В потоке перемен

Журнал «Загородное обозрение» провел бизнес-встречу, на которой девелоперы коттеджных поселков обсудили перспективы разных сегментов рынка загородной недвижимости, стратегии и тактики изменений в реализации коттеджных проектов и дополнительные инструменты продвижения. По мнению профессиональных участников рынка, в поселках высоких классов покупатели, выбирая площадь участков и домов, исходят из разумной достаточности и потребностей семьи привычного им уровня. В поселках средней ценовой категории просматривается тенденция минимизации общей суммы затрат на домовладение, а в наиболее успешных, заселенных и обжитых, проектах покупатели проявляют интерес к объектам более высокого класса, нежели это было на старте.

Партнеры встречи: «Красный камень», «Парфенон», Коттеджный поселок «Еловая усадьба», Питомник растений «Алексеевская Дубрава» (ГК «ЯДРО»)
Благодарим за поддержку!

Александр Портнов,
компания «Русский Фонд Недвижимости»
Мы работаем в недвижимости 28 лет, и по объему сделок на рынке загородной недвижимости лидируем. Год-два назад у нас примерно треть всех сделок приходилась на загород, сейчас — 43–46%. На городской «вторичке» видим давление со стороны покупателей: они жестко торгуются, требуют скидок. На «первичке» ситуация более стабильная.
В загородном сегменте наблюдаем, во-первых, дефицит больших участков под новые поселки, особенно на северном направлении, отсюда и цены: 250–350 тыс. руб. за сотку (не считая Курортного района). На юге сейчас преобладают предложения за 100–130 тыс. руб./сотка, и я считаю, что на фоне полного отсутствия перевода земли сельхозназначения под застройку цены неизбежно будут расти, а площадь участков и домов — сокращаться. Уже растет предложение домов 50–60 кв. метров.
В коттеджных поселках, по нашей оценке, существенная доля сегодняшних покупателей пока не готова начинать строительство, приобретая землю впрок. Стоимость подключения электричества в Ленобласти с июля стала 8,7 тыс. руб. за один киловатт, для дома с газоснабжением достаточно 5–8 кВт, если нет сауны. С газоснабжением при этом ситуация такая: надо или изначально закладывать затраты на газопровод в цену земли, или не делать его вовсе, поскольку есть примеры, когда девелопер заводит газ на 170 участков, а подключаются пятнадцать.
У нас есть ресурс, позволяющий девелоперам увеличить продажи, подключив больше тысячи агентств недвижимости, ? «РФН Партнер». По условиям работы с агрегатором цены объектов указываются с учетом вознаграждения риэлтору, продавшему объект. Обращайтесь!

Федор Дьячков,
компания «Александр Недвижимость»
Наша компания вторая по объему предложения загородной недвижимости после «Русского Фонда Недвижимости», а третья уступает уже в разы. Общее число сотрудников двух наших агентств ? около двух тысяч, из которых около тысячи специализируются на загороде, охватывая все ценовые сегменты, но прежде всего масс-маркет. Этот потенциал нужно использовать! Учитывая, что у нас одна целевая аудитория, надо искать формы сотрудничества, обмена клиентами, ведь многим для покупки дома или участка надо продать квартиру, помочь с ипотекой.
Мы видим интерес к загородным объектам со стороны покупателей, но можно прогнозировать, что следующие полгода будут сложными. Геополитический фактор — нижняя точка экономического кризиса еще впереди. Хотелось бы, чтобы она была не очень низко. Надо ловить существующие положительные тенденции.

Александр Иванов, компания «Красный камень»
Наша компания работает на рынке 17 лет, и мы предлагаем самый большой ассортимент декоративного фасадного камня на Северо-Западе, в том числе под собственной торговой маркой Redstone. Наша продукция, на 90% российских производителей, представлена в семи шоурумах в разных районах Петербурга. С помощью нашего декоративного камня под кирпич можно обновить любой дом — в классическом английском или другом стиле. За счет угловых элементов, выполненных методом вибролитья, углы выглядят как в настоящей кирпичной кладке.
Год назад мы запустили линейку Redstone Prim, это плитка ручной формовки и создали коллекцию ригельной плитки, популярной у заказчиков домов в стилистике хай-тека.

