С января по сентябрь в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», продано 6700 участков, домов и таунхаусов. Это примерно столько же, сколько за тот же период 2022-го, и меньше, чем в рекордные по спросу 2020–2021 годы. По итогам года продажи могут составить около 8 тыс. объектов (в 2022 году — 7,8 тыс.).
Вектор вниз?
В РФ ввод жилых домов на землях ИЖС и на садовых участках по сравнению с октябрем 2022 года сократился на 60%, с 5,1 млн до
2 млн кв. м. По сравнению с сентябрем 2023 года падение ввода ИЖС по стране составило 67% (то есть в три раза). В Ленобласти падение по числу домов — минимум за последние три года, по площади — на 40%, с 147 тыс. до 253 тыс. в сентябре. В октябре прошлого года было введено 201 тыс. кв. м.
Отмечается и снижение накопленным итогом: за 10 месяцев прошлого года Управление Росреестра по Ленобласти поставило на учет
2,47 млн кв. м частных домов, в этом году — 2,28 млн «квадратов». Частники по-прежнему обеспечивают две трети (65%) построенного в регионе жилья.
По дачным и садовым участкам, а также по наделам ИЖС — рост: 75,5 тыс. сделок, на 40% больше, чем в прошлом году.
С начала года уменьшилась средняя площадь дома, поставленного на учет:
с 137,5 кв. м в январе до 125 кв. м в октябре.
Ипотечно-строительный рекорд
В Сбере сообщают, что в октябре был скачок спроса на ипотеку для ИЖС (строительства). Ипотека на строящиеся квартиры потеряла с сентября 23%, квартирная «вторичка» — 13%, в целом выдача сократилась на 14%, в том числе по льготным программам, в которых первый взнос сейчас составляет 20%. А число сделок по ипотеке на ИЖС выросло на 18% и достигло 11% в структуре продаж банка (плюс 3 п. п.).
По предварительным данным, за десять месяцев 2023 года выдано 78,5 тыс. кредитов на ИЖС (строительство) общим объемом 344,1 млрд руб. Столь заметный интерес к индивидуальному строительству можно объяснить возможностью оформить кредит по льготной ипотеке: за октябрь доля льготных программ в ипотеке на ИЖС достигла почти 100%. В общем объеме 67% кредитов выдаются по программе «Господдержка», 29% — в рамках «Семейной ипотеки» и 4% по сельской и IT-ипотеке.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка объяснил приток покупателей на рынок ИЖС ужесточением условий кредитования и продолжающимся ростом цен на первичное и вторичное жилье, в то время как строительство индивидуальных домов обходится дешевле. По его данным, «в Московской области стоимость квадратного метра в строящемся частном жилом доме составляет около 60 тыс. руб., тогда как «квадрат» на первичном рынке стоит почти в три раза больше, а на вторичном — практически в 2,5 раза больше».
По итогам трех кварталов больше половины выданных Сбером кредитов пришлись на ИЖС без подрядчика (самостоятельное строительство).
Загородная первичка
В коттеджных поселках Петербургской агломерации спрос на участки был сосредоточен в зоне не дальше 40 км от КАД: 25% сделок на расстоянии до 20 км, еще 47% — до 40 км.
Больше половины (62%) сделок заключены по цене до 200 тыс. руб. за сотку. Выросли продажи самых дорогих участков — больше 1 млн руб. за сотку (или 17,7 млн руб. за участок в среднем по выборке).
Средняя цена продажи участка с начала года не изменилась — 2,3 млн рублей.
Продажи коттеджей (и участков с обязательным подрядом на строительство) выросли: в июле — сентябре их куплено на 41% больше, чем за предыдущие три месяца. Средний бюджет сделки с домом вырос с начала года на 19%, до 21 млн руб. При этом 59% продаж — это домовладения комфорт-класса, средняя цена которых 15,7 млн рублей.
«Ключ» на 15
Повышение ключевой и ипотечных ставок, по мнению профессионалов рынка, скажется прежде всего на кредитных покупках участков без подряда.
По оценке Сергея Балуева, в компании «ФАКТ.» ипотека используется в 60% сделок. В первую очередь это кредиты по госпрограммам, которые используют для покупки участка с подрядом или готового дома у застройщика, и здесь на спрос влияют не ставки (они льготные), а увеличение размера первого взноса с 15 до 20%.
Дмитрий Новосельцев считает, что при оптимистичном сценарии — сохранении льготных программ ипотеки — спрос на дома сохранится. При консервативном сценарии спад продаж будет заметны в самом финансово емком сегменте загорода — готовых коттеджей. Временный избыток предложения в первой половине 2024 года может привести к определенному снижению цен.
Ждать ли более удачного момента для покупки? Дмитрий Новосельцев, исходя из принципа «жить надо сегодня», рекомендует покупать дом, но при этом активно торговаться.
Сергей Балуев, основываясь на личном опыте, событиях последних двух-трех лет и общей истории рынка, напоминает, что никогда не было выгодно покупать «завтра». С учетом раскручивания инфляции «завтра» покупка для себя или как инвестиция будет дороже.
