В большинстве коттеджных поселков продаются земельные участки без подряда. При этом многие девелоперы относят свои проекты к комфорт-классу, хотя не вполне ясно, как классифицировать поселки с незастроенными участкамию
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого квартала 2018 года в продаже был 181 коттеджный поселок с участками без подряда (без учета дополнительных очередей), то есть 58% проектов в открытой продаже. Объем предложения наделов без подряда составляет 64% общего объема предложения. А с учетом лотов в проектах смешанной застройки (где можно приобрести участок как с подрядом, так и без оного) доля таких объектов в объеме предложения возрастает до
94 процентов.
Оттолкнемся от цены
Как классифицировать поселки с участками? Аналитики считают, что проще всего по цене за сотку. По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», можно выделить несколько ценовых групп.
Первая — до 100 тыс. руб. за сотку. Это проекты, где предлагаются участки с минимальным набором коммуникаций (электричество, дороги), преимущественно на удаленных от города территориях, предназначенных для сезонного проживания.
В ценовую группу от 100 до 300 тыс. руб. за сотку попали проекты с участками, обеспеченными необходимым для жизни набором коммуникаций (электричество, вода, канализация, дороги) в зоне 40–80 км от города.
Третья группа проектов с ценой сотки от 300 до 500 тыс. руб. обеспечена полным набором коммуникаций и дополнительными услугами (охраной, управлением). Такие поселки расположены в престижных локациях, вблизи водоемов.
А в четвертой группе — от 500 тыс. руб. за сотку — проекты с полным набором коммуникаций и дополнительными услугами (охраной, управлением) в наиболее престижных локациях, на первой линии водоемов, например в Курортном, Выборгском районах Санкт-Петербурга.
Иногда класс поселка меняется в ходе реализации проекта. И не всегда в лучшую сторону.
«К сожалению, на рынке есть примеры, когда поселки проектировались и позиционировались в классе «бизнес» или «элита», а в ходе реализации и последующего развития скатывались к уровню «комфорт». Это происходит из-за переоценки местоположения, недооценки затрат и сложностей, связанных со строительством, вводом в эксплуатацию поселковых электросетей, газопровода и подключением их по договору с энергоснабжающими организациями (Ленэнерго, Петербурггазом и т. д.). Высокие коммунальные платежи могут не соответствовать уровню предоставляемых услуг. Также причина провалов — неправильная реклама или ее отсутствие», — рассказал Дмитрий Дуркин, генеральный директор «ИСК «Белый остров» (застройщик ДНП «Памир»).
Многофакторный анализ
«Таким образом, «классность» для проектов, где можно купить участки без подряда, формируется по сочетанию нескольких факторов, таких как инженерное обеспечение, качественные характеристики, территориальное положение: район, престижность локации, наличии рядом водоема, леса и прочего. Например, коттеджный поселок во Всеволожском районе (в 40–50 км от КАД) с предложением участка с полным набором коммуникаций (электричество, магистральные вода, газ, канализация и дороги) по цене до 300 тыс. руб. за сотку можно сопоставить с предложением класса «комфорт». Аналогичное по набору качественных характеристик предложение в более престижных локациях (например, Курортный район) и более высокой стоимости земли оценивается как проект бизнес-класса», — говорит Ольга Трошева.
Вообще термин «комфорт» становится довольно популярным не только на загородном рынке, но и в сегменте городских новостроек. Никто не хочет именовать свое предложение «эконом». Эксперты даже ввели новый сегмент «масс-маркет», в который входят как самые доступные предложения, так и с комфортной составляющей.
Покупатель выбирает качество
На рынке загородных участков дешевые участки с минимумом коммуникаций становятся непопулярными. Спрос на землю «в чистом поле» упал до минимума, как говорят участники рынка. Чтобы выиграть в довольно жесткой конкурентной борьбе, загородные девелоперы стремятся предложить покупателям поселки более высокого качества. Так, по словам коммерческого директора ГК «Факт» Алексея Баринова, компания уменьшает свое присутствие в экономсегменте, делая ставку на поселки с участками комфорт-класса. Минимальную стоимость таких участков эксперт назвал 1,5 млн руб. «Таким образом, мы готовы потерять в количестве сделок в пользу увеличения объема выручки», — отметил Алексей Баринов.
Последний тренд — вывод в продажу относительно недорогих проектов с земельными участками в весьма привлекательных местах. По сути, это и есть «золотой стандарт» комфорт-класса, когда цена и качество находятся в равновесии. Спрос на такие объекты высокий.