Ирина Бирилова,
инвестиционно-управляющая компания STEIT
Наша компания реализует коттеджные поселки премиум-класса «Репинское» и «OasisPark Репинское». Это недвижимость для взыскательного клиента.
И мы не видим снижения уровня запросов — наши покупатели не рассматривают дома меньше 250–300 кв. м. В «Репинском» участки 20–30 соток, и при этом есть сделки по покупке сразу двух, а то и трех соседних участков. Многих привлекает возможность приобрести лот в поселке с единой архитектурной стилистикой — люди хотят жить в окружении гармоничной застройки современного стиля, ценность и эстетика которого не утратится с годами. В «Репинском» дома выполнены в стиле органической архитектуры, у клиентов есть возможность выбрать подрядчика. Большая часть участков включает фрагмент береговой линии одного из шести искусственных озер — это ключевое преимущество проекта. Две первые очереди поселка из 48 домовладений почти полностью проданы, осталось 12 объектов.
В поселке «OasisPark Репинское» есть возможность приобрести участок 10–25 соток под самостоятельную застройку, но я не вижу, чтобы этот фактор был решающим для нашей целевой аудитории. Ключевыми факторами остаются благоустроенный ландшафт с парком 4 га и озерами, вся необходимая инфраструктура, включая школу и детсад в двух шагах, и хорошая транспортная доступность.
И все без исключения покупатели в восторге от архитектурных проектов из нашей коллекции и, само собой, хотят соблюсти дизайн-код поселка.

Анна Голко,
коттеджный поселок «Еловая усадьба»
Мы открыли продажи в августе, и уже продано 17% лотов, еще столько же забронировано. Для покупателей действует ипотечная программа ВТБ, ставки те же, что и в Сбере.
По первоначальному плану мы рассчитывали реализовать поселок за два года, но, возможно, это произойдет быстрее. Проект хорош всем — расположение, лесные деревья, планировки... Наш клиент ориентирован на домовладения уровня бизнес-класса и выше, готов потратить на дом от 25 млн руб. И то, что мы предлагаем в поселке, полностью отвечает высоким требованиям.
При разработке концепции мы ориентировались на качество проекта «Царство-Королевство», где стоимость сотки 850 тыс. руб., но хотели предложить лучшую цену — 600 тыс. руб. Притом что значительная часть проектов в поселке Рощино реализуется по
400–500 тыс. руб. за сотку, многие, приезжая к нам, сразу видят разницу. Должна признать, что это отнюдь не все. Мы рассказываем о ширине дорог, о качестве планировочных и инженерных решений. Судя по продажам и бронированию, наш подход люди все-таки оценивают правильно. Тем более что участков под проекты уровня «Еловой усадьбы» в п. Рощино больше нет.

Дмитрий Майоров,
компания «Русь: Новые Территории»; корпорация «Русь»
В течение последних двух лет у нас нехарактерная для прежнего периода картина. В пандемию ? ажиотажный спрос, очередь на выполнение заказов, наращивание мощности нашего производства домов из клееного бруса, и при этом все клиенты хотят дом, а не участок без подряда. В этом году — спрос в премиум-сегменте с большим чеком. При этом клиенты не хотят уменьшать ни площадь дома, ни размер участка, но максимально напористо требуют скидок. Ипотека с лимитом 12 млн руб. в этой категории решает не много, скорее, на колебания покупателей влияет неопределенность с курсом валюты.
Мы предприняли шаги для оптимизации предложения: готовы максимально быстро подписать договор и построить дом по уже готовому проекту из нашего портфолио.
Также «Русь» наладила производство домов из деревянных бесклеевых PHE-панелей. Несколько таких домов мы построили, покупатели довольны. Но нельзя сказать, что замена бруса другим материалом гарантирует снижение общей стоимости дома, ее в большой мере определяют панорамные окна, лестницы, двери, крыша, фундамент, оборудование.
Востребованность готовых решений, «одного окна» для всех работ определяется опытом заказчика: те, кто уже строил дом для себя, заинтересован в единственном подрядчике. Однако некоторым кажется, что у них получится быстрее и дешевле, несмотря на мировой и локальный опыт.

