На эти и другие вопросы ответил заместитель председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Управлении Росреестра по Ленинградской области, начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области Денис Шереметьев.
— Денис Евгеньевич, когда была проведена кадастровая оценка земель в регионе? Качественно ли она выполнена?
— Земли населенных пунктов в Ленобласти прошли кадастровую оценку в 2007 году, как и крупные массивы сельскохозяйственной земли (пашни, угодья и пр.). Кадастровая оценка земель дачных и садоводческих объединений граждан закончена в 2010 году. Работа была проведена довольно качественно. Но понятно, что к 2016 году данные устарели.
— Сейчас земля была бы оценена дороже или дешевле? И когда будет новая оценка?
— Не стоит говорить в общем: многое зависит от рыночной конъюнктуры. Например, сейчас земли для промышленного строительства востребованы и дорожают, как и участки под строительство многоэтажных жилых домов. Чтобы провести следующую кадастровую оценку, правительство региона должно заложить в бюджет достаточные средства на эту работу. Думаю, новая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов станет известна не позднее 2017 года.
— Расскажите, пожалуйста, о результатах рассмотрения споров по кадастровой стоимости в комиссии при областном Росреестре. Кто и с какими земельными участками обращается?
— В 2015 году было подано 58 заявлений по 84 объектам недвижимости, рассмотрено 13 заявлений, по семи приняты решения о снижении стоимости участков — в среднем примерно на 18%.
В 2016 году мы получили 36 заявлений, пять рассмотрены, по четырем приняты решения об установлении кадастровой стоимости участков в размере рыночной. Она на 15% ниже первоначально установленной. То есть расхождений в разы между результатами кадастровой и рыночной оценки не было.
Обращались в основном юрлица, владеющие большими участками земли, десятками гектаров.
— С чем чаще всего связаны отказы?
— Заявления по участкам земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения наша комиссия рассматривать не уполномочена: по закону комиссия занимается лишь объектами, кадастровая стоимость которых утверждена не ранее даты создания комиссии по спорам, то есть 25 октября 2012 года. Заявителям выдается документ, где сказано, что они могут обращаться в суд.
Отказы по другим заявлениям в основном связаны с неправильным оформлением документов. Прежде всего предоставляются отчеты о рыночной стоимости объекта на текущий момент, тогда как необходимы данные на дату проведения кадастровой оценки, результаты которой оспариваются.
Часто исправленные отчеты подаются повторно под тем же номером, что и первые, в которых обнаружены ошибки.
Совет заявителям: на сайте Росреестра сейчас есть подробная инструкция по подготовке документов для оспаривания, с видео. Изложено доступно и понятно.
— Есть ли у вас данные о понижении кадастровой стоимости через суд?
— Примерно могу сказать, что речь о 50–60 судебных решениях за 2015–2016 годы, когда кадастровая стоимость была пересмотрена. Измененные данные поступают в кадастровую палату Ленобласти и вносятся в ГКН.
— По мнению многих экспертов, законодатели сделали все, чтобы собственник квартиры, дачи, гаража не пытался оспорить «назначенную» цену имущества. Вы согласны?
— Шагом навстречу собственникам можно считать отмену обязательной экспертизы отчета о рыночной оценке, саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО). В начале июня приняты поправки в закон об оценочной деятельности. Это позволит снизить и финансовые, и временные затраты заявителей.
— Когда были оценены дома и квартиры?
— Решение о кадастровой оценке объектов капитального строительства было принято в июле 2012 года, на тот момент требовалось оценить стоимость 1,146 миллиона объектов недвижимости, внесенных в ГКН. Результаты кадастровой оценки ОКС утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 года. Данные о кадастровой стоимости ОКС в открытом доступе: на интернет-порталах областного правительства и Росреестра.
— Как определяют стоимость недвижимости для расчета налога тем, кто свои дома или участки поставил на кадастровый учет после утверждения результатов кадастровой оценки?
— Кадастровую стоимость земельного участка, здания или помещения можно определить тремя способами. Первый — это государственная кадастровая оценка. Она проводится по заказу субъекта РФ, ее результаты утверждаются постановлением правительства региона. В приложении к документу есть данные о кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учет. Второе приложение содержит данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости или земли в каждом кадастровом квартале. А третье — минимальную кадастровую стоимость для данного населенного пункта.
Если мы говорим об объектах капитального строительства, то определяется средняя по кварталу и минимальная для населенного пункта стоимость квадратного метра жилых и нежилых зданий, а также многоквартирных домов, жилых и нежилых помещений (приказ МЭР №113 от 18.03.2011).
Для земельных участков в границах населенных пунктов данные рассчитываются по 17 видам разрешенного использования.
Таким образом, если на кадастровый учет в 2016 году ставится, например, индивидуальный жилой дом, его кадастровая стоимость может быть определена Кадастровой палатой Ленобласти (у филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти есть соответствующие полномочия) — на основании средней стоимости одного квадратного метра недвижимости для кадастрового квартала. Если объектов такого же назначения в квартале не было, стоимость нового дома принимается на основании минимальной стоимости квадратного метра для этого населенного пункта. Это второй способ определения кадастровой стоимости, и конечный результат зависит от удельных данных по кварталу (населенному пункту) и площади объекта.
Таким образом, определена кадастровая стоимость около 550 тысяч ОКС, которые поставлены на учет уже после утверждения результатов ГКО (после 2013 года). В итоге сейчас есть данные о кадастровой стоимости 1,7 миллиона объектов капитального строительства в Ленобласти.
Третий способ определения кадастровой стоимости — через суд или по решению комиссии по спорам при Росреестре. Но это лишь для небольшой доли объектов.
