Хочется верить, что острая, финансовая фаза кризиса уже позади: рубль укрепляется, нефть не дешевеет - именно с ней наши аналитики связывали благосостояние рынка недвижимости в последние годы. Стало быть, и недвижимость должна активно покупаться и продаваться. Но вот ведь парадокс: у меня дача - в садоводстве, и в этом году в нем активно продавались и покупались участки - в общей сложности, 15 сделок за лето, причем цены не слишком отличались от прошлогодних. Рядом - коттеджный поселок, но в нем пока ни дорог, ни электричества. Цены за участки - такие же. Но сделок нет. Из разговорах с покупателями (которые смотрели и те, и другие участки) выяснилось, что их настораживает "черный ящик" в лице девелопера. В садоводстве - "девелопер" один: председатель СНТ, и та под пристальным контролем ревизионной комиссии и общего собрания. Причем и контролировать-то ее в общем, не надо: садоводы, желающие за свои деньги приобрести не только кусок земли, но также подъездные дороги и электричество - великая пробивная сила.
Мечту о доме кризис не отбил. Форумы и доски объявлений пестрят предложениями: "куплю (продам) без посредников". Риелторов и девелоперов будущие домо- и землевладельцы не любят только по той причине, что те в их понимании - "черные ящики", заинтересованные только в получении максимальной маржи с каждого клочка земли. И в этом - большая доля правды. Зачинщик дискуссии на форуме рассказал о том, как искал дом в Подмосковье. Объект, который он присмотрел, продается уже почти год. Крупное и уважаемое агентство предлагает его за 6,9 млн руб., другое, тоже уважаемое - за 5,8 млн. наш интересант выяснил, что продавец готов уступить дом за 4,5 млн, но боится риелторов, с которыми у него эксклюзивный договор. Второе, что насторожило потенциального приобретателя в риелторах - намеренное искажение ими информации об объекте. По его наблюдениям, реальное расстояние от города до объекта оказывается как минимум на 10-15 км больше, чем указывается в рекламе. Слово «газ» в объявлении часто означает наличие газового баллона (а не магистрального газа). «Коттедж под ключ» - это когда есть окна и входная дверь, а "небольшой" уклон" – означает, что дом не на краю обрыва…
Острая дискуссия, в которой участвовали в основном начинающие домовладельцы (ресурс-то строительный) показала, что подавляющее большинство покупателей недвижимости риелторов не просто «не любит», а стараются всячески обходить. «Часто агент не мог найти продаваемый им участок. Уже на подъезде к означенному населенному пункту (99% агентов не имеют автомобиля и за ними надо заезжать) начинались звонки хозяевам с просьбой объяснить дорогу, кружение по сто раз вокруг одного и того же места по бездорожью, иногда с заездом в топи и болота», - делится опытом питерская участница форума, которая, уже прошла все стрессы поиска и оформления, зато теперь успешно осваивает отличный участок близ Финского залива.
Но все, что выше, это опыт москвичей и петербуржцев, где у риелторов есть весьма авторитетные профессиональные объединения. А как дела в других регионах? Слово – следующему респонденту: «Наши покупатели и риэлторы черпают порой информацию из одного источника: популярной местной газете бесплатных объявлений. Более того, даже приплачивают секретарше газеты за слив ценной информации». Респондент советует желающему приобрести дом или участок сначала купить старенький «жигуленок» (все равно пригодится), вооружиться газетой частных объявлений и колесить по окрестностям…
Далее на форуме пришлось прочитать несколько десятков страниц «страшилок» про риелторов, нотариусов, и «жадных продавцов». Итак, после всего, что было сказано (и как категорично сказано!), пришел черед сказать несколько слов в защиту добропорядочных и квалифицированных риелторов. Во-первых, как правило, риелторами недовольны покупатели. Ведь к агентам чаще всего обращаются, когда надо что-то продать, и часто – небезупречный товар и по завышенной цене. Некоторые полагают, что именно риелторы «раздули» цены. Это не так. Сегодня агенты, заинтересованные в том, чтобы сделка состоялась, рекомендуют своим клиентам их снижать.
