Иными словами, рынок остался в той же форме, хотя могло показаться, что год был как никогда урожайным для девелоперов загородного направления. Однако в некотором роде это все же так, поскольку урожайность нужно оценивать по сегментам рынка, а некоторые создавали видимость успеха. Другая тенденция — хаотичность появления и исчезновения многих проектов в листингах, связанная либо с ребрендингом, либо с приостановкой продаж вследствие отсутствия спроса. С начала 2012 года, как отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость», загородный рынок характеризовался большим числом мелких игроков, которые приступают к строительству и открывают продажи довольно стихийно. Примерно 80% проектов, вышедших на рынок, никак не анонсировались, и узнавали о них по факту начала реализации. Предлагались в подавляющем большинстве земельные участки или участки с недорогим подрядом.
Таунхаус потеснил участки
«В 2012 году, особенно в конце, наблюдалась тенденция небольшого уменьшения в предложении доли проектов, в которых представлены участки без подряда, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» — В итоге она снизилась на 5–7%, тогда как в 2011 году росла. Также в 2012-м наблюдалась тенденция сокращения числа коттеджных поселков с предложением «только участки» и рост числа проектов смешанного типа (коттеджи, участки и таунхаусы) в том числе и вследствие реконцепции, что подтверждают и прежние проекты, и ряд новых смешанного типа (например, «Близкое» компании «Петростиль»)».
По данным «Петербургской недвижимости», на рынке участков без подряда весь год отмечалось падение интереса клиентов к земле без инженерной подготовки; как результат — снижение объема продаж к концу года на 12% и на 23% по сравнению с концом 2011 года. Сказалось и падение реального спроса на объекты данного формата, и рост спроса на таунхаусы. По таунхаусам же продажи выросли на 53% в сравнении с началом 2012 года и в 2,6 раза в сравнении с концом 2011-го. Однако основные продажи приходились всего на несколько проектов этого типа.
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), в течение 2012 года в оборот вошло 80 коттеджных поселков. Это меньше, чем в предыдущие четыре года, включая кризисные: в 2008 году — 97 поселков, в 2009 — 91, в следующие — 88 и 90 соответственно.
«Повторно не замораживать»
Часть проектов после удачного запуска поддерживали стабильный уровень продаж и рекламы, однако некоторые сошли с дистанции практически сразу после старта. Иные то открывали, то закрывали продажи в течение года. И этот «лист ожидания» весьма внушительный — по данным БАРН, планировали, но так и не открыли продажи поселки: «Александровский», Golf-dacha, «Дудергоф», «Кивеннапа-Ильичево», «Комаровский берег», «Лесной уют», «Немецкая слобода», «Озеро Александровское», Osko-Village, «Поселок на Красном озере», «Поселок на Правдинском озере», «Разумовское», «Райяйоки», «Северное сияние», «Солнечное» (одноименный проект группы индивидуальных предпринимателей), «Усадьба Воронцово», «Царицына гора», «Царская долина», «Финский хутор» (другое название «Кротово Сити»), «Черноушево» и др.
Были проекты, где началось строительство, но не открылись продажи: «Акварель», «Калливере», «Муромицы», «Страусиный рай», «Соловьиная роща», «Таун-парк «Энкола», «Два берега». Никак не откроется новая очередь в «Новой Ижоре». По данным экспертов, осенью 63 проекта остановили продажи, а всего в течение года по тем или иным причинам прекращали реализацию около 80 коттеджных поселков. Так многие новички на поверку оказываются уже знакомыми проектами — ведь выходят на рынок повторно, а то и по третьему разу, после очередной «разморозки». К таким относят San Repino (он снова приостановил продажи после их возобновления осенью), проекты «Оккела», «Проба», «Строгановская усадьба» и др. «Лиственный мыс» прежде был поселком «Ягодное», позже именовался Lake’sBerryClub, а теперь ему предстоит пережить очередной ребрендинг и предложить себя покупателю под новым названием и, очевидно, с новым концептом.
Осенний марафон новичков был самым ярким: в течение трех месяцев осени вышло около 20 комплексов. Среди них: «Арли», «Березовка», «Близкое», «Дубровка», «Красная поляна», «На Парице», «Оредеж», «Солнечная поляна», «Сосновские озера», «Стирсудден», «Покровское», «Озёрный край», «Участки на озере Пионерском», «Хязельки», «Шагрово» и Liikola Club.
Загородный опт
Одной из заметных тенденций года стал массовый вывод в продажу земель под застройку, причем зачастую поселки выставлялись одним лотом. По данным БАРН, таких около десятка: проекты «Скала» (стоимость лота 20 млн руб.), «Городок на Ладоге», «Любаша» (10 млн руб.); оптом продаются земли в проектах «Невский», «Ладожский» и еще один неназванный во Всеволожском районе — все они от девелопера «Феникс». Кроме них, «Надежда», «Солнечные просторы», «Вишневское озеро» и «Долина озер», также выставленные одним лотом.
