Фото: SKOG Homes
Часть семинара «Загородного обозрения» на Ярмарке недвижимости была посвящена разбору «косяков» в строительстве домов и способам вызвать у покупателя доверие строителям, продающим готовый дом. Предубеждение против покупки домов, построенных на продажу, понемногу преодолевается — профессиональные строители, даже экономя на материалах, не допускают таких ляпов, как самодеятельный энтузиаст, взявшийся впервые возвести дом «для себя».
Главная рекомендация строителям — предъявить покупателю документы на все. Покупателю же следует выяснить как можно больше до покупки, поскольку устранение огрехов всегда процесс более нервный и затратный, чем консультация до сделки. Полноценная экспертиза построенного дома невозможна без нарушения отделки, фасадной или внутренней, и что-то всегда останется скрытым. Считается, что меньше всего покупателю удобна покупка дома в стадии white box: конструктив уже скрыт за штукатуркой или гипсокартоном, а въехать в дом с незаконченной отделкой нельзя.
Решайтесь на сомнения!
Сомнение есть путь к истине, изрек некий восточный мыслитель. И покупатели сегодня внимательно изучают в интернете отзывы о продуктах и компаниях, прежде всего негативные, знают, как проверить данные о судебных разбирательствах и исполнительные производства на ресурсах судебных приставов. Найти компанию можно по названию, адресу, руководителю, участникам, ИНН или ОГРН.
Продавец, у которого есть проект и фотографии скрытых работ, а также документ о гарантийных обязательствах по строительству и оборудованию, вызывает доверие. Компенсировать отсутствие документов и гарантий придется ценой.
Фото: HOLZ HOUSE
Размер имеет значение
В проектировании управляющий партнер PUZZLE Realty Мария Федорова отметила прежде всего требование соразмерности дома участку, как по стоимости, так и по площади. Несоблюдение разумных пропорций мешает продаже. Мария приводит статистику по выставленным на продажу лотам: дома стоимостью 10–20 млн руб. построены на участках средней площадью 8,9 сот.; для домов за 20–35 млн руб. площадь участка в среднем примерно 12 сот. Вообще, проще продать большие кирпичные дома на просторных участках, компактные каркасные или из железобетонных панелей на недорогой земле.
По статистике выборки, наиболее популярный стеновой материал — газобетон, далее с двукратным отставанием следуют дома по каркасной технологии, на кирпич приходится примерно 10%, остальные технологии — от десятых долей до нескольких процентов. Эти данные коррелируют с известным фактом: в однослойной стене из газобетона количество серьезных косяков меньше, чем в каркасном доме со сложным «стеновым пирогом».
Современные планировки предполагают один этаж (более 50% обращений в PUZZLE Realty); в двухэтажном доме верхний этаж полноценный, мансардный или цокольный этажи не популярны (в роли техпомещения выступает отдельная постройка на участке). Уже и в комфорт-классе обязателен отдельный блок мастер-спальни с ванной и гардеробной. Ванные комнаты без окон, шкафы в комнатах вместо гардеробных покупателям не нравятся, отдельная постирочная обязательна, а кладовка при кухне вызывает восторг. Быстрее продаются дома с отделкой, но отделка без единой концепции, в ярких цветах, в дворцовом стиле, с лепниной и обилием позолоты — антитренды. Снижают ликвидность объекта сложные ландшафтные и инженерные решения вроде бассейнов, альпийских горок и зимних садов.
Трещины и плесень
Для того чтобы обнаружить трещины и плесень, технический специалист не всегда нужен, отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости». Его можно привлечь позднее. Сначала нужно оценить размеры трещин самостоятельно. Тонкие и горизонтальные чаще всего не опасны, в отличие от вертикальных и V-образных через всю стену. Плохо говорят о надежности дома трещины в стеклопакетах, перекосы дверных коробок, мешающие свободному открыванию.
Причиной трещин может быть неправильное устройство крыши, когда она «распирает» стены, не рассчитанные на нагрузку в этом направлении, а также нарушение геометрии фундамента из-за отсутствия дренажа, отмостки, гидроизоляции или утепления фундамента.
Дмитрий Новосельцев обращает внимание на высоту фундамента: если она ниже уровня дороги, повышается риск подтопления. Весна с таянием снега — лучшее время заметить следы протечек, подтопленный цоколь, проблемы с отводом воды с участка, а тем более темные пятна плесневого грибка (в доме с отделкой надо внимательно проверить углы плинтусов, пространство под ванной). Намокание углов может быть вызвано отсутствием водостоков, приточно-вытяжной вентиляции, дефектами в укладке утеплителя и промерзанием со скоплением конденсата.
Конечно, в доме много других точек для проверки, от электрощитка и мощности котла, достаточной для отопления и горячего водоснабжения, до скорости стока воды из ванны и душевой. Но со всем, кроме вопиющих ошибок, можно справиться с помощью технического специалиста, здравого смысла и рекомендаций наших экспертов.
