До кадастровых работ надо выяснить юридические основания переноса границ участка. О прирезке участков беседуем с начальником юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости» Максимом Финионовым.
— Максим Игоревич, для кого актуально увеличение участка за счет соседних?
— Судя по обращению в наш отдел — для многих. Причины изменения границ могут быть разные: участок мал, а прирезка позволила бы построить желанную баню. Или не устраивает, что перед домом образовалась стихийная парковка. Возможно, по границе участка проходит незаконная «короткая дорога», и на ней буксуют и ревут машины.
Участок приобретается в тех границах, которые были определены при его формировании, межевании, постановке на кадастровый учет, определенной площади и назначения. При эксплуатации участка выясняются причины изменения его площади и границ.
Могу привести примеры недавних обращений землевладельцев. У двух соседей была договоренность: каждый пользуется частью земельного участка другого. Это порождало множество юридических проблем: невозможность зарегистрировать вспомогательные строения, провести инженерные сети. В другом случае гражданин приобрел три участка, но между ними остались небольшие участки муниципальной земли, которые не позволяли правильно организовать въезд на участки. В третьем несколько соседей хотели увеличить свои участки за счет пустующей дороги, которая, как выяснилось, не была оформлена как дорога.
Изменения границ также необходимы при увеличении или уменьшении площади надела по сравнению с зафиксированной в кадастре, при наложении соседних участков, изломанном контуре границ, мешающем освоению.
В любом случае начинать надо с правовых вопросов. «Ничьей» земли не бывает!
— Мне не нравятся чужие машины у ворот — могу ли я получить в собственность эту территорию?
— Юрист как раз это и выяснит! Для таких ситуаций законодательством на федеральном уровне и уровне местного самоуправления определен порядок оформления прав на участки и изменения их границ. Земельное законодательство в плане образования земельных участков в таких случаях развивалось с 2008 года. 1 марта 2015 года в Земельном кодексе появилась новая глава 5.4 «Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности».
— С чего начинать землевладельцу, если он решил изменить или увеличить свой участок?
— Чтобы не усложнять описание процедуры юридическими терминами, остановлюсь на основных этапах такого оформления.
Прежде всего необходимо выяснить, на сколько можно увеличить ваш участок за счет муниципальной земли или земли соседа. По общему принципу запрашиваемые для увеличения площади земельные участки из муниципальной или государственной собственности не должны образовывать участок, который может быть сформирован как самостоятельный и продан с торгов. При соседском обмене или частичном выкупе участки, которые образуются в результате перераспределения, не должны быть меньше установленного минимального размера и превышать максимум, определенный для данного региона. Также образуемые участки должны соответствовать ограничениям, установленным действующим генеральным планом населенных пунктов и правилами землепользования.
Есть еще около десяти ограничений, которые придется учесть, чтобы успешно согласовать «прирезку».
И только убедившись, что задуманные изменения участка не нарушат ничьих прав, можно обращаться к кадастровому инженеру. Он формирует межевое дело с предложенными изменениями и от имени собственника обращается в уполномоченный орган за утверждением и согласованием изменений.
Если желание владельца не противоречит закону и не нарушает прав других, ему будет предложено выкупить означенную часть исходя из кадастровой стоимости. Но в ряде случаев выкуп происходит не по полной кадастровой стоимости. И это может быть неплохим вложением денежных средств. При перераспределении земли соседями новые границы и размеры участков также должны быть утверждены и согласованы уполномоченным органом.
Заканчивается процедура обращением в Росреестр, где будут зарегистрированы новые размеры участка и права на него.
— Сколько времени занимает оформление увеличения участка или изменения его границ?
— Обычно подобные процедуры занимают от трех до шести месяцев.
Русский Фонд Недвижимости
юридический отдел
+7 (812) 347-58-90, +7 (812) 234-29-60
[email protected]
