— Дмитрий Вячеславович, люди с накоплениями, видя снижение ставок по депозитам, сейчас активно ищут надежные инструменты сохранения и приумножения денег. Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость?
— Уверен, что стоит, даже несмотря на снижение рынка городского жилья и отсутствие заметного роста на рынке загородной недвижимости. Это надежно — при соблюдении важных условий. Я готов раскрыть секреты, известные мне по 18-летнему опыту инвестирования и успешного прохождения нескольких кризисов.
На рынке загорода есть три формата инвестирования:
покупка участка и строительство дома на продажу; строительство дома для сдачи в аренду; покупка участка «ниже рынка» с перспективой его подорожания. В каждом случае надо выбрать участок с юридическими и техническими гарантиями.
Острота текущего момента состоит в огромном потоке маркетинговых иллюзий, ярко упакованных предложений, за которыми нет ни опыта, ни ответственности — ни, соответственно, инвестиционного потенциала. Зато есть риски.
Вопрос инвестиций — это вопрос экспертизы и доверия.
На рынке Ленобласти сегодня нет специалистов, превосходящих мой уровень по качеству экспертизы, объему практических и теоретических знаний. Загородная недвижимость — это не просто «продать участок». Это градостроительный кодекс, юриспруденция, маркетинг, инженерия, экономика. Это десятки смежных дисциплин, в каждой из которых надо разбираться на уровне эксперта, а не дилетанта.
Я не только учу своих сотрудников — а многие из них прошли мои курсы, — но и сам продолжаю учиться. И этот постоянный процесс сохранения, приумножения и передачи знаний — и есть та самая «академичность», которую мы вкладываем в название.
— Именно этот смысл был заложен уже в момент создания компании?
— Среди учредителей были два академика Всемирной академии науки, искусства и культуры (ВАНИК), основанной академиком Двойриным. В мае 1996 года Международная академия «Информации, связи, управления в технике, природе, обществе» присвоила мне звание доктора административного бизнеса, а позже в 1996 году избрала действительным членом, академиком.
У меня за плечами более тридцати лет глубокого погружения в тему здоровья, тысячи учеников, среди которых врачи, предприниматели, люди самых разных профессий. Научные публикации, лекции, передача знаний. Это не «корочки» ради престижа, это образ мышления.
Но главное — слово «Академия» стало для меня вызовом. Когда мы переносили этот образ мышления в сферу недвижимости, мы отдавали себе отчет: «Академия» обязывает. Это не про громкое имя, а про метод. Про привычку докручивать вопрос до самой сути. Про невозможность работать поверхностно. Это стандарт ответственности, проверенный несколькими кризисами.
— Как не обладающему экспертными знаниями человеку оценить ответственность компании?
— По реализованным проектам, долговой нагрузке, отсутствию исков, юридической прозрачности продаваемых объектов.
Мы все свои проекты реализуем на собственные средства. Это гарантия для инвесторов, что компания крепко стоит на ногах и вне зависимости от экономической ситуации завершит проект: обеспечит дорогу, воду, энергомощности. И не попадет в банковскую кредитную кабалу.
Нужны гарантии, что на купленном участке можно законно строить дом. Эту гарантию дает утвержденный правительством региона проект планировки территории (ППТ). Это единственный способ гарантировать человеку: его деньги и его дом в безопасности и надежно защищены от предписания о сносе.
ППТ также гарантирует, что мощность подстанций и дебет скважины рассчитаны до киловатта и кубометра, по нормативам. И поэтому мы тратим деньги и время на разработку и согласование ППТ, действуя строго в рамках Градостроительного кодекса — и наши поселки работают без сбоев. Осмелюсь предположить, что в 90 % поселков Ленобласти таких расчетов нет.
За всю историю компании — ни одного иска в адрес «1-й Академии недвижимости». При том, что мы продали более 1,5 тысячи участков.
— Возможную доходность рассчитать не проще, чем выбрать надежный актив. На что опираться?
