить, в том числе в рассрочку, за подведение коммуникаций). Много вариантов, когда подряд на строительство дома поощряется более привлекательной ценой участка, нежели при покупке земли под самострой.
«Стратегия дифференцированного предложения характерна для более опытных компаний, которые за счет быстро продаваемых участков без подряда реализуют маржинальные участки с домами. Однако в поселках, где преобладают участки без подряда, у жителей есть риск столкнуться с возможной ситуацией возникновения «вечной стройки». Для решения этой проблемы девелоперы уже сейчас вводят практику подписания клиентом определенного регламента с указанием, в какие максимальные сроки и какой дом он обязуется возвести, — говорит Ольга Трошева. — На сегодняшний день смешанных поселков довольно много. Чаще всего участки разных типов смешивают в поселках экономкласса (3–6 млн руб. за участок с домом), комфорт-класса (6–10 млн руб. за участок с домом). Есть и доля проектов бизнес-класса, но это не новые предложения, а поселки, продажи в которых стартовали еще в 2008–2009 годах. Если сравнивать стоимость участка без коммуникаций и с обеспечением инженерией, разница составит примерно 1 млн руб.».
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком», предлагает смотреть на проблему смешивания форматов не как на простое разделение на «дорогие» и «доступные».
«Следует подразделять поселки на «дачные» и «для постоянного проживания». При наличии разноформатных построек классность поселка снижается. Но это может быть оправданно в кварталах крупной застройки для постоянного проживания. «Кивеннапа», пожалуй, самый намешанный проект из всех, так как в нем представлены все виды недвижимости (по-моему, даже участки без коммуникаций), во всяком случае, от земли до многоквартирных домов точно. К примеру, в таком масштабном районе застройки, как Янино, где есть квартиры в малоэтажном доме, таунхаусы, дуплексы и отдельно стоящие коттеджи, или Новая Ижора, это оправданно, поскольку делает продукт более разнообразным: к проекту можно привлечь больше покупателей. Если говорить о дачных поселках, то есть не для жизни, а для отдыха, то чаще всего смешивают форматы все-таки в экономклассе. В категории «элит» это нецелесообразно: мешает позиционировать проект и в конечном счете продавать его. В бизнес-классе смешивание допустимо, но такой поселок тоже будет хуже продаваться, чем отдельно стоящие домовладения одного формата. Таким образом, об успешности/неуспешности смешанных концепций говорят только продажи. А статистики пока нет. Только когда поселки такого типа «заживут», то есть в них появятся жители, а не инвесторы, купившие землю для перепродажи, можно будет сказать, что было удачно, а что неверно и почему».
Слово экспертам
Валерий Осипенко, заместитель генерального директора ООО «Партнер»:
Наш опыт говорит о том, что рынок загородной недвижимости стремится к европейскому стандарту: предложение должно быть максимально укомплектовано и однородно. Если это участки без подряда, то должна быть проведена вся инженерная подготовка, получены все разрешения на подключения, а назначение участков с точки зрения целевой эксплуатации должно быть однородно. Если продаются коттеджи, то тенденции в сторону готового дома с полной внутренней отделкой — завози мебель и живи. При этом покупатель непременно поинтересуется, кто будет его соседом. На нашем рынке более или менее сформированы сегменты классов «эконом» и «комфорт». Что касается сегмента элитного жилья, то он еще не сложился: в нашем регионе под элитным понимается что-то из серии «бизнес-плюс», только за очень дорого. А настоящий класс «элит» — это совершенно иная психология, которая требует куда более серьезного подхода.
Популярная «земля»
А что же сами поселки? Многие из них игнорируют стройные теории аналитиков. Коттеджный поселок комфорт-класса «5 холмов» предназначен и для сезонного, и для постоянного проживания (и таких много), в нем предлагаются и участки под строительство, и готовые коттеджи.
Весьма продуманным представляется проект Alpenhof — стилистически выдержанная и логически законченная территория с готовыми квартирами в домах-шале на территории коттеджного поселка «Охтинское раздолье». При этом в самом «Охтинском раздолье» продаются участки под ИЖС с полной свободой выбора проекта дома, ограничение лишь по этажности, размерам строения, расстоянию от границы участка и характеру внешнего ограждения. И таких поселков куда меньше.
В коттеджном поселке Green Hills выгодная цена участков (200 тыс. руб. за сотку с коммуникациями) предлагается при условии заключения договора-подряда на строительство коттеджа. Можно купить и без подряда, после согласования с застройщиком проекта будущего дома и сроков строительства, но по другой цене.
Коттеджный поселок Valkeasaari позиционируется для постоянного проживания. К продаже предлагаются подготовленные земельные участки с подрядом и без. Как и в поселке «Адмирал». Можно купить просто землю за 100 тыс. руб. сотка, а можно — с каркасным домом.
Также участки с подрядом и без есть в поселках «Аропаккузи», «Ахмузи», «Богемия» и «Вартемяги-комфорт». В «Баварии» до сих пор позиционировали землю с подрядом, но недавно выставили на продажу и участки свободной застройки (их 38). Причем цена участков с подрядом — 80 000 руб./сотка, а без подряда — 100 000 руб./сотка. Застройщик предлагает проекты каменного дома под чистовую отделку и деревянные дома. В «Верховском», что вблизи Выборга, предложение включает еще участки с подрядом и без, коттеджи и квартиры в таунхаусах.
