А также дал рекомендации домовладельцам, как максимально защитить права на дом и участок, избежав споров с соседями.
— Игорь Михайлович, сложно ли было организовать работу во время вирусных ограничений?
— Указ Президента о мерах самоизоляции не распространял их на госслужащих, поэтому мы работали практически в штатном режиме. Тем более что экспертизу документов на «удаленку» не переведешь. Меры безопасности, безусловно, приняли: ввели скользящий график прихода на работу, чтобы сотрудники, приезжающие на общественном транспорте, избежали поездок в часы пик, регулярно проветриваем помещения и во всех проводим дезинфицирующую обработку.
— В итоге сократилось ли количество регистраций?
— Был вполне объяснимый спад в апреле и мае . Затем показатели стали расти, уже с июля мы регистрируем больше прав, чем в среднем за предыдущие годы. По итогам трех кварталов отставание от предыдущего года всего на 8%.
Это притом что в начале 2019 года было очень много заявлений: перед завершением дачной амнистии мы регистрировали примерно по 2 тыс. частных жилых домов на садовых участках каждый месяц, в марте — почти 3 тысячи. Всего за 2019 год права оформлены на более чем 9 тыс. домов на садовых участках — это почти 1 млн кв. м жилья.
— Для руководства региона это были бы позитивные данные.
— А для граждан в такие периоды ажиотажа услуги кадастровых инженеров дорожают процентов на тридцать. Поэтому рекомендую не ждать новостей об окончании или продлении дачной амнистии, а оформлять права по мере завершения строительства, не торопясь, но и не откладывая.
Те тысячи жилых домов на садовых участках, которые прошли кадастровый учет и оформление прав на волне новостей об окончании «амнистии», в статистику о вводе как раз не попали: Росстат стал включать их только с августа 2019 года. Сейчас каждый месяц мы оформляем несколько сотен (от 200 до 500) жилых домов на садовых участках, это немногим меньше, чем жилых домов на участках для ИЖС в черте населенных пунктов.
— Много ли отказов в регистрации именно жилых домов на садовых участках?
— Если у земельного участка вид разрешенного использования «для ведения садоводства», то никаких проблем нет, в упрощенном порядке регистрируем то, что написал в техплане кадастровый инженер. Тем более если дом в черте населенного пункта.
Есть нюанс: если дом поставлен на кадастровый учет как садовый, то переоформить его в качестве жилого уже довольно сложно. Придется получать заключение от специалиста — участника СРО изыскателей, о том, что дом по инсоляции, системе отопления и прочему соответствует требованиям к жилым домам.
У нас даже снизился процент отказов и приостановок в начале прошлого года, когда массово обращались за регистрацией жилых домов в ДНП и СНТ по дачной амнистии. И без утвержденных правил землепользования и застройки мы не отказываем в регистрации дома как жилого.
Другое дело, когда собственник хочет изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка за чертой населенного пункта с сельхозиспользования на ведение садоводства. Если ОМСУ даже утвердили ПЗЗ, разрешив садоводство на сельхозземлях вне населенных пунктов, — это превышение их полномочий. Прокуратура уже рекомендовала ОМСУ устранить такие нарушения.
— И что же делать? Когда раскупят все участки для садоводства, новых поселков не будет?
— Вариантов не много. Инициировать изменения в генплан поселения с включением этих участков в черту населенного пункта или вносить изменения в законодательство. Некоторые пробуют менять ВРИ через суд, но не всегда успешно.
— Увеличилась ли нагрузка на Росреестр Ленобласти из-за «ковидного» закрытия МФЦ в Петербурге?
— Экстерриториальный прием документов мы ведем в Бокситогорске и Кингисеппе, но экспертизу и регистрацию объекта проводят уже в регионе нахождения объекта недвижимости, то есть в петербургском управлении.
Что до объектов в Ленобласти, то документы принимались по предварительной записи, и в большинстве МФЦ успевали принять столько же пакетов, сколько обычно, сокращения «входа» не было. Запись в какой-то мере ограничила прием документов во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском районах, где традиционно больше заявлений. Однако ситуацию сгладил рост подаваемых в электронном виде документов: с 21% в конце 2019 года до 35,7% за три квартала этого года. В апреле и мае доля электронных документов доходила до 50%.
Органы местного самоуправления на 100% перешли на электронную подачу, как и нотариусы. Причем ОМСУ подают документы не только по своим объектам (детсадам, школам), но также и в рамках уведомительного порядка регистрации домов ИЖС, уже в интересах граждан. Для нас электронная подача означает возможность передачи экспертизы менее загруженным районным отделениям, это намного проще, чем с бумажными документами, а также меньше затрат на обязательное хранение архивов. Для граждан — сокращенные сроки и пошлина (1,4 тыс. вместо 2 тыс. руб.). В целом за три года доля подачи на регистрацию через портал выросла в семь раз.
По срокам регистрации мы держимся в рамках целевого показателя (девять дней), в апреле — июне сроки сократились до четырех и пяти дней, сейчас — восемь дней.
— По данным девелоперов коттеджных поселков, есть проблема с регистрацией прав на участки под дороги и объекты инфраструктуры в проектах: если их оформить как территорию общего пользования и передать муниципалитету, девелопер не может на них строить.
— Думаю, с такими кейсами надо разбираться индивидуально: какова форма организации товарищества (в собственность ТСН или СНТ, например, участки под дороги можно оформлять).
— Наши партнеры отмечали проблемы с оформлением лесных участков, где есть наложение границ.
— Ленобласть на втором месте в стране по числу устраненных противоречий (применение статьи 60.2 закона о госрегистрации) в пользу граждан-заявителей. Если у человека документ о праве на землю или строение, выданный до января 2016 года, мы устраняем пересечения без вопросов. Учтите, «лесная амнистия» не для того, чтобы леса застроить, ее задача — устранить неточности. В этом плане идет также работа по внесению в госреестр границ лесничеств и границ населенных пунктов. Это тоже в какой-то мере работает на защиту лесфонда.
Кстати, хочу обратить внимание ваших читателей на важность уточнения границ участков в их собственности. Мы не можем без согласия с соседом менять внесенные в реестр координаты участка. Обращений по соседским спорам много, но есть закон. Кто первым выполнил полагающуюся процедуру по уточнению границ, с тем потом другие согласовывают изменения, соответственно, он и лучше защищен. Потому при покупке участка убедитесь, что границы на местности соответствуют внесенным в Госреестр.
