Сразу скажем, что изъятие участка также допускается при его ненадлежащем использовании. Например, если собственник совершенно не считается с целевым назначением надела либо грубо нарушает правила рационального использования земли (что ведет к ухудшению качества почв, нарушению экологии и т.д.). В таких случаях компенсации, конечно, не будет.
Кто и зачем изымает участки
Возмещение можно получить, если от участка приходится отказываться во имя общественных интересов.
Ранее вопросы изъятия участков регулировались преимущественно нормами Гражданского кодекса. В этом году были внесены серьезные изменения в Земельный кодекс РФ, где законодатели подробно расписали процедуру.
В интересах государства могут изъять участок (или его часть) вне зависимости от того, имеются на нем какие-либо постройки или нет. Не имеет значения и то, на каких правах осуществляется владение: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное (наследуемое) владение, аренда.
Перечень оснований для изъятия теперь закреплен в Земельном кодексе (ЗК), тогда как ранее каждый регион мог формировать свой список: это, в частности, необходимость постройки новой или расширения существующей дороги, прокладка инженерных коммуникаций, строительство линии электропередач, создание особо охраняемой природной территории и так далее.
Решение об изъятии участка принимают федеральные либо региональные органы исполнительной власти, а также местное самоуправление. При этом по новому ЗК, ходатайствовать о запуске процедуры могут и коммерческие организации – организации-монополисты, недропользователи (в дальнейшем перечень таких организаций планируется расширить).
Оставьте Росреестру свои координаты
«Орган, принявший решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в течение десяти дней публикует его на официальном сайте и в СМИ, а также направляет копию решения правообладателю (по почте, в том числе электронной)», – говорит Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Разумеется, шансы случайно натолкнуться на такую публикацию в сети или в газете ничтожно малы. Поэтому землевладелец заинтересован, чтобы у органов власти были его «контакты для связи».
Вероника Перфильева рекомендует правообладателям при подаче в Росреестр заявления о регистрации возникновения, перехода права собственности на земельные участки указывать свой почтовый адрес, а также адрес электронной почты. Эти данные заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Именно оттуда берутся координаты для связи с обладателем участка в случае планируемого изъятия.
Договоритесь об адекватном возмещении
Вместе с решением по участку органы власти, скорее всего, пришлют и так называемое соглашение об изъятии – если оно уже подготовлено (или это произойдет несколько позже).
В проекте указываются условия изъятия и, самое главное, размер возмещения.
«В него должна быть включена рыночная стоимость земельного надела (исходя из вида его разрешенного использования), убытки, причиненные его изъятием, стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке. Вместо денежного возмещения правообладателю может быть предоставлен другой участок или иное недвижимое имущество в зачет стоимости изымаемого», – отмечает Вероника Перфильева.
На раздумья хозяину участка отводится три месяца, в течение этого срока он может предложить властям свой проект соглашения на своих условиях (для этого придется за свой счет заказать оценку имущества и ущерба). Если за 90 дней стороны не пришли к консенсусу, вопрос будет решаться через суд.
Доводить дело до суда имеет смысл только в том случае, если предложенные государством условия, действительно, несправедливы и ущемляют права землевладельца, – говорят юристы. Едва ли стоит рассчитывать нажиться на изъятии участка, требуя за него чрезмерную компенсацию.