На этом фоне фактически оптовыми выглядели объемы торговли таунхаусами: проекты такого типа весь год отличались стабильностью спроса и успешными продажами. Результаты вдохновляли других участников рынка на «скоропостижный» ребрендинг, иные проекты добавляли себе квартиры, также пользовавшиеся популярностью у покупателя в силу соотношения качества и цены. В итоге «Черничная поляна» ввела формат таунхаусов и готовится вывести в продажу, а проект «Новая Грачевка» добавляет квартиры.
Весь год, по данным «Петербургской недвижимости», наибольшим спросом пользовались недорогие дома и участки: большинство сделок были на сумму до 5 млн руб., сделки дороже 6–7 млн — единичны. В коттеждном сегменте наиболее популярны объекты около 100 кв. м стоимостью примерно 4 млн руб. Максимум спроса на таунхаусы около 60 кв. м по цене примерно 3 млн руб. Самыми востребованными оставались таунхаусы до 2 млн руб.
В компании «ПулЭкспресс», сравнив итоги минувшего года и предыдущего, обнаружили, что предложение «мельчает»: заявленные в 2011 году крупные проекты с домами относятся к ценовой категории «бизнес» со средней стоимостью домовладения 15 млн руб. В 2012-м проектов с готовыми домами уже единицы (проект HONKA NOVA — одно из таких исключений), поселков, предусматривающих застройку таунхаусами стоимостью от 1,5 млн руб., чуть больше. Остальные же проекты предлагают участки под самостоятельную застройку, причем в половине из них стоимость уровня сегмента «жесткий эконом», то есть около 25 тыс. руб. за сотку.
Спрос однозначно сместился в сегмент дешевого предложения: таунхаусы и недорогие дома (3–5 млн руб.) и квартиры стали лидерами продаж. Увеличилось предложение квартир и проектов малоэтажных многоквартирных домов до четырех этажей в ближайших пригородах, и в первую очередь во Всеволожском районе. Год в целом прошел под знаком «компактности». Постоянные рекорды продаж ставила компания «Кивенаппа» со своими таунхаусами: помимо регулярно растущих продаж, в сентябре в таунхаусах продавались даже секции по 49 кв. м.
В сухом остатке
И все-таки, несмотря на расширение сегмента проектов смешанного формата (жилье и земля разных категорий) в течение года, 80% продаж приходились на участки с подрядом и без. Остальное составляли таунхаусы и коттеджи (или участки с обязательным подрядом). В целом за счет активных продаж земли и роста продаж в сегменте таунхаусов объем продаж в прошедшем году в среднем был выше позапрошлогоднего на 50%. К осени, по данным «Петербургской недвижимости», в 43% коттеджных поселков предлагались участки без подряда, а еще в 35% — участки с подрядом и без (так называемая смешанная застройка). Итого около 78% поселков были представлены только участками разной категории и степени подготовленности. На готовые, строящиеся коттеджи и участки с обязательным подрядом приходилось в течение года чуть более 20% продаж.
В элитном сегменте, как всегда, отличная от остального рынка картина. Компания Knight Frank St.-Petersburg отмечает активность и открытие продаж в проектах «Медное озеро — 2» (II очередь), «Уварово» (I очередь), «Озёрный край», «Сестрорецкие дачи», «Онегин Парк» (II очередь), «Мариинская усадьба» и завершение продаж в Patrikki Club. Одной из тенденций стало увеличение предложения особняков в высококлассных поселках ранее свободной стоимостной ниши от 0,9 до 1,5 млн дол.
С начала 2012 года растет неудовлетворенный спрос на загородном рынке, так как, несмотря на предложение большого числа объектов в давно завершенных поселках, в большинстве своем они уже не соответствуют современным потребностям потенциальных покупателей, поскольку морально устарели и не дают должного разнообразия выбора, считают в Knight Frank St.-Petersburg.
Слово экспертам
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:
Большинство девелоперов отмечают оживление спроса: уже с первых чисел января в отделы продаж звонят клиенты и договариваются о просмотрах. Однако вряд ли этот интерес быстро перерастет в сделки — сегодня, по нашим наблюдениям, период для принятия решения о покупке несколько увеличился. Все это говорит о том, что покупатели спокойно анализируют предложение и не боятся повышения цен. Тем более что сейчас предложение велико в каждом ценовом классе, в каждом районе, на любом удалении от города. И, для того чтобы выбрать подходящий объект, покупателю приходится провести большую предварительную работу, изучить все имеющееся предложение.