Доходность с обгоном
В качестве доходной загородной недвижимости, позволяющей обогнать инфляцию, эксперты предлагают рассмотреть несколько вариантов. Покупка участка в поселке на стадии еще не подведенных коммуникаций (важное условие: надежный застройщик поселка) и перепродажа надела, обеспеченного сетями, по более высокой цене, по данным Дмитрия Новосельцева, в проектах «1-й Академии недвижимости» принесли микроинвесторам доход 30% и более.
Можно приобрести землю с сетями, построить дом и продать его, но это требует от инвестора знаний, умения выбирать участок, проект и рассчитывать баланс вложений в землю и дом.
По мнению Сергея Балуева, один из самых интересных вариантов — заход в инвестиционные проекты, в которых можно сохранить свои сбережения и обогнать инфляцию. Это объекты с пассивным доходом.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Участки без подряда за три квартала составили 88% сделок, столько же, сколько в прошлом году. Новое предложение все заметнее смещается в сторону участков без подряда: за девять месяцев это 96% лотов в новых поселках. На дома и таунхаусы пришлись всего 4% пополнения рынка. тогда как в прошлом году коттеджи и таунхаусы составили 9% новых предложений.
С учетом этого факта в дальнейшем доля УБП в структуре продаж может увеличиться и свидетельствовать о снижении платежеспособности покупателей.
Тем не менее нельзя не отметить, как за последние четыре года, с начала пандемии, выросла доля сделок с домовладениями (коттеджами): с 5% в 2020 году до 8% в 2023-м. Спрос в этом сегменте поддержала более доступная ипотека, прежде всего льготные программы, распространенные на ИЖС в 2023 году.
В третьем квартале выросли продажи самой дорогой земли — свыше 1 млн руб. за сотку, что связано с подорожанием участков в самых популярных и развитых проектах неподалеку от Петербурга и в лучших рекреационных локациях. Тем не менее сделки с такими участками составили всего 1% общего количества.
Дмитрий Новосельцев,
председатель директоров
«1-й Академии недвижимости»
Для «1-й Академии недвижимости» сезон стал удачным, годовой план продаж участков к ноябрю был перевыполнен. Неожиданно результативным оказался август: мы заранее объявили о повышении цен в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» с 1 сентября и продали в августе рекордное число участков. Осенью продажи были активнее прошлогодних.
В конце 2023 года в КП «Разметелево» запускается газопровод, а водопровод переключается на центральное водоснабжение. Там построено 40 домов.
В «Сосновских горках» газопровод уже заводится по программе догазификации, она реально работает. Поэтому с февраля вновь повысим стоимость земельных участков — рынок это позволяет.
Планомерный рост цен привлекает инвесторов и позволяет им получать доходность от 30% годовых. Больше половины покупателей — микроинвесторы. В поселке «Разметелево» построено около 40 домов на продажу. Это панельные дома по финской технологии, каркасные дома и дома из газобетона. Более четверти уже проданы. Средняя стоимость домов 17–18 млн руб., средняя площадь около 150 кв. м.
В октябре мы открыли продажи земельных участков в новом проекте «Вишнёвский берег» в Выборгском районе Ленобласти, на берегу озера Вишнёвское. Там всего 46 участков, все видовые, первая линия в 20 м от воды. Там уже готовы проезды, есть электричество и водопровод, строится административное здание.
Готовятся сделки по приобретению земельных массивов в Выборгском и Всеволожском районах.
Так что в новом году на карте Ленинградской области появятся еще два новых коттеджных поселка от «1-й Академии недвижимости».
Сергей Балуев,
директор департамента продаж ГК «ФАКТ.»
Сезон-2023 прошел успешно, по основному направлению — «продажа участков без подряда в коттеджных поселках» мы существенно перевыполнили план.
В этом году мы запустили три новых проекта: два экономкласса и один — это комплексная коллаборация «Негород Заневский» с хорошим темпом продаж. Сейчас строятся шесть домов, еще три дома в начальной стадии строительства.
В начале года запустили совершенно новое для нас направление доходных апартаментов. Апарт-комплекс «Ключ. Пионерское» — это объект с пассивным доходом. Сейчас в посуточную аренду активно сдаются четыре юнита, еще три строятся, всего в планах
17 юнитов, которые будут готовы к сдаче в 2024 году.
Продажи стартовали в конце лета, есть заключенные сделки. Проект получил положительные отзывы коллег по рынку.
В нашей структуре продаж 60% сделок — ипотечные. Изменение ставок пока не повлияло на комплексный продукт, участки с подрядом на строительство и готовые дома, поскольку задействована ипотека по госпрограммам, с льготными ставками. В этом сегменте важнее повышение первого взноса, но заметного падения запросов мы пока не видим. Рост рыночных ставок ипотеки скажется на продажах участков.
Уже отмечена тенденция уменьшения количества сделок в сравнении с летним сезоном. Под конец года вероятен типичный для загородного рынка всплеск, но январь, февраль и март, полагаю, не будут особенно отличаться от тех же месяцев 2023 года.