Вадим Чернов,
коттеджный поселок «У Воды»
Мы реализуем три проекта, позиционируемых в бизнес-классе, это «Алые Паруса» на Финском заливе, «Достоевский» в Рощине, и «Репола Парк». Спрос в них есть, но в более демократичной ценовой категории он, пожалуй, выше. И наш новый проект, скорее всего, будет в сегменте «масс-маркет».
В реализуемых проектах ни снижать цены, ни сокращать инфраструктуру, ни отказываться от управляющей компании, даже несмотря на убыточность этой услуги в некоторых поселках, мы не намерены. Это наша позиция: быть открытыми для клиентов, присутствовать в соцсетях, отвечать на каждый вопрос и выполнять обещания.

Константин Лапшин,
компания «1-Я АкадемиЯ недвижимости»
Мы работаем в качественных комфорт- и бизнес-классе, обеспечиваем качественные коммуникации и дороги. На управлении поселков не зарабатываем, но хотим обеспечить хороший уровень жизни в своих поселках, поэтому берем эту нагрузку на себя.
С новыми проектами есть проблема: подходящие участки. Мы очень тщательно оцениваем юридическую сторону, что сужает выбор. Сейчас готовим к выводу на рынок поселок в отдалении от города, в Выборгском районе.

Ксения Косоурова,
коттеджный комплекс «Новая Ижора»
«Новая Ижора» стартовала в 2008 году, и за это время проект прошел путь от экономкласса до устойчивого комфорт-класса, реализована половина территории 295 га. Мы предлагаем индивидуальное жилье от 80 до 250 кв. м на собственном участке от 2 до 6 соток, стоимость от 13 до 40 млн руб. Продажи все годы были стабильными. В последнее время мы видим, что наши клиенты заинтересованы в домовладениях класса «комфорт плюс»: это дом 150 или 250 кв. м на участке 6 соток по цене около 40 млн руб. Вторая востребованная категория — компактный дом 80 кв. м с участком 2 сотки. Средние предложения в пределах 15 млн руб. за 100 кв. м в дуплексе оказались менее популярны.
Должна отметить снижение доли ипотечных сделок, год назад они составляли до 60% продаж, сейчас их доля сократилась примерно на 30%.

Алеся Овчинникова,
компания Fashion Family Garden
Fashion Family Garden ? творческое сообщество, работающее в основном с частными заказчиками. Мы выполняем самые разные по объему заказы. Если вам кажется, что на двух-трех сотках нельзя создать атмосферу гармонии и спокойствия, из-за которой, собственно, вы и переезжаете за город, уверяю вас, это не так! Даже небольшой участок можно обустроить так, что он станет для вас лучшим местом на земле.
В последнее время у нас вырос поток клиентов, обращающихся за консультацией и проектом ландшафта, который не потребует излишне больших затрат при подготовке участка к ландшафтным работам и выбору растений. Мы работаем и с такими запросами.

Николай Мужиков,
коттеджный поселок Hill Park
Новых проектов я не планирую, работаем над реализацией поселка Hill Park на 41-м км Выборгского шоссе, в восьми минутах от съезда с ЗСД на «Скандинавию». Там всего 9 га, 30 домовладений по каркасной фахверковой технологии, с парками на крышах. Половину домов мы строим по договорам подряда для покупателей, а другую я планирую возвести на собственные средства и сдавать в аренду. Участок застройки с изрезанным рельефом и проточными водоемами мы обустроим как парковую зону с островами, соединенными мостиками. Под парк в центре поселка отведено 1,2 гектара.
С сокращением площади домов у нас совсем другая картина. Застройку мы начали с небольших домов 170–300 кв. м, сейчас на продажу есть три таких дома стоимостью от 25 до 60 млн руб. Но в ходе строительства аппетиты подросли, и сейчас строятся большие объекты, 400–500 кв. м отапливаемой площади, вместе с крышей до тысячи «квадратов». Покупатели ? это в основном или мои друзья, или те, кто арендовал или арендует дом с парком в ДНП «Памир» в Белоострове и в новом поселке хочет такой же.