Участники рынка считают, что значительного влияния на развитие загородной ипотеки это нововведение не окажет. «Ставка налогообложения в настоящий момент не играет существенной роли при решении заемщика о приобретении загородного дома в ипотеку. Кроме того, не стоит забывать о налоговом вычете, который предоставляется для налогоплательщиков, приобретающих новое строительство либо жилой дом. Уменьшение итоговой цены объекта с учетом ипотечных платежей на сумму налога важна для тех покупателей, которым принципиальна разница цены в 300-500 тысяч рублей», – считает Марианна Белькова, начальник отдела кредитования первичного рынка недвижимости «Балтийской ипотечной корпорации». По мнению эксперта, для развития загородной ипотеки нужно, в первую очередь, решать проблемы не с налогами, а со статусом земельных участков. «Основная проблема кредитования загородного жилья заключается в отсутствии прав собственности застройщиков на землю».
«Основные требования банка при приобретении или строительстве отдельно стоящего дома следующие: должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю; к документу на землю должен быть приложен кадастровый план земельного участка. А если земельный участок предоставлен в аренду, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором, либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки или приобретения жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка», – отмечает Белькова.
Между тем в реальности большинство застройщиков либо имеют договора аренды на год- три, либо, если даже договор аренды заключен на длительный срок, в нем не предусмотрено согласие арендодателя на залог. Кроме того, практически все застройщики не заказывают кадастровый план каждого земельного участка с коттеджем по причине дорогостоящей экспертизы.
«Также банковские организации пугает то, что в основном на рынке присутствуют мелкие застройщики, не имеющие достаточной финансовой стабильности и опыта. Кроме того, даже с помощью оценочной компании очень трудно оценить ликвидность объектов; единых стандартов оценки коттеджей не выработано. Если застройщики приведут порядок процедуру оформления земельных участков, все большее количество банков будет выходить на рынок загородной недвижимости. Соответственно, все больше ипотечных программ станет доступно заемщикам, требования к ним снизятся. И тогда можно ожидать большого роста количества ипотечных сделок», – уверена Марианна Белькова.
