Казалось бы, при сдаче загородного коттеджа можно оформить точно такой же договор, как и при аренде обычной квартиры, только поменять название объекта.
Действительно, сам перечень пунктов в «загородном» договоре будет аналогичным, говорят юристы. В частности, обычно документ содержит собственно предмет договора (кто и кому сдает загородный объект), порядок финансовых расчетов, права и обязанности сторон, период действия договора, порядок расторжения и разрешения возникших споров. Однако если копнуть глубже, то мы поймем – арендодателю следует учесть массу специфичных моментов.
Не ограничивайте арендатора в правах
Отличаться будет сам предмет договора. Ведь, помимо собственно загородного дома, арендодатель передает клиенту еще и право пользования земельным участком. Поэтому в составляемом документе обязательно следует указать, какой именно участок передается – адрес, площадь, юридический статус (категория и вид разрешенного использования), кадастровый номер.
Стоимость пользования участком обычно по умолчанию входит в величину установленной арендной платы. При этом подразумевается, что жилец сможет пользоваться и дополнительными постройками, которые имеются на нем – баня, гараж, мастерская и др. Если обладатель коттеджа не хочет, чтобы гости имели доступ к тем или иным объектам, то ему не достаточно просто закрыть свой гараж или баню на ключ. Для того, чтобы избежать конфликтов с арендатором, любые ограничения надо прописать в тексте договора. Но, разумеется, это скажется на величине арендной платы – клиенты неохотно снимают загородные объекты без бани или гаража, даже если собственник предложит им хорошую скидку.
Страховка не помешает
Тем, кто волнуется за сохранность своего имущества, рекомендуется указать в договоре найма, что арендатор обязан передать собственнику определенную сумму (так называемый депозит), из которой и будут вычтены убытки. Если за время действия договора ничего страшного не произошло, депозит благополучно возвращается арендатору.
Впрочем, поскольку размер депозита обычно равен величине месячной арендной платы, его может не хватить на покрытие убытков. Поэтому людям, сдающим свои коттеджи, специалисты настойчиво рекомендуют дополнительно страховать собственность – благо, стоит это не очень дорого.
Кстати, чтобы потом не вышло разногласий – какое имущество в загородном доме и на территории было, а какого – никто в глаза не видел, следует составить приложение к договору найма, акт приема-передачи с подробной описью имущества, а также указанием ее примерной стоимости.
Отнестись к составлению этой бумаги нужно серьезно. Это в городской квартире список обычно ограничивается мебелью и бытовой техникой, а тут придется описать и хозяйственное оборудование, и элементы ландшафтного дизайна, и всевозможные средства отдыха – гидроциклы, велосипеды, лодку и прочее.
Правильно устанавливайте порядок расчетов
Важно правильно расписать порядок расчетов. Чаще всего, арендная плата вносится ежемесячно, причем каждый платеж подтверждается распиской от жильца – что он получил деньги. Поскольку сдаваемый объект может быть достаточно удален от Петербурга, некоторые арендодатели предпочитают не ездить за причитающимися им средствами, а просят переводить арендную плату на банковский счет.
Владельцу коттеджа это удобно, а вот нанимателям – не очень, ведь сложно потом будет подтвердить, что денежки уплачены. Чтобы избежать споров, лучше сопровождать каждый банковский перевод пометкой «Арендная плата за такой-то месяц по договору №…».
Еще один важный нюанс касается посуточной аренды (некоторые хозяева коттеджей сдают их кратковременно в горячий сезон – например, во время летних каникул, новогодних праздников). При таком виде аренды стоит прописать в договоре штрафные санкции за его расторжение в одностороннем порядке. Часто случается, что наниматель передумал (например, решил вдруг поехать отдыхать за границу, а не в Ленобласть) и сообщил об этом в последний момент хозяину. А тот вряд ли успеет экстренно найти новых жильцов «к празднику». Размер такого штрафа может быть довольно существенным – до 50% от общей стоимости проживания.
Практика показывает, что при правильно составленном и подробном договоре аренды дома арендодатель получает все положенные ему деньги без проблем и оказывается защищенным от непредвиденных случайностей.
