![](https://services.zagorod.spb.ru/images/content/9e78ecab2bdd9473410952114ed2c019.jpg)
В большинстве коттеджных поселков продаются земельные участки без подряда. При этом многие девелоперы относят свои проекты к комфорт-классу, хотя не вполне ясно, как классифицировать поселки с незастроенными участкамию
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого квартала 2018 года в продаже был 181 коттеджный поселок с участками без подряда (без учета дополнительных очередей), то есть 58% проектов в открытой продаже. Объем предложения наделов без подряда составляет 64% общего объема предложения. А с учетом лотов в проектах смешанной застройки (где можно приобрести участок как с подрядом, так и без оного) доля таких объектов в объеме предложения возрастает до
94 процентов.
Оттолкнемся от цены
![](https://services.zagorod.spb.ru/images/content/a19d66e1f7247fb24a6fd6b356137e18.jpg)
Как классифицировать поселки с участками? Аналитики считают, что проще всего по цене за сотку. По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», можно выделить несколько ценовых групп.
Первая — до 100 тыс. руб. за сотку. Это проекты, где предлагаются участки с минимальным набором коммуникаций (электричество, дороги), преимущественно на удаленных от города территориях, предназначенных для сезонного проживания.
В ценовую группу от 100 до 300 тыс. руб. за сотку попали проекты с участками, обеспеченными необходимым для жизни набором коммуникаций (электричество, вода, канализация, дороги) в зоне 40–80 км от города.
Третья группа проектов с ценой сотки от 300 до 500 тыс. руб. обеспечена полным набором коммуникаций и дополнительными услугами (охраной, управлением). Такие поселки расположены в престижных локациях, вблизи водоемов.
А в четвертой группе — от 500 тыс. руб. за сотку — проекты с полным набором коммуникаций и дополнительными услугами (охраной, управлением) в наиболее престижных локациях, на первой линии водоемов, например в Курортном, Выборгском районах Санкт-Петербурга.
Иногда класс поселка меняется в ходе реализации проекта. И не всегда в лучшую сторону.
«К сожалению, на рынке есть примеры, когда поселки проектировались и позиционировались в классе «бизнес» или «элита», а в ходе реализации и последующего развития скатывались к уровню «комфорт». Это происходит из-за переоценки местоположения, недооценки затрат и сложностей, связанных со строительством, вводом в эксплуатацию поселковых электросетей, газопровода и подключением их по договору с энергоснабжающими организациями (Ленэнерго, Петербурггазом и т. д.). Высокие коммунальные платежи могут не соответствовать уровню предоставляемых услуг. Также причина провалов — неправильная реклама или ее отсутствие», — рассказал Дмитрий Дуркин, генеральный директор «ИСК «Белый остров» (застройщик ДНП «Памир»).
Многофакторный анализ
![](https://services.zagorod.spb.ru/images/content/8e80df2c8db4d6ea8c6efe3c52d3c8fb.jpg)
«Таким образом, «классность» для проектов, где можно купить участки без подряда, формируется по сочетанию нескольких факторов, таких как инженерное обеспечение, качественные характеристики, территориальное положение: район, престижность локации, наличии рядом водоема, леса и прочего. Например, коттеджный поселок во Всеволожском районе (в 40–50 км от КАД) с предложением участка с полным набором коммуникаций (электричество, магистральные вода, газ, канализация и дороги) по цене до 300 тыс. руб. за сотку можно сопоставить с предложением класса «комфорт». Аналогичное по набору качественных характеристик предложение в более престижных локациях (например, Курортный район) и более высокой стоимости земли оценивается как проект бизнес-класса», — говорит Ольга Трошева.
Вообще термин «комфорт» становится довольно популярным не только на загородном рынке, но и в сегменте городских новостроек. Никто не хочет именовать свое предложение «эконом». Эксперты даже ввели новый сегмент «масс-маркет», в который входят как самые доступные предложения, так и с комфортной составляющей.
Покупатель выбирает качество
![](https://services.zagorod.spb.ru/images/content/5ad02942b734752ba65e2dc0da144c3c.jpg)
На рынке загородных участков дешевые участки с минимумом коммуникаций становятся непопулярными. Спрос на землю «в чистом поле» упал до минимума, как говорят участники рынка. Чтобы выиграть в довольно жесткой конкурентной борьбе, загородные девелоперы стремятся предложить покупателям поселки более высокого качества. Так, по словам коммерческого директора ГК «Факт» Алексея Баринова, компания уменьшает свое присутствие в экономсегменте, делая ставку на поселки с участками комфорт-класса. Минимальную стоимость таких участков эксперт назвал 1,5 млн руб. «Таким образом, мы готовы потерять в количестве сделок в пользу увеличения объема выручки», — отметил Алексей Баринов.