«Такая тенденция существует. Это связано с невысокой покупательской способностью. Поэтому девелоперы, не желая рисковать и уходить в дорогой сегмент, предпочитают создавать на хороших местах поселки экономкласса или комфорт-класса, — рассказал Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». В частности, компания готовит к старту два проекта коттеджных поселков комфорт-класса в Разметелеве (10 км от города) и рядом с п. Сосново (возле «Игоры»).
Еще один пример поселка, который сочетает черты проекта комфорт- и бизнес-класса, — ДНП «Памир» («Белый остров») в пос. Белоостров, на самой границе престижных Курортного и Всеволожского районов. При этом стоимость сотки со всеми коммуникациями (включая магистральный газ) там всего 200 тыс. рублей.
Комфорт-класс для домов
Вообще термин «комфорт-класс» весьма неоднозначный. Даже на рынке готовых домовладений (или участков с подрядом) существуют разногласия в терминологии. Так, Дмитрий Новосельцев считает, что к комфорт-классу можно отнести проект, в котором цена дома с участком не выше 6 млн руб. Участки от 8 до 10 соток при площади домов 100–120 кв. м. Доля площади под общественные зоны должна составлять не менее 20–25 процентов.
А «Петербургская Недвижимость» относит к комфорт-классу поселки, где домовладения продаются по 6–11 млн руб. (дома от 100 до 220 кв. м, участки — от 10 до 15 соток).
Территории комфорта
По словам Ольги Трошевой, новые проекты с участками без подряда от 100 до 300 тыс. руб. за сотку составляют 47% предложения, выведенного на рынок за 2017 год и первый квартал 2018 года. Расположены такие поселки преимущественно во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах. Это наиболее удобные в плане транспортной доступности территории, в достаточной мере обеспеченные социальной инфраструктурой.
Между тем территорий, где можно осуществить качественные проекты поселков с участками комфорт-класса, в пригороде еще много. Другой вопрос, что реализация их оказывается делом непростым и требует тщательных расчетов и грамотного маркетинга. Это под силу только опытным участникам рынка.
Дмитрий Дуркин, генеральный директор «ИСК «Белый остров» (застройщик ДНП «Памир»)
Поселок «Белый остров» инвесторы планировали ввести в строй, вложив минимум средств, продать земельные участки и не обслуживать в дальнейшем. Только площадь земельных участков (от 15 соток) и стоимость (от 150 тыс. руб./сотка в 2011 г.) соответствовали поселку комфорт-класса, но это было благодаря близости к городу, инфраструктуре Курортного района и ЗСД.
Постепенно поселок стал развиваться уже как объект комфорт-класса с элементами бизнес-класса: построили газопровод среднего давления, линию оптоволокна с возможностью выбора провайдера, сделали светодиодное уличное освещение, обзавелись системой видеонаблюдения и собственной охранной организацией с автомобилем для патрулирования, а также поливальной машиной и грейдером.
При этом ежемесячный платеж с участка 15 соток — 2500 руб. (дополнительно за электричество и газ поставщикам), что больше соответствует поселкам экономкласса. Сейчас застройщик предлагает участки от 12 соток по 2,2 млн руб. и домовладения 15 соток + 200 кв. м за 8 млн руб. — это комфорт-класс. При этом на вторичном рынке участки в «Белом острове» выставляют за 5,5 млн, а готовые дома продаются по 35 млн руб. — это уже диапазон бизнес-класса.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Современный поселок комфорт-класса, как правило, предполагает смешанный формат: около половины лотов продаются с подрядом на строительство, половина — без него.
В таком поселке должен действовать регламент застройки, цель которого обеспечить единый стиль: вид заборов, типы и цвет кровель, фасадов. Имеется обслуживающая компания, ограждение периметра, охрана, КПП, магазин, детская площадка, спортивная (хотя не всегда). Площадь участков в поселке комфорт-класса варьирует от 8 до 12 соток. Удаленность от города 5–40 км. Площадь территории — от 6 до 40 га, число участков — от 50 до 300.
В экономклассе же девелопер только строит дороги и подводит электричество (и то не всегда). Собственники, купившие земельные участки, сами строят дома, учреждают товарищество и пытаются совместными усилиями что-то создавать.
Из-за отсутствия у большинства собственников средств, как правило, все это пробуксовывает. В итоге собственники роют колодцы или бурят скважины каждый на своем участке.
Площадь участков в экономклассе — 4–8 соток. Удаленность от города от 10 км. Число домовладений зависит от площади земельного массива: 6–100 га — то есть от 80 до 1000 участков.