Девелоперы понимают, что для многих купить участок без подряда и затем своими силами строить дом — единственная возможность обрести загородное домовладение. Однако, учитывая, что, продав участок в собственность без подряда, невозможно контролировать сроки и другие аспекты строительства, «землю в нарезку» оставляют в особой зоне застройки, отделенной от плановой зоны участков с подрядом. Например, в «Петегрофских предместьях» запланированы дуплексы, коттеджи и просто земельные участки, но с обязательным соблюдением единой архитектурной концепции и регламента застройки поселка. Здесь есть территориальный орднунг: участки в первой, третьей и пятой очередях продаются с подрядом на строительство дома и полным набором коммуникаций, включая газ, а без подряда — расположены во второй, четвертой, шестой и седьмой очередях.
В «Киссолове» можно купить просто землю, доплатив за коммуникации, а можно выбрать дом из типового многообразия каркасных, из газобетона и кирпича. В «Охта-йоки» предлагается на выбор: готовый коттедж под чистовую отделку в комплекте с коммуникациями на участке или земля без подряда. «Петровские сады» — крупный поселок: запланировано 280 домов на 33 га. На сегодня построена треть, есть и дома с подрядом, и участки.
И таких великое множество: это и Valkesaari, Vuoksa Holiday park, «Березки», «Богемия»… Десятки поселков предлагают готовое жилье разных типов — коттеджи, дуплексы, таунхаусы. Это «Балаково», «Бельведер», «Австрийская деревня», «Золотые ключи», «Ванино», а кроме того, Noteburg, Repino Village, «Мои Терийоки», etc... Разные типы недвижимости (коттеджи, таунхаусы), а также просто участки в застройку есть в ДНП «Воронино» и «Горки-3». И это далеко не исчерпывающий перечень. И все же подавляющее большинство предложения на сегодняшний момент — участки с подготовленной инженерией. Аналитики отмечают, что в этом году стал очевиден рост интереса клиентов к участкам с подрядом, но тут, как говорится, время покажет.
По мнению Марины Агеевой из УК «ПулЭкспресс», наиболее распространенные форматы микст-проектов — «квартиры и таунхаусы», «коттеджи и таунхаусы» и «коттеджи и участки». Эксперт считает их вполне успешными. «Пример удачного завершенного (1-я очередь) микст-проекта «дома и таунхаусы» — это поселок «Янино». Вариант сблокированной и многоквартирной застройки («квартиры и таунхаусы») распространен в Курортном районе, рядом с Разливом и Сестрорецком. Таунхаусы в проектах с коттеджами призваны сэкономить площадь, оптимизировать их использование и предложить покупателю низкую цену. Есть еще и психологический аспект: иногда, осмотрев таунхаус, потенциальный покупатель принимает решение доплатить разницу и поселиться в коттедже (а не в 2–3-этажной квартире с соседями). Минус таких проектов — проблема сбора средств за облуживание поселка. Обычно жители коттеджей готовы оплачивать более дорогой сервис высокого уровня. Владельцы же таунхаусов предпочитают оптимизировать свои затраты и ограничиться простым и дешевым набором услуг», — говорит г-жа Агеева.
Разумеется, эксперты не отрицают наличия в смешивании поиска выгоды девелоперами. По мнению Марины Агеевой, в случае микста «дома и участки» застройщик, по сути, «визуализирует» поселок, создает представление об архитектурном стиле, работе строителей, общем виде будущего поселка, стимулируя потенциальных покупателей. При этом, не застраивая поселок полностью, девелопер избегает риска заморозить собственные вложенные средства на несколько лет.
«Поселки, включающие, помимо прочего, и свободные от застройки участки, — это минимальные вложения и быстрая отдача для инвесторов, — говорит Светлана Невелева. — Инженерно подготовленная земля при наличии регламента и правил застройки — самый ходовой товар, так как человек имеет возможность влиять на строительство своего дома. Поэтому даже в проектах с готовыми домами после 2008 года появилась дополнительная категория «участки с подрядом и без». После кризиса свободных средств для строительства у девелоперов стало меньше, отсюда и размытость форматов».
Слово экспертам
Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью УК «СТАРТ Девелопмент»:
Земля или готовый дом? Здесь все зависит от предназначения поселка. Если он задуман как альтернатива городскому жилью и годен для постоянного проживания, то здесь клиент очень нетерпелив — ему не до стройки. Ему, как и покупателю квартиры в многоэтажном доме, важна стадия готовности дома, ему нужно «здесь и сейчас», а не «главное ввязаться в бой». Иными словами, у него нет времени на то, чтобы, купив участок, строить самому, — как правило, это процесс небыстрый. Впрочем, это касается прежде всего проектов экономкласса. «Разнообразие форм, а не стилей» — вот самый удачный вариант для самостоятельно застраиваемых девелопером поселков. Типы домов могут быть разные: коттедж-таунхаус-дом средней этажности. Если все выдержано в единой стилистике, то лучшего для эконом- и комфорт-класса не придумаешь.
