Главное — начать
Рынок коттеджного строительства всегда был жестко привязан к качеству транспортных артерий. Например, на достойном уровне находится организация дорожных сетей во Всеволжском, Выборгском и Курортном районах — так и стоимость жилья на территории этих районов одна из самых высоких. И застройщики объектов во Всеволожском и Выборгском районах имеют некоторое преимущество перед остальными.
Другой пример: красивейший Приозерский район долгое время оставался малоинтересным для покупателей коттеджей. Дорожное строительство обусловило изменения на Приозерском направлении. Даже начало работ по реконструкции Приозерской трассы вызвало резкий рост числа малоэтажных жилых проектов в этом направлении, а строительство новой автодороги КАД — Скотное (нового Приозерского шоссе) улучшило транспортное сообщение ряда населенных пунктов (упростив, в частности, путь к поселкам «Охтинское раздолье», «Киссолово», «Новые Дубки» и др.).
Строительство новой скоростной трассы, которая свяжет Санкт-Петербург, Приозерск и Сортавалу, поможет развитию дальних населенных пунктов, от Синева до Мельникова и Васильева.
Крупные проекты дорожного строительства и реконструкции вроде бы должны сказаться на покупательском интересе. Но пока заметить это непросто — ведь понятие «транспортная доступность» складывается из таких параметров, как пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, плотность населения в районе. Пока глобальные стройки не завершены, оценить эти показатели сложно.
Качество трассы сегодня определяет не столько стоимость, сколько скорость продаж, считает Станислав Азацкий. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, подчеркивает: говорить о том, что цены резко возрастают с введением дорог, было бы неправильно. Цены растут плавно с момента начала строительных работ, например, на дороге КАД — Скотное цены на земельные участки сразу стали повышаться, и тормозили рост стоимости земли исключительно кризисные явления в экономике. Новые трассы появились в районе Всеволожска, в Колтушах. Здесь и так были высокие цены на земельные участки, а сейчас, когда транспортная ситуация после реконструкции дорог улучшилась, темпы продаж выросли.
Продолжение следует?
Из наиболее ярких проектов дорожного строительства последних лет специалисты отмечают расширение Киевского шоссе. «Правда, на сегодня оно расширено на территории Санкт-Петербурга, до границы с Гатчинским районом, и следующий этап еще не начался», — замечает Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга «Найт Фрэнк Санкт-Петербург». «Узкое место» отодвинулось от города, но не исчезло: «Объездная вокруг Гатчины забита в пятницу с четырех дня и в воскресенье — с трех до позднего вечера», — рассказывает Станислав Азацкий.
То же самое во Всеволожском районе: реконструированная Дорога жизни значительно сокращает путь до границы с Петербургом, однако пробка на Ириновском проспекте, обусловленная узким участком Рябовского шоссе, в часы пик сохранилась.
«Кольцевая дорога сегодня откровенно не справляется с возложенными на нее обязанностями. Ремонт семи основных съездов этой осенью делает проезд по ней лотереей: проскочим или встанем в пробке на несколько часов», — комментирует Михаил Гаврилов, директор северной филиальной сети компании «Александр Недвижимость».
«Лучше всего дела обстоят на Мурманском шоссе — великолепная трасса до самого Пупышева, кроме небольшого узкого места в Разметелеве, связанного с затянувшимся ремонтом моста», — уверен Михаил Гаврилов.
В целом реализующиеся дорожные проекты должны улучшить транспортную доступность населенных пунктов вдоль Мурманского шоссе, в направлении Всеволожска, Сортавалы, Лодейного Поля, Подпорожья, Петрозаводска и др.
Слово экспертам
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент»:
Сегодня покупатели загородной недвижимости часто отдают предпочтение южному направлению именно из-за хорошей транспортной доступности. За последние несколько лет администрация Петербурга проделала большую работу по развитию транспортной сети на юге города: это продление Витебского пр. и Софийской ул., расширение Киевского шоссе и строительство новых путепроводов, а также завершение КАД. Поэтому загруженность южных трасс сейчас снизилась до приемлемого уровня (исключая случаи ремонтов и аварий). УК «СТАРТ Девелопмент» строит поселок «Золотые ключи» рядом с Красным Селом, в Гатчинском районе. К поселку можно подъехать от Петербурга по Гатчинскому или Киевскому шоссе, а также от Гатчины. Так что наши клиенты не завязаны на один-единственный маршрут, что существенно упрощает ежедневную дорогу до работы.
Малая дорожная сеть
Пока остается неразрешимой и проблема местных, муниципальных дорог. За последние два года проведена огромная работа по приведению дорог в порядок. Другое дело, что сделано это в рамках текущего ремонта, а дороги, которые строились еще в 60-е годы прошлого столетия, под совсем иные нагрузки и интенсивность, требуют капитального ремонта, на который у области не хватает денег. «В основном выполняется ремонт существующих дорог, и, к сожалению, не всегда качественный», — рассказывает Тамара Попова. К примеру, дорога через Янино во Всеволожском районе полностью ремонтировалась два года назад, но транспортный поток здесь постоянно растет и сейчас магистраль снова в неудовлетворительном состоянии.
Что касается небольших поселковых дорог, за которые отвечают муниципальные власти, то сельские поселения взять на себя это финансовое бремя и не могут. Возникающие конгломераты коттеджных поселков отнюдь не улучшают ситуацию — зачастую муниципальные дороги, от которых отходят ветки к коттеджным поселкам, столь низкого качества, что это сказывается на темпах реализации жилья.
