Режим самоизоляции привел к всплеску интереса к загородной недвижимости. Руководитель Экспертного центра по девелопменту при ЛОРО «Деловая Россия», первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens, эксперт в сфере сопровождения проектов комплексного развития территорий Александр Демин рассказал о перспективах загородного жилья.
— Сейчас рынок загородной недвижимости переживает всплеск спроса, однако до пандемии эксперты говорили о стагнации и затоваренности сегмента коттеджных поселков. Оживит ли ситуация этот сегмент?
— Нынешняя ситуация «идеального кризиса», когда в одной точке сошлись падение цены на нефть, девальвация рубля и пандемия сыграла на руку рынку загородной недвижимости. Весной резко вырос запрос на самоизоляцию ближе к природе, а через месяц такой жизни многие горожане уже качественно изменили отношение к загороду, осознали возможность без существенной потери качества рабочего процесса жить загородом, работать частично удаленно, при этом регулярно ездить в город.
Сейчас люди ищут варианты не только аренды дачи, но и совершают реальные сделки по приобретению участков и домовладений. Таким образом, сделки, которые люди откладывали по тем или иным причинам, были «мотивированы» пандемией.
Однако в условиях сокращения экономической базы люди начинают отказываться от владения несколькими объектами недвижимости, квартира в городе плюс дача в области. Сейчас тренд — владение одним объектом в пригороде для круглогодичного проживания в 40-минутной доступности от города. Поэтому загородные объекты покупаются не в дополнение, а за счет бюджетов, которые ранее были выделены на квартиры в городе.
Загородный рынок давно уже является рынком спроса, поэтому в выигрыше останутся те девелоперы, кто вовремя отреагирует на изменившиеся потребности покупателя – своими архитектурными, инженерными и маркетинговыми решениями докажут клиенту, что их объект достойная альтернатива жизни в городе.
Поэтому оживить рынок могут только застройщики, предлагающие новые продукты своим покупателям. Отклик у клиентов найдут решения застройщиков, подчеркивающие не локальные, а системные изменения и трансформацию проектов малоэтажных и коттеджных комплексов. В том числе те, что обеспечат дополнительные гарантии защиты на случай возникновения эпидемиологической ситуации, социального дистанцирования за счет невысокой плотности, этажности, интеграции в жилую среду рекреационно-парковых территорий со спортивной функцией.
— Как ориентация спроса на постоянную жизнь за городом изменит подход девелоперов к выбору земельных участков для коттеджных поселков?
— По мере расширения практики приобретения участков без подряда, маржинальность деятельности застройщиков коттеджных поселков падает — притом что требования покупателей к проектам растет. Очевидно, что в посткоронавирусный период изменится фокус внимания потребителей при оценке характеристик и локации девелоперского проекта: от наличия, уровня и удаленности коммерческой и развлекательной инфраструктуры (магазины, рестораны, досуговые комплексы) к доступности и современности инфраструктуры здоровья и образования (больницы, поликлиники, школы и детские сады). И теперь в глазах покупателя наличие аналогичной частной инфраструктуры (к примеру, коммерческий детский сад) не выглядит достойной заменой государственной (то есть бесплатной). Что, в свою очередь, потребует от застройщиков смены подхода при выборе земельного участка. Также понятно, что в текущих условиях у застройщиков меньше средств на создание локальной инфраструктуры на своей территории. Поэтому в фокусе внимания те территории, где нет жесткого дефицита качественных муниципальных объектов медицинской и образовательной инфраструктуры.
Новые форматы жизни потребителей диктуют повышенные требования к инженерному обеспечению загородных проектов. Прежде всего к качеству и надежности сетей при возросших удельных выделяемых мощностей на одно домохозяйство. Поэтому еще более важное значение для застройщика будет иметь стоимость и сроки инженерного обеспечения объекта. А также, конечно, эксплуатационные расходы из расчета кругогодичного проживания, а не летнего или режима выходного дня. Отсюда, к примеру, изменится отношения покупателей и к пресловутым «15 кВт, включенным в стоимость земельного участка», к локальным решениям с газгольдерами и неопределенными перспективами газификации коттеджного поселка. Поэтому сегодня, как никогда важна четкость инженерных планов и оптимизация затрат на их реализацию. Благодаря налаженным связям с сетевыми организациями области, в том числе синхронизируя сроки поэтапного ввода мощностей, мы достигаем лучших условий для наших клиентов.
Третий блок, на который обратят внимание застройщики, это новые планировки пространств – живя загородом, люди не стали меньше общаться. При этом они переосмысляют свои требования к общественным пространствам, местам активного отдыха, спортивной инфраструктуре, например, велодорожкам – это все тоже общение, но с соблюдением правил социального дистанцирования и фокусом на собственное здоровье. Если раньше при планировке коттеджного поселка данные зоны зачастую формировались по остаточному принципу и основной целью было просто их наличие, то теперь данные зоны выходят на первый план, формируют философию загородного объекта и становятся условием здоровья и иммунитета для его жителей. Соответственно застройщик оценивает проект и земельный ресурс на предмет возможности внедрения умных планировок.
