— Валерий Степанович, нельзя ли сравнить объем спроса весной 2023 года с продажами прошлых лет?
— Объективным такое сравнение на основе данных нашей компании не будет: в течение двух лет пандемии мы продавали участки в трех массивах, сейчас в них остались единичные лоты. «Участки в Сойкино» на 200 лотов мы полностью распродали в 2020–2021 годах. В этом массиве, расположенном внутри КАД, сотка земли продавалась по 240 тыс. руб.
В «Аннино-Песках» — по 300 тыс. руб. Сейчас у нас в продаже в основном «Участки в Ильино», это 28 км от кольцевой, стоимость сотки — 100–120 тыс. рублей.
Могу заметить, что темпы строительства домов на проданных участках заметно ниже, чем раньше. Это достаточно отчетливо говорит о ситуации с доходами граждан.
— Потому ли растет доля ипотечных сделок даже с участками?
— Ипотеку люди разумно используют как финансовый инструмент. Допустим, есть у человека два миллиона, он берет кредит, тратит на первый взнос за участок 100 тыс. руб., а остальные деньги может направить на строительство дома.
Примерно 40% наших покупателей привлекают кредитные средства. Самым сложным продуктом остается сельская ипотека, попытки получить кредит под 3% повторяются, но сделок по ней почти нет. Есть успешные примеры получения льготной ипотеки, в том числе на строительство, и по договорам подряда, и на «самострой». Хотя для льготных программ необходимо получение положительного ответа по уведомлению о строительстве и другие дополнительные условия. Многие в конце концов приходят к мысли, что проще и быстрее получить обычный рыночный кредит. В основном это Сбер с его удобными коробочными решениями, скидками зарплатным клиентам и прочим. Проходили сделки с банком «ВТБ», «Альфа-банком», банком «Санкт-Петербург».
— Видите ли вы стремление покупателей максимально сэкономить, ограничившись, например, шестью сотками и
5 кВт выделенной мощности?
— Сейчас действительно очевиден тренд на сокращение площади, но шести соток все-таки мало. Мы такие лоты не нарезаем, для «Участков в Ильино» лоты 7–12 соток. Наверное, разумный минимум — 7,5 сотки.
Вопрос в опыте и грамотности девелопера. А некоторые «коллеги» экономят на том, на чем делать это нельзя ни в коем случае: на ширине дорог, юридической экспертизе приобретаемого земельного массива, выкупе электромощности, геологическом исследовании.
Что такое для дома 5 кВт или даже 10 кВт? Это невозможность организовать электрическое отопление, даже в доме 100 кв. м. Если на участок выделено меньше 15 кВт — это риск перегрузки подстанции в зимние холода. Что такое дорога шириной 6 м? Зимой некуда снег сгрести и двум машинам не разъехаться. Асфальтирование не так важно, как ширина дороги, которую изменить «потом, договорившись с соседями», невозможно.
Покупателям столь же внимательно надо оценивать и ситуацию с подъездными дорогами к поселку — кому нужен дом, если последние 10 км к нему придется пробираться по колдобинам? Надо поинтересоваться и глубиной залегания водоносного слоя, если предполагаются скважины на индивидуальных участках. Это понимают не все.
И многое зависит от девелопера, который выбором места, параметрами участков определяет для клиентов и затраты на строительство, и будущую стоимость дома, и качество жизни. Экономить можно — важно знать, на чем именно.
— Что с выполнением заявок на подключение электричества и газа?
— Ленэнерго выполняет заявку от поселка в течение года. У «Газпром Межрегионгаз Ленинградская область» все зависит от расстояния до газопровода среднего и низкого давления: подключают домовладения ИЖС рядом с трубой, а если газопровод надо тянуть на сотни метров, заявки откладываются. Девелоперы же очень редко соглашаются строить газопровод, поскольку затраты очень большие, а брать плату с подключающихся к этим веткам абонентов запрещено.
— Выше вы приводили примеры стоимости участков, которая в Ломоносовском районе различается в 2–3 раза. Вы подстроились под запросы покупателей, которые ориентируются прежде всего на цену?
— Эти предложения различаются расстоянием от КАД, наличием водоемов в пешей доступности, возможностью подключения к газовой магистрали, живописностью пейзажей.
На рынке участков Ленобласти уже ощущается дефицит земель под строительство в ближнем к городу радиусе, в зоне, удаленной на 20–30 км от кольцевой, и сейчас мало предложений. А новые проекты вынужденно отдаляются от КАД. Если к этому добавить ни шатко ни валко реализуемые госпрограммы по инфраструктурной поддержке ИЖС, то вывод однозначный: лучшее по качеству надо покупать сейчас. Тем более что тренд на загородную жизнь никуда не уходит сохраняется. Людям нужен загород.