— Начнем с участков. В наших поселках «Разметелево», «Сосновские горки» и «Вишнёвский берег» ценообразование спланировано системно: стартовая цена на раннем этапе постепенно растет по мере ввода коммуникаций — газопроводов, водопроводов, электросетей, оптоволокна, дорог, дренажа.
Период ранних продаж ориентирован на инвесторов и жителей, доверяющих нашему опыту — девяти успешно реализованным крупным проектам с полным набором инфраструктуры. На горизонте трех-пяти лет мы фиксируем доходность не ниже 30% годовых, с пиком в 70%. Самые выгодные точки входа — начало развития поселка и завершение первичных продаж, когда происходит рыночный рост цены уже на вторичке, и стоимость вырастала в среднем вдвое.
Порог входа остается доступным: мы предлагаем участки
от 2,5 до 5 млн рублей.
Таким образом вложения в земельный участок — доступный способ пассивного инвестирования. Достаточно выбрать девелопера с опытом перевода земель сельхозназначения, строительства поселков большого формата — они легче перепродаются — и устойчивым финансовым положением.
Важный фактор — стоимость обслуживания. Покупатели обращают внимание на ежемесячную плату с домовладения за чистку и ремонт дорог, охрану, обслуживание скважины и пр. Благодаря тому, что в составе нашей группы компаний есть управляющее звено мы можем экономить «на масштабе», используя общий пул специалистов и техники — и поэтому удерживаем размер платежей на комфортном для жителей уровне.
— Как вы оцениваете доходность вложений в строительство дома на продажу и в аренду?
— Строительство дома на продажу осложнилось сейчас тем, что необходимо уложиться в предельные рамки льготной семейной ипотеки, где кредит не может превышать
12 млн рублей.
Сегодня я не рекомендую рассматривать это направление как основное.
Направление строительства домов под аренду, напротив, активно развивается. Высокие ставки по рыночным ипотечным программам отсекают возможность покупки для многих потенциальных покупателей, толкая их на рынок аренды. Второй фактор, работающий на доход от аренды — развитие внутреннего туризма. Перелеты за границу стали дорогими, долгими и неудобными, и россияне выбирают отдых в своей стране или регионе. При этом рынок размещения в Ленобласти далек от насыщения.
Мы готовы проконсультировать потенциального инвестора, подготовить оптимальное предложение под конкретный бюджет, порекомендовать поселок, технологию, этажность и планировку, исходя из максимальной будущей востребованности под аренду.
У нас есть собственный фонд домов, которые мы сдаем, и получаем актуальную обратную связь от гостей и точно знаем, какие планировки, мебель и атмосфера дают максимальную загрузку. Это постоянная практика.
Мы не занимаемся операционным управлением арендой, но сотрудничаем с проверенными профессиональными операторами. Для наших инвесторов мы готовы раскрыть все контакты и дать рекомендации для достижения высокой загрузки.
Считаем доходность. Чистый доход от аренды (примерно 8% годовых) ниже банковского депозита. Но это лишь часть уравнения. Надо помнить, что недвижимость — это физический актив, который не исчезнет в случае банковских кризисов. Главный аргумент — долгосрочный рост капитализации. В среднем, качественная загородная недвижимость дорожает на 12-13% в год, опережая инфляцию. Совокупная доходность оказывается на уровне 20–21% в год, и это уже существенно выше текущих ставок по банковским вкладам (14,5–15%).
Таким образом, инвестиции в доходный дом с профессиональным управлением — это не просто альтернатива банку. Это стратегия, сочетающая пассивный денежный поток с устойчивым ростом капитала, что в долгосрочной перспективе оказывается выгоднее.
— Какое напутствие инвесторам?
Инвестируйте на ранних этапах в наши проекты. Хотите индивидуальный расчет доходности? Оставьте заявку — эксперты подберут объект и проконсультируют по всем аспектам.
«1-я Академия недвижимости» умеет превращать знания в устойчивый капитал.