— Как долго обычно длится поиск земельного участка под строительство загородного проекта в Петербурге и Ленобласти?
— Краеугольный этап на пути реализации девелоперского проекта – оценка и выбор участка. Помимо маркетинговых оценок у разумного застройщика такому решению предшествует тщательный градостроительный и инженерный due diligence, в ходе которого должны быть даны ответы о возможности согласования и последующей реализации концепции проекта, его инженерного обеспечения, критически оценены сроки и стоимость подготовительной и предпроектной работы.
В Экспертном центре по девелопменту стандарт due diligence обычно включает анализ инвестиционного проекта и имеющейся исходно-разрешительной документации на предмет рисков, возможностей и условий согласования в соответствии с желаемыми параметрами проекта. В том числе текущие ограничения для застройки и градостроительный регламент земельного участка, возможность получения положительного заключения экспертизы, возможность получения разрешения на строительство желаемого объекта и согласования строительства в особых зонах (охранные зоны сетей, водоохранные зоны и т.д.). Также на этом время для расчета потребности в инженерно-технических ресурсах в соответствии с параметрами проекта, проверки достаточности и актуальности имеющихся технических условий и проработки возможности их получения (или расширения, оптимизации) с оптимальными техническими и финансовым параметрами. По водоснабжению также возможен вариант получения лицензии на добычу, необходимо как выполнить гидрогеологические изыскания, так и оценить балансы соседних недропользователей, продумать нестандартные ходы и решения.
Очевидно, что уже на этом этапе проводятся переговоры с профильными местными и региональными органами власти, тщательной исследуется градостроительный регламент, проводятся консультации о необходимом объеме согласований, возможности и условиям получения разрешения на строительство.
В условиях проектного финансирования целесообразно еще до приобретения участка проводит консультации с банком, совместно со строительными экспертами в рабочем порядке оценить текущую и перспективную к получению исходно-разрешительную документацию.
В отличие от Ленинградской области, на рынке Санкт-Петербурга достаточно большое количество объектов продается с разрешениями на строительство. Но это лишь формально снимает необходимость проведения ряда оценок, в частности градостроительного регламента и необходимых согласований.
Наиболее часто встречающиеся сложности – оценка возможностей и условий согласований (в СПб – архитектурно-градостроительного облика, соответствия требованиям зон охраны и пр.). Отдельный проблемный блок - это подтверждение обеспеченности социальной инфраструктурой (места в школах и детских садах).
— На рынке городского жилья подготовка проекта занимает несколько лет и этот этап является весьма дорогостоящим. Насколько в сегменте загородного жилья ситуация схожа?
— Ответ на этот вопрос зависит от масштаба и категории загородного жилья. И, соответственно, возможности параллельно формировать исходно-разрешительную документацию, осуществлять проектирование и согласование, проходить экспертизу проектной документации.
Важна и необходимость корректировки градостроительной документации (к примеру, если речь идет о включении территории в границы населенного пункта, разработке и согласовании изменений в Генеральный план и ПЗЗ – на практике минимум 1,5 года и то при условии активной позиции собственников земельных участков). С учетом изменений в областной практике разработки генеральных планов и ПЗЗ, а также обязательного наличия документации по планировке территории необходимо максимально критично оценивать возможности застройщика по согласованию и утверждению документации.
Если речь идет о сформированном квартале ИЖС, то здесь речь идет скорее всего о некоем типовом проектировании и решении инженерных вопросов подключений.
Если же в работе проект не точечной, а квартальной многоквартирной застройки в пригороде (пусть и малоэтажной), то застройщику необходима разработка и согласование документации по планировке территории (на практике от 1 года), что возможно частично реализовывать в параллельном режиме с проектированием. С учетом новелл в Градостроительном законодательстве относительно требований экспертизы в зонах с особыми условиями использования, при выборе участке необходимо оценивать и эти риски, дополнительные финансовые и временные затраты.
Для масштабных проектов важную роль играют условия инженерного обеспечения объекта и, соответственно, точки подключения к инженерным сетям. От этого зависит необходимость разрабатывать документацию по планировке линейного объекта, проектной документации по линии электропередач.
Дискуссионным остается вопрос, включать ли сроки согласования с банком условий проектного финансирования (а на практике это от 4 месяцев) в подготовительный период.
В оптимистичном сценарии подготовительный период (до получения разрешения на строительство/уведомления о начале строительства) может занимать от полугода до 2-3 лет.
— Какие участки сегодня интересуют девелоперов больше всего?
— В первую очередь это участки, параметры которых не требуют затяжных и многоэтапных процедур согласований, длительных промежутков инвестирования без продаж. При этом эти пятна имеют сформированное окружение, в доступности есть коммерческая и рекреационная инфраструктура, инженерные сети.
Базовым требованием является соответствие градостроительного регламента задачам застройщика, в ином случае потребуется корректировка регламента путем получения согласования УРВИ, разработка/корректировка проекта планировки и проекта межевания территории.