Что же касается разнобоя, отмеченного московским респондентом, то и здесь все понятно: реальной цены объекта на сегодняшнем (то растущем, то падающем) рынке не знает никто. Дом (участок) выставляют на продажу по максимальной, а затем, в зависимости от реакции потенциальных покупателей, ее начинают снижать ("прощупывать" рынок). При этом продавец, заключивший договор с риелтором и утверждающий, что сам не в курсе по какой цене продается его дом, скорее всего лукавит: прекрасно знает, но надеется, что ему «повезет».
Во-вторых, не любой человек, называющий себя риелтором, на самом деле таковым является. Некоторыми персонажами, успевшими поработать в агентствах и уволенными за профнепригодность, – должны заниматься прокуроры и дознаватели. А ведь недвижимость – товар по определению дорогой. Поэтому стоит ли удивляться, что этот рынок более, чем какие-либо другие, привлекает любителей легкой наживы?..
В-третьих, лично у меня были ситуации, когда профессиональный и порядочный риелтор, привлеченный к уже почти состоявшейся сделке (начиналась она без участия профессионалов) в прямом смысле слова спасал мои деньги. Думаю, что не только мне так "повезло".
Увы, сейчас ситуация такова, что добросовестные и добропорядочные риелторы должны ограждать своих клиентов от недобросовестных и непорядочных. Риелтор должен быть не представителем продавца, а специалистом, способным провести сделку "под ключ", да так, чтобы все ее участники остались бы довольными друг другом. Но это – труднодостижимый идеал даже для тех благоприятных для профессионалов от недвижимости лет, когда риелторская деятельность лицензировалась, представители профессиональных объединений требовали обязательного страхования профессиональной ответственности специалистов, а специализированные СМИ работали на положительный имидж риелтора-профессионала.
Сегодня, когда риелторам не до имиджа, а агенты многих компаний – почти безработные, все намного сложнее.
Для тех, кто намерен приобрести объект недвижимости, но «боится» или «не любит» риелторов, дадим три совета. Во-первых, продавцы бывают непорядочными. Поэтому как минимум, для того чтобы провести экспертизу документов, вам потребуется юрист-практик, а для того чтобы собрать тщательно скрываемую и умалчиваемую информацию об объекте – специалист в области информразведки. Во-вторых, сегодня у всех покупателей есть возможность торговаться и предлагать свою цену. В-третьих, если вы не способны вести торги, добросовестно проверять и собирать недостающие для сделки документы, наймите квалифицированного риелтора, работающего "от покупателя" (таковые сегодня есть). В любом случае к оформлению сделки с недвижимостью следует привлекать грамотных профессионалов, которые работали бы не на контрагента, а на вас. Оно того стоит.
Последний совет, точнее сигнал, – уже к представителям профессиональных риелторских организаций и крупных компаний. К тому, что говорят «в народе» про риелторов, пора прислушаться. Престиж риелторской профессии действительно необходимо поднимать. Как? На этот вопрос ответа у нас пока нет. По всей видимости, свое слово здесь должны сказать представители профессиональных риелторских организаций, например петербургская Ассоциация риелторов и Российская Гильдия риелторов, еще несколько лет назад, в связи с отменой лицензирования риелторской деятельности активно продвигавшие Профессиональные стандарты, в которых жестко оговаривались и степень ответстсвенности риелторов за результаты сделки, и размеры комиссионного вознаграждения. Но сейчас, когда риелторы и вместе, и по отдельности ведут борьбу за выживание - ассоциациям пока не до стандартов. А жаль: общественное мнение по вопросу "Ху ис риелтор?" - пребывает в сильно запущенном состоянии.
Филипп Урбан, главный редактор журнала "Загородное обозрение"