Область на ремонт таких дорог тратится, но не чрезмерно. Например, в 2011 году больше всего в латании нуждались трассы в ближайших к Петербургу районах: Всеволожском (здесь в этом году будет отремонтировано 49,8 км) и Гатчинском (50,9 км), меньше всего в удаленном Тихвинском (11,5 км). В 2012 году работы по строительству и реконструкции дорог на территории будут продолжены — например, по данным комитета по дорожному хозяйству, в Выборгском районе области в 2012–2013 годах планируется продолжить ремонт региональной дороги Зверево — Малиновка. Многие участки дороги общего пользования Молодежное — Верхнее Черкасово, судьбой которой активно интересовались жители, предварительно включены в план бюджетного финансирования на 2013 года.
Но нередко о подъездах к коттеджным поселкам задумываться приходится самим девелоперам. «Распространенной практикой является использование дорог за пределами поселков в существующем состоянии, иногда их незначительное улучшение — отсыпка гравием, «ямочный ремонт», гораздо реже асфальтирование, — рассказывает Тамара Попова. — Исходя из этого доля проектов, обеспеченных хорошими подъездами, напрямую определяется их местоположением: как правило, проекты внутри населенных пунктов рядом с Петербургом или близко к их границам имеют преимущество. По оценкам, это около 30–40% поселков, если говорить о тех проектах, которые застраиваются централизованно и заявляют сроки реализации».
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»: «Жители районов рядом с кольцевой дорогой, безусловно, ориентируются на общественный транспорт. Для коттеджных поселков же большее значение имеет локация, но транспортная инфраструктура тоже важна, так как большинство, выбирая для постоянного жительства загородный дом, продолжает ездить на работу в город. Например, дальнейшее строительство ЗСД облегчит не только движение внутри города с севера на юг и обратно, но и повлияет на увеличение спроса на южные районы Ленобласти. Сейчас практически не приобретаются участки к юго-западу от города. Есть вероятность, что при улучшении транспортной доступности спрос возрастет».
Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank: «Строительство дорожной сети в Ленобласти направлено в основном на поддержание растущих транспортных потоков между существующими населенными пунктами и Санкт-Петербургом. И преимущественно это касается районных центров, где такое строительство частично может финансироваться из средств федерального бюджета. Темпы развития дорожной сети за пределами мегаполиса оставляют желать лучшего. Конечно, дорожное строительство ведется, но для активизации процесса переезда населения за город этих темпов недостаточно. И, к сожалению, качество дорог обратно пропорционально расстоянию от города. Если рассматривать дорожный аспект с точки зрения развития малоэтажных пригородов, можно сказать, что перспективная зона удаленности от черты Петербурга ограничивается радиусом 30–40 км, дальше качество и разветвленность дорожной сети резко снижаются».
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН: «Развитие транспортной инфраструктуры, в частности, строительство дорог, оказывает существенное влияние на развитие Ленобласти: и промышленных, и логистических, и жилых зон. Но влияние новых дорог на цены и продажи мы бы смогли почувствовать, если бы не кризис, который серьезно отразился на всем загородном рынке. Сегодня же отследить и точно сказать, насколько могла бы измениться стоимость земли и коттеджей в поселках, где благодаря новым дорогам улучшилось транспортное сообщение, невозможно».
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»: «Пока дорожное строительство мало сказывается на загородном рынке — ремонт носит весьма фрагментарный характер. Например, на юге, в Гатчинском направлении, до Зайцева сделали новую дорогу, но при этом объездная вокруг Гатчины накануне и под конец выходных постоянно в пробках. Кроме того, и экономическая ситуация на рынке такова, что многие откладывают глобальные приобретения. Количество сделок в этом году не выросло. Одна перспектива улучшения транспортной доступности завтра на увеличение продаж сегодня не влияет».
Михаил Гаврилов, директор северной филиальной сети «Александр Недвижимость»: «Определяющее значение для загородного рынка имеют Приморское шоссе, трасса «Скандинавия», Приозерское шоссе, а также Мурманская трасса, Киевское шоссе и отчасти Колтушское шоссе. Помимо указанных трасс есть еще ряд дорог местного значения, которые являются связующими, объединяющими и объездными, но основную нагрузку несут все-таки не они. Дополнительным осложняющим фактором является и то, что большая часть дачных и садоводческих товариществ расположены вдоль тех же трасс. Поток дачников и садоводов в пятницу из города и в воскресенье в город практически парализует движение по основным шоссе».
Слово экспертам
Дмитрий Шевченко, заместитель генерального директора ООО «Дачный поселок «Балтийская слобода»:
Тенденцией последних лет стал активный рост интереса девелоперов к южным районам — заметно выросло число проектов в Ломоносовском, Гатчинском и Тосненском. Безусловно, не последнюю роль в этом сыграло строительство южных участков КАД, соответствующих развязок и, как следствие, улучшение транспортного сообщения между этими районами и Петербургом. Таким образом, районы на юго-востоке Ленобласти должны пользоваться большей популярностью у потенциальных покупателей в связи с относительно низкой плотностью машинопотоков. Уверен, что, несмотря на большую популярность северных районов, будет возрастать интерес покупателей и к югу Ленобласти — с появлением коттеджных поселков, предлагающих развитую инфраструктуру, и улучшением состояния автомобильных дорог и развязок.
