Конечная стоимость дома зависит не только от выбранных материалов и «начинки», но и от способа строительства. Очевидная закономерность: чем тщательнее проведена подготовка, тем меньше неприятных сюрпризов ожидает будущего домовладельца.
Приоритет материализма
Павел Сергеев, генеральный директор компании Home Connect (строит в России дома Skog, произведенные в Финляндии), отмечает характерное заблуждение: затевая строительство, многие считают основной статьей расходов на дом приобретение стройматериалов. Проект, думают они, можно скачать из Интернета, поставщик стенового материала рассчитает объем, бригада найдена по совету приятеля. Строительство таким образом (его еще называют «хозспособом») вкупе с экономией на технадзоре или даже прорабе и в отсутствие у заказчика профессиональных знаний — порождает много рисков. Проект не соответствует участку, обнаружились грунтовые воды, торфяник — это все проблемы будущего домовладельца. Что-то не так пошло на стройплощадке — тоже проблема хозяина. Все проблемы выливаются в непрогнозируемые расходы. Непрофессионалу учесть все предстоящие траты очень сложно.
У строителей, коим доводилось достраивать начатое другими, собрана огромная антология курьезов, дорого стоивших заказчику. Многие кубометры бетона уходят в открытую фановую трубу. Плита фундамента трескается без ребра жесткости, дом начинает разваливаться пополам. Резюме, по мнению Павла Сергеева, следующее: строительство летнего домика своими руками — отличный опыт, способ самовыражения и масса новых впечатлений. Если предполагается что-то более серьезное, конечно, надо обращаться к профессионалам.
Причем в компанию, которая строит дома под ключ, — чтобы кто-то отвечал за конечный результат. Поскольку у нас нередко довольный качеством сборки дома заказчик, например, поручает этой же проверенной бригаде отделку или разводку по дому инженерных сетей.
Существует заблуждение, что обращение в известную строительную компанию закончится тем, что она найдет на субподряд неквалифицированных шабашников, а заказчик просто оплатит необязательную «посредническую» булку с маслом.
На самом деле достойная строительная компания располагает бригадами, специализирующимися на разных видах работ. В ней налажен контроль над процессом. Она несет ответственность по гарантийным обязательствам. За счет оптовых закупок имеет возможность экономить на оплате стройматериалов. «На рынке строительных услуг жесткая конкуренция, никто из профессионалов сегодня не пытается раздувать сметы и платить копейки неквалифицированным рабочим — так фирма быстро выпадает из рынка. Поэтому мой совет: надо просто посмотреть портфолио, поговорить с владельцами построенных компанией домов», — рекомендует Павел Сергеев.
Важно, чтобы строительная компания довела до готовности основные конструктивные узлы — стены, несущий каркас, кровлю. Тогда как технологический объект дом приобретет законченный вид. Внутреннюю отделку уже можно доверить дизайнеру. Но нести риски строительства и гарантийные обязательства должна строительная компания. Неконтролируемые расходы возникают там, где работа выполнена некачественно. Поэтому когда весь цикл работ выполняет одна компания, она и отвечает за все — не на кого переложить ответственность за брак и дефекты.
Как напомнил Сергей Барышев, генеральный директор компании «Петростройсервис», по Гражданскому кодексу на несущие конструкции строитель обязан предоставить двухлетнюю гарантию. Многие компании предлагают 25 лет гарантии, это реальный срок, если сделано хорошо. Самый распространенный вариант — пять лет. Но двух лет, считает глава «Петростройсервиса», обычно достаточно, чтобы выявить и устранить мелкие недостатки.
Когда на каждый этап работ приглашается отдельный исполнитель, обычно стремящийся максимизировать сумму заказа, общая стоимость работ получается больше, чем при заказе всего комплекса в одной компании, полагает Павел Сергеев. Завышение сметы нередко происходит из-за перестраховки: например, обладателю 20 кВт предлагают дополнительно установить дизельный котел за миллион рублей вместо элетрокотла за 100 тыс. руб.
Профессия контролер
Сергей Барышев («Петростройсервис») считает, что проверить смету — чтобы было все необходимое (дабы исключить неожиданные расходы), и ничего лишнего, — непрофессионалу не по силам. Прочитать ее чаще всего может только профессиональный сметчик. Строительная компания предоставляет заказчику не смету, а коммерческую калькуляцию, в которой подробно обсчитаны все этапы работ. Можно выяснить, соответствует ли объем приобретаемых материалов проекту: в каждом проекте есть спецификация необходимых материалов, с указанием марки и количества. Проверить на соответствие проекту подробную смету проще, чем по расчетам вроде «материал — столько-то, работа — столько-то».
Все дополнительные расходы (доставка материалов, доставка вагончиков, оборудование бытовок и пр.) должны быть включены в последний раздел сметы. «Мы обычно прописываем в договоре, что смета может корректироваться, если заказчик вносит изменения в проект», — говорит Сергей Барышев. Текст договора-подряда, который предлагает клиентам компания «Петростройсервис», по словам ее руководителя, совершенствовался лет пять. И уже несколько лет заказчики не находят в документе недостающих пунктов.
«Важен еще и контроль: в нашем договоре прописано, что заказчик обязуется принимать этапы работ, подписывать акты приемки. Перед тем как залить бетонный фундамент, заказчик приезжает проверить арматуру — соответствует ли проекту.
