— Дмитрий, вроде бы все признают, что рынку ИЖС были бы полезны четкие правила. Но когда доходит до их деталей, у бизнеса возникает масса возражений. Какова ваша позиция?
— Вопрос упорядочивания коттеджной застройки давно назрел. В четких правилах игры заинтересованы все: и будущие жители, которые хотят жить в благоустроенном поселке, и банки, которым нужны типовые проекты в понятных локациях — это позволяет быстро, просто и адекватно оценивать залоговую стоимость земли и домов. Но сейчас на рынок земли идет давление с нескольких сторон, и баланса между запросами властей, идеями по стандартам ИЖС и финансовой устойчивостью проектов нет. Все векторы ведут к сокращению предложения и росту цены земли. Это ближнее будущее для покупателей участков: выбор сокращается, новые проекты выходят по более высокой цене.
— Вы готовите к старту продаж 5 коттеджных поселков. Есть ли уверенность в спросе?
— Мы действительно готовили к старту 5 коттеджных поселков. Но в итоге будем выводить только два и одну промзону. Считаем настоящий рынок очень слабым и поэтому будем растягивать во времени запланированные старты. Мы видим, как сжимается предложение качественных участков в удачных локациях, а спрос на них устойчивый. Мы обладаем достаточной экспертизой, чтобы перевести эту ситуацию в конкурентное преимущество и предложить рынку продукт с высокой инвестиционной привлекательностью. Дополнительный наш козырь — финансовая независимость: в отличие от девелоперов, зависящих от банков, «1-я Академия недвижимости» строит объекты без привлечения заемных средств. Это дает нам свободу для развития новых проектов в тот момент, когда другие уходят в тень. Мы планируем новые старты, предлагая лучшее соотношение цены и качества.
— Почему будет сокращаться предложение и расти цены?
— Во-первых, вопрос КРТ (комплексного развития территории) для любого проекта площадью больше 1 га. Ленобласть пока не требует от девелоперов строить соцобъекты за свой счет, речь идет о резервировании участков под магазин или медкабинет. Я напомню: «1-я Академия недвижимости» для всех своих коттеджных поселков разрабатывает и утверждает проект планировки территории (ППТ), который проходит согласования в профильных комитетах администрации области. Проект проверяют на соответствие нормативам выделенных мощностей, дебита скважины, на наличие охранных зон и пр. Мы тратим на это несколько лет и миллионы рублей. Но в рамках КРТ сейчас предлагается «стандарт для ИЖС» с избыточными параметрами. Во-вторых, свободное пространство вокруг Петербурга сжимается: прокладывают новые магистрали, проектируют туристические кластеры (Кузьмолово и Суходолье), логистические хабы (Бугры), промышленные или агрокомплексы. Земли под частные дома становится объективно меньше. И особенно быстро сокращается предложение свободной земли в приемлемой близости к городу. Первыми раскупают участки с хорошим балансом природы и доступности, где полчаса до города и никакой соседской суеты, простор, зелень, водоем. Такая земля и дорожает опережающими темпами, поскольку она сочетает три важных качества: доступность, ликвидность и понятный формат загородной жизни.
И в-третьих, девелоперы ощутимо сократили вывод новых проектов: в прошлом году обновление составило всего 3900 лотов — против почти 14 тыс. в 2021 году.
— Есть данные Авито и Циана по вторичке Петербурга и Ленобласти: число участков в продаже за год упало на 18–20%. Скажите, какие предложенные параметры ИЖС вы считаете избыточными?
