Первичный рынок ИЖС на старте ценовой гонки, считают участники конференции для риэлторов, посвященной комплексному развитию территорий ИЖС и трендам рынка загородной недвижимости. Ее провели ГК «Омакульма» при участии представителей АО «ДОМ.РФ». Одним из основных драйверов развития этого рынка должна стать ипотека, а возможности рынка долевого строительства дадут ему мощный толчок.
«Государственный банк «ДОМ.РФ» первым внедряет все госпрограммы, - рассказала Ульяна Гусенкова, руководитель направления Санкт-Петербургского Центра ипотечного кредитования АО «ДОМ.РФ». - Другие банки уступают по условиям, разнообразию программ, которые они могут предложить, финансированию. Наиболее популярным продуктом при строительстве является льготная ипотека, по которой сейчас в банке «ДОМ.РФ» минимальная ставка составляет 8,1%. Максимальная сумма - 12 млн руб. Максимальный срок — 30 лет, минимальный первоначальный взнос - 15%. Кроме того, есть расширение на семейную ипотеку для семей, у которых родился ребенок после первого января 2018 года, либо семей с ребенком с ограниченными возможностями. Такие семьи могут оформить ипотеку под ставку 5,1%, и тоже с максимальной суммой — до 12 млн в Москве, Московской области, Петербурге и Ленобласти. В других регионах - до 6 млн - и с первоначальным взносом от 15% на срок от 3 до 30 лет”.
Для оформления заявки в “ДОМ.РФ” достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно - она заменяет 2НДФЛ. По словам Ульяны Гусенковой, ипотека предоставляется на строительство типовых домов в комплексной застройке или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой. «Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку, — говорит она. — Подходят земли поселений либо земли сельхозназначения с правом проживания и регистрации. Дополнительный залог не требуется».
Инфраструктура - это на сегодня главная проблема, сдерживающая территориальное развитие ИЖС и строительство проектов малоэтажных ЖК. «Многие покупатели, выбирая коттеджный поселок, обращают внимание лишь на место своего будущего участка, — замечает Виолетта Басина, гендиректор ГК “Омакульма”, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. — И лишь затем, уже обживаясь на новом месте, они осознают, что вокруг нет самого необходимого, в первую очередь для детей. Детский сад, школа, развивающие центры, современные площадки, безопасность - все то, к чему привыкли семьи в городах, в подавляющем большинстве поселков полностью отсутствует».
По мнению Виолетты Басиной, круг проблематики комплексного развития ИЖС охватывает и концептуальность малоэтажных ЖК, и безопасность, как личная, обеспеченная на территории комплекса, так и финансовая. «Безопасность сделок, финансовых расчетов неизбежно выйдут на первое место в рейтинге предпочтений покупателей, - полагает она, - а кроме того, и ценовые перспективы недвижимости. Ведь любая сделка с жильем - так или иначе инвестиция».
В ГК «Омакульма» провели расчеты, основанные на текущих ценах недвижимости, и представили общую инвест-модель, из которой следует, что загородный дом сейчас — наилучший вариант не только для сохранения средств, но и пассивного дохода. «При цене строящейся 60-метровой двухкомнатной квартиры около 12 миллионов рублей потребуется дождаться сдачи дома, это год-полтора, — рассказывает Виолетта Басина. — Собственный дом такого же или даже большего метража обойдется с участком в сумму до 9 миллионов, срок строительства при модульной или Prefab-технологии месяца три, а ежемесячный платеж, если то и другое покупать в ипотеку, будет порядка 80 и 60 тысяч соответственно. Зато сдать квартиру можно будет за 40 - 50 тысяч рублей, а качественные дома в хорошем месте с инфраструктурой предлагают тысяч за 130. В середине нулевых годов, когда появилась ипотека на строящееся жилье, был принят 214-фз о долевом участии, люди почувствовали возможность приобрести квартиру даже не обладая сверхвысокими доходами. Появился целый пласт инвесторов, покупавших жилье на ранних стадиях строительства, к сдаче объекта получавших квартиру, выросшую в цене саму по себе, и к тому же сдавали ее в наем. Сейчас на загородном рынке зреет та же ситуация: 214-фз с 1 марта распространяется и на комплексную застройку ИЖС, появляются ипотечные продукты, продукты с государственной поддержкой, только что появилась льготная ипотека для строительства хозспособом без привлечения подрядных организаций. Уверена, что, как и в 2004 - 2006 годах на первичный рынок многоквартирных домов, скоро инвесторы обратят внимание рынок загородного жилья. Предложение качественных МЖК с социальной инфраструктурой крайне мало, спрос совершенно не насыщен, и мы на пороге серьезного роста — как самого этого рынка, так и цен».
«Объём предложения на рынке загородной недвижимости за I квартал текущего года сократился на 13%, - подтверждает Виктор Лапин, основатель и главный эксперт бизнес-школы по недвижимости ProRealtor. - Спрос вырос, а количество предложений снизилось».
Виктор Лапин также отметил что «Сейчас, из-за того что доходность на рынке новостроек падает, инвестиционный спрос начинает перемещаться на рынок загородной недвижимости. Уже сейчас инвестиции в «загород» бьют все рекорды. За первый квартал 2022 года показатель в 2,4 раза выше по сравнению с первым кварталом прошлого года».
По мнению эксперта, в эту сторону нужно смотреть и с точки зрения инвестиций, и с точки зрения брокериджа, и с точки зрения девелопмента. «Примером девелоперского проекта с хорошей доходностью является МЖК «Омакульма - Аннино», - утверждает Виктор Лапин. - Они предложили рынку хорошие условия: 20% - первоначальный взнос и 80% - оплата в конце по готовности дома. Также в проекте используется аккредитив, что снижает риски практически до нуля”.
После того как на рынке ИЖС стали действовать положения 214-фз о долевом участии в строительстве, появилась возможность использовать такие же льготы и инструменты, что и застройщики многоквартирных домов. «Это льготные ипотечные программы, использование эскроу-счетов, понятие общего долевого имущества и т.д. - перечисляет председатель комитета РСС по малоэтажному строительству Константин Пороцкий. - Таким образом, на наших глазах формируется первичный рынок ИЖС, когда люди могут покупать готовый продукт за понятные деньги по понятной ипотечной программе, строить быстро и качественно и получать ликвидный продукт со всеми гарантиями. Именно ликвидный, это очень важно для банков. Сегодняшний покупатель выбирает не квадратные метры, а инфраструктуру, безопасность, продуманную планировку, комфорт загородной жизни, где всё важное рядом».