Непредвиденные расходы возникают, когда непонятно, что написано в смете, — какой объем материалов и работ заложен в стоимость. Требуйте подробную смету, если не можете разобраться сами, следует привлечь службу технадзора — так делают примерно половина наших заказчиков. Нанимая разные бригады на разные этапы, в отсутствие грамотного руководства стройкой, заказчик рискует, что кто-то забудет предусмотреть вентиляцию. И проблема будет решена сверлением отверстия на улицу и подвешиванием вентилятора, — говорит Сергей Барышев. — Смотрите готовые объекты, беседуйте с бывшими клиентами компании. Так поступают 90% наших клиентов».
Александр Новожилов, коммерческий директор компании «Гарус», называет пункты, которые компании не включают в предварительный расчет стоимости, — чтобы предложить заказчику привлекательный бюджет. Впоследствии смета чаще всего увеличивается за счет транспортировки стройматериалов и подготовки стройплощадки. Придется установить вагончик для проживания рабочих, биотуалеты. Хорошо, если к участку уже подведены коммуникации, иначе придется приобрести генератор.
Для строительства из камня на площадке нужна вода. Транспортные расходы на доставку бытовок, туалетов, вывоз мусора и установку временного ограждения участка тоже могут оказаться нежданным «дополнением» к предварительно составленной смете. Привлечение неквалифицированной рабочей силы потребует переделок, исправления дефектов. Очередность работ должна быть прописана в графике — чтобы не ломать уже построенное, считает Александр Новожилов.
Подряжаться ли?
Валерий Осипенко, заместитель генерального директора строительной компании «Партнер», застройщика поселка «Бельведер», уверен, что покупка участка с подрядом решает вопрос прогнозирования расходов.
Так же думает и Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью компании «УК СТАРТ Девелопмент»: «Более предсказуемы расходы при покупке участка с обязательным подрядом: можно избежать дополнительных трат на доработку или внесение изменений в проект дома, геологические изыскания. Не нужно переживать, соответствует ли выбранный проект дома рельефу, грунтам и т. д.».
Заключая договор подряда с застройщиком поселка, будущий домовладелец получает подрядчика, знакомого с особенностями участка. Застройщик пользуется партнерскими скидками поставщиков материалов, у него есть квалифицированный персонал с допусками на каждый вид работ, он самостоятельно присоединяет сети. Строит он быстро, а у клиента есть возможность контролировать качество работ поэтапно», — объясняет Валерий Осипенко.
Однако покупатель сталкивается с непредсказуемостью срока сдачи поселка: пока все участки не раскупят и не возведут на них дома, завершить благоустройство, построить дороги и начать нормальную эксплуатацию девелоперу не удастся. Еще выше риск «вечной стройки» в поселке с необязательным подрядом.
Валерий Осипенко (СК «Партнер») приводит примеры ошибок, которые только увеличивают расходы. Покупатель чаще всего экономит на таких обязательных видах работ, как геологические изыскания и проектирование. Из-за этого не только снижается качество стройки, но и возникают серьезные риски дополнительных затрат на укрепление объекта.
Необходимо качественно провести предпроектные изыскания, разработать проект и составить детальную смету. Пример из практики. Стоимость дизайн-проекта внутренней отделки дома 228 кв. м в поселке «Бельведер» колеблется от 180 до 200 тыс. руб. Наличие проекта экономит заказчику до 25% денежных средств, которые он теряет при переделках, подборе и замене материалов, перекладке инженерных коммуникаций и т. д. Эти данные получены нами как усредненная статистика выполнения отделочных работ почти за 20 лет. Если отделка стоит 1 млн руб., то экономия составит до 200–250 тыс. руб., что уже оправдывает затраты на проектирование. А отделка существенно дороже одного миллиона. Плюс ко всему сроки выполнения отделочных работ уменьшаются в разы.
Евгения Стрельцова делит бесконтрольные расходы на три составляющие: по земельному участку, по инженерии и по строительству дома. Если не проведены геологические изыскания, можно столкнуться с карстовой ямой, валунами или просто слишком высоким залеганием грунтовых вод, которые удорожают и затрудняют строительство.
В указанную стоимость земли может быть включено доведение сетей только до границы участка, поэтому придется оплатить их ввод в дом (дороже всего проект ввода газа). Или, если поселок не газифицирован и газ обещают, например, в 2013 году, не факт, что его проведут к указанной дате, — придется какое-то время пользоваться альтернативными источниками энергии, что весьма накладно. Если предусмотрено водоснабжение от скважины, возникает проблема качества воды и организации водоподготовки, отмечает Евгения Стрельцова.
Техника безопасности
Представители «УК СТАРТ Девелопмент» и строительной компании «Партнер» советуют заключать договоры, в которых стоимость возведения дома четко зафиксирована. При этом не должно быть пункта о возможности изменения сметы. Или, наоборот, договор должен предусматривать корректировку сметы только по согласованию с заказчиком, и не более чем на 5–10% первоначальной стоимости. «В договоре должна быть точно указана стоимость всех элементов конструкции дома, — продолжает Евгения Стрельцова. Все составные части (крыша, кровля, фундаменты) должны быть изначально годны для эксплуатации в составе жилого помещения. «Например, в договоре должно быть написано не просто «окна», а «окна — трехкамерные стеклопакеты (желательно с указанием производителя)», что не позволит недобросовестному подрядчику предложить вам доплатить за хорошие окна в процессе стройки», — объясняет специалист УК «СТАРТ Девелопмент».
Вот перечень подготовительных работ, которыми не стоит пренебрегать: привлечь хороших специалистов в области строительства для оценки предпроектных изысканий и проектной документации, составить детальную смету и график производства работ; уделить внимание подготовке производства работ и строительной площадки, а также вопросам, связанным с логистикой.
Валерий Осипенко рекомендует прямо спрашивать у строителей, окончательная ли цена, прописанная в контракте.