— Чиновники из администрации Московской области обнародовали 200-страничный документ, где в качестве единого стандарта для проектов ИЖС прописаны доли площади под дороги и благоустройство, требования по энергообеспечению и т.д. По многим пунктам требования излишние. Предлагается закрепить площадь благоустройства — не менее 15% от общей территории, из которых 2,4% отдать под детские и спортивные площадки. Для Ленинградской области вариант более чем спорный, я не могу с ним согласиться. Сегодня в Ленобласти действует правило: при переводе земли под ИЖС нужно безвозмездно передать правительству Ленобласти 20% от всего переводимого массива — для участников СВО и других льготников. В итоге площадь распределяется так: — 20% передается в дар региону; — еще около 20% съедают внутриквартальные проезды при ширине в красных линиях 15 метров; — и еще 15% — под благоустройство. Суммарно — 55% вычетов. Для продажи остается всего 45%. Это неизбежно потянет вверх стоимость сотки. Поэтому необходимы другие параметры как по площади под объекты благоустройства, так и по ширине дорог в красных линиях и минимальной площади участков. Логично установить минимум в 6 соток, разрешив 20% участков нарезать по 4 сотки. Практика «1-й Академии недвижимости» подтверждает, что покупатели уже выбирают участки поменьше, и тренд усилится вслед за падением платежеспособности и ростом цен. И в этом нет катастрофы. В Испании, например, под ИЖС отводят всего 1,5 сотки — и там умещается двухэтажный дом на 106 мІ, небольшой открытый бассейн и машиноместо. Тем, кто хочет переехать из городской квартиры в свой дом и не мечтает о грядках, такого участка вполне хватит. А прогулочные и досуговые зоны выносятся в места общего пользования. Неоднозначно и предложение по инженерным нагрузкам: минимальная электрическая мощность на домовладение — 15 кВт, расход газа — 3,8 мі/ч для домов до 200 кв. м и 7 мі/ч для прочих, по воде — полтора кубометра в сутки на дом.
Если есть газ и дом до 200 кв. м, то 10 кВт вполне хватит. Напомню: на городскую квартиру с газовой плитой выделяют всего 3 кВт — и этого достаточно. Отопление в загородном доме все равно будет от газового котла. Мы 18 лет управляем поселками. Знаем объемы потребления электричества и воды. Видим изменения выбора по площади домов и участков, по ценовым запросам. Самое логичное было бы установить дифференцированные нормативы для разных классов поселков: эконом, комфорт, бизнес, элит. Чем выше класс — тем больше земли под благоустройство, больше выделяемые мощности. Иначе даже комфорт-класс окажется неподъемным для массового покупателя.
— Что может предпринять застройщик поселка для удержания приемлемой цены, если государство через механизм КРТ задаст эту завышенную нагрузку — и земля станет слишком дорогой?
— Одним из решений может стать строительство поселков с участками «для садоводства», без перевода под ИЖС. На такой земле строительство дома полностью законно. До сих пор «1-я Академия недвижимости» старалась получить для своих проектов статус ИЖС. Все наши активные проекты, КП «Разметелево», «Сосновские горки» и «ВишнёвИНТЕРВЬЮ ский берег» — на землях ИЖС. И если вы нацелены на участок ИЖС — вам в наши поселки. Статус ИЖС более понятен ипотечным банкам, многим покупателям кажется, это надежнее и более ликвидно. Встречали мы и миф о более высоких тарифах.
— Как обстоят дела с тарифами на самом деле?
— Тарифы на электроэнергию не зависят от статуса земли, это заблуждение. Разница — в сельском или городском статусе поселения: городской тариф ~6,70 руб., а сельский ~4,98 руб. Жители домов на садовых участках или члены СНТ также имеют полное право на сельский тариф! Существенное значение имеет, идет ли потребление по прямому договору с ресурсоснабжающей организацией или через внутреннюю инфраструктуру товарищества (СНТ). СНТ по закону имеет право добавлять к тарифу процент на оплату потерь в старых проводах и трансформаторе; на содержание и обслуживание поселкового оборудования. Может быть также включено перераспределение нагрузки за неплательщиков. То есть если разбираться досконально, то сумма в квитанции зависит от системы оплаты, а не от статуса участка. Но наибольшая разница возникает, если дом не зарегистрирован в качестве жилого, а также в зависимости от объема потребления, то есть от энергоэффективности дома.