Последний тренд — вывод в продажу относительно недорогих проектов с земельными участками в весьма привлекательных местах. По сути, это и есть «золотой стандарт» комфорт-класса, когда цена и качество находятся в равновесии. Спрос на такие объекты высокий.
«Такая тенденция существует. Это связано с невысокой покупательской способностью. Поэтому девелоперы, не желая рисковать и уходить в дорогой сегмент, предпочитают создавать на хороших местах поселки экономкласса или комфорт-класса, — рассказал Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». В частности, компания готовит к старту два проекта коттеджных поселков комфорт-класса в Разметелеве (10 км от города) и рядом с п. Сосново (возле «Игоры»).
Еще один пример поселка, который сочетает черты проекта комфорт- и бизнес-класса, — ДНП «Памир» («Белый остров») в пос. Белоостров, на самой границе престижных Курортного и Всеволожского районов. При этом стоимость сотки со всеми коммуникациями (включая магистральный газ) там всего 200 тыс. рублей.
Комфорт-класс для домов
![](https://services.zagorod.spb.ru/images/content/4dab4f6e0b9fe6237cc26df8720b79ac.jpg)
Вообще термин «комфорт-класс» весьма неоднозначный. Даже на рынке готовых домовладений (или участков с подрядом) существуют разногласия в терминологии. Так, Дмитрий Новосельцев считает, что к комфорт-классу можно отнести проект, в котором цена дома с участком не выше 6 млн руб. Участки от 8 до 10 соток при площади домов 100–120 кв. м. Доля площади под общественные зоны должна составлять не менее 20–25 процентов.
А «Петербургская Недвижимость» относит к комфорт-классу поселки, где домовладения продаются по 6–11 млн руб. (дома от 100 до 220 кв. м, участки — от 10 до 15 соток).
Территории комфорта
По словам Ольги Трошевой, новые проекты с участками без подряда от 100 до 300 тыс. руб. за сотку составляют 47% предложения, выведенного на рынок за 2017 год и первый квартал 2018 года. Расположены такие поселки преимущественно во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах. Это наиболее удобные в плане транспортной доступности территории, в достаточной мере обеспеченные социальной инфраструктурой.
Между тем территорий, где можно осуществить качественные проекты поселков с участками комфорт-класса, в пригороде еще много. Другой вопрос, что реализация их оказывается делом непростым и требует тщательных расчетов и грамотного маркетинга. Это под силу только опытным участникам рынка.
Дмитрий Дуркин, генеральный директор «ИСК «Белый остров» (застройщик ДНП «Памир»)
Поселок «Белый остров» инвесторы планировали ввести в строй, вложив минимум средств, продать земельные участки и не обслуживать в дальнейшем. Только площадь земельных участков (от 15 соток) и стоимость (от 150 тыс. руб./сотка в 2011 г.) соответствовали поселку комфорт-класса, но это было благодаря близости к городу, инфраструктуре Курортного района и ЗСД.
Постепенно поселок стал развиваться уже как объект комфорт-класса с элементами бизнес-класса: построили газопровод среднего давления, линию оптоволокна с возможностью выбора провайдера, сделали светодиодное уличное освещение, обзавелись системой видеонаблюдения и собственной охранной организацией с автомобилем для патрулирования, а также поливальной машиной и грейдером.
При этом ежемесячный платеж с участка 15 соток — 2500 руб. (дополнительно за электричество и газ поставщикам), что больше соответствует поселкам экономкласса. Сейчас застройщик предлагает участки от 12 соток по 2,2 млн руб. и домовладения 15 соток + 200 кв. м за 8 млн руб. — это комфорт-класс. При этом на вторичном рынке участки в «Белом острове» выставляют за 5,5 млн, а готовые дома продаются по 35 млн руб. — это уже диапазон бизнес-класса.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Современный поселок комфорт-класса, как правило, предполагает смешанный формат: около половины лотов продаются с подрядом на строительство, половина — без него.
В таком поселке должен действовать регламент застройки, цель которого обеспечить единый стиль: вид заборов, типы и цвет кровель, фасадов. Имеется обслуживающая компания, ограждение периметра, охрана, КПП, магазин, детская площадка, спортивная (хотя не всегда). Площадь участков в поселке комфорт-класса варьирует от 8 до 12 соток. Удаленность от города 5–40 км. Площадь территории — от 6 до 40 га, число участков — от 50 до 300.
В экономклассе же девелопер только строит дороги и подводит электричество (и то не всегда). Собственники, купившие земельные участки, сами строят дома, учреждают товарищество и пытаются совместными усилиями что-то создавать.
Из-за отсутствия у большинства собственников средств, как правило, все это пробуксовывает. В итоге собственники роют колодцы или бурят скважины каждый на своем участке.
Площадь участков в экономклассе — 4–8 соток. Удаленность от города от 10 км. Число домовладений зависит от площади земельного массива: 6–100 га — то есть от 80 до 1000 участков.