— Дмитрий, вы сейчас реализуете два масштабных проекта, «Разметелево» и «Сосновские горки». Что со спросом?
— В коттеджном поселке «Разметелево» покупатели нацелены на постоянное проживание. Они в меньшей степени обращают внимание на красоты пейзажа, им важна инфраструктура. Поселок соответствует формату пригородного микрорайона: он в границах населенного пункта, где есть школа, детсад, работает общественный транспорт.
Спрос был высоким до февраля, затем мы приостановили продажи, чтобы понять, как поведет себя рынок. Сейчас развернулся курс доллара, цены на стройматериалы пошли вниз, и это подталкивает к приобретению дома за городом.
Но в целом сохраняется неопределенность.
За это время мы запустили строительство 35 домов, некоторые уже готовы, другие в стадии теплого контура. Дома строятся из утепленных бетонных панелей, газобетона и каркасные. Готовые дома востребованы куда больше, чем участки с договором подряда.
Сейчас в КП «Разметелево» большой выбор домов. Продажи открыли совсем недавно, и уже продали четыре дома. В ближайшие недели вывесим на сайте компании цены всех домов.
Сегодня хорошо продаются дома до 10 млн руб. — их почти не осталось. Домов площадью 150–170 кв. м все больше, они попадают в бюджет около 20 млн руб. Покупатели постепенно привыкают к этой планке. Тем более что качественные новые поселки не появляются. Чтобы вывести поселок на рынок, нужно 4–5 лет: года два только на разработку и согласование проекта планировки территории, затем межевание, подведение сетей, строительство дорог…
Проблема в том, что из огромного объема предложения земельных массивов под поселки, например, в Выборгском районе Ленобласти, юридически безупречных не найти. По документам продавца — сельхозземля под ведение садоводства, а по генплану — сельхозугодья, на которых построить и зарегистрировать жилой дом нельзя. Даже возможность, которую предоставляет федеральный закон о строительстве дома на фермерской земле с ограничением площади застройки 0,25% участка, Законодательное собрание Ленобласти не одобрило.
Предложений с двойным дном очень много! Суды и сроки бывшим чиновникам из Кадастровой палаты, похоже, только верхушка айсберга. Наложение границ с гослесфондом, сложности с землями Минобороны, которое, похоже, будет требовать их возврата даже у добросовестных приобретателей. Коллеги готовы рисковать, но это не для нас. Мы после долгого отбора купили 5,5 га у Вишнёвского озера, в границах деревни Вишнёвка. Там необходимо условно разрешенный вид использования сделать основным, но для этого придется утвердить правила землепользования и застройки. Поэтому для запуска проекта понадобится полтора-два года. Массового пополнения рынка качественными поселками не будет, и покупатели это понимают.
Также мы заканчиваем переговоры по получению в управление земельного массива ИЖС в самом Рощино, в окружении леса. Массив небольшой, как и проект — это будет уютный поселок примерно на 25 участков.
— Кто покупает участки в «Сосновских горках»?
— Конечные покупатели — те, кто ищут красивую и тихую природу, кому важна энергетика, простор. Две очереди полностью распроданы, это 120 из 336 участков, в продаже 3-я и 4-я, но в них еще не все участки поставлены на кадастровый учет.
С апреля число звонков уменьшилось. При этом конверсия в сделки стала выше и темпы продаж сохраняются. Три четверти покупателей с живыми деньгами, очень много микроинвесторов. В КП «Разметелево» до 60–70% участков купили микродевелоперы, строящие дома для продажи или аренды, в «Сосновских горках» — 50–60%.
В «Сосновских горках» около 40% земельного массива мы отвели под рекреационную зону с лесом и ручьем, в котором водится рыба. Там много белок, я даже ондатру видел, приходил в гости лось, где-то рядом живет филин.
В прошлом году в связи с очень высоким спросом мы все мощности компании задействовали на строительстве дорог и сетей. В этом году заканчиваем дорожные работы и приступаем к расчистке от сухостоя и кустарника территории под парковую зону, затем будем благоустраивать берега ручья и запруды, немного почистим дно и бережно расширим русло. Потом сделаем дорожки, мостики, освещение, кормушки. Этот проект для души.
— «Сосновские горки» расположены рядом с «Игорой». Как развивается эта территория?
— Точкой роста для этой локации выступает автодром «Игора Драйв». Рядом уже появились ремонтные боксы, мастерские по обслуживанию и подготовке автомобилей для гонок. Владельцы — бывшие чемпионы Европы по автогонкам, к ним приезжают фанаты из сотен автоклубов со всей России. Формируется кластер для развития автоспорта и туризма. Эта компания планирует открыть сервисный центр для обслуживания квадроциклов и снегоходов и заинтересована в сотрудничестве с нами по развитию участка 3,5 га под общественно-деловую застройку. С газом, электричеством и водой там все благополучно. Мы планируем построить здания под магазины автоспортивного кластера, а также продуктовые и товаров повседневного спроса. На остальной части будут коттеджи в статусе мини-отелей для размещения приезжающих на автодром. Управление передадим профессиональной компании «Союз Рантье», с которой сейчас определяем параметры идеального дома для аренды.
— Сохранится ли высокая доходность предоставления в аренду загородной недвижимости в сравнении с городскими квартирами?
— Многие инвесторы ушли с рынка городских квартир и вкладываются в строительство загородных домов. Большинство предложат рынку дома комфорт-класса, и, думаю, в этом сегменте будет высокая конкуренция. Мы, например, располагая достаточными средствами, будем строить дома более высокого класса, с бассейнами. Сегодня таких предложений в Ленобласти не больше двадцати. У нас есть успешный опыт сдачи в аренду коттеджей 350–400 кв. м с бассейнами в верхнем Рощино. В годы, когда не надо тратиться на серьезное обновление, мы получаем 14% годовых, если, например, обновляем фасад, то 12%, даже при расчете от текущих рыночных цен на дома.
По многолетним наблюдениям, доходность инвестиций от аренды загородных коттеджей в сегменте комфорт-класса на 1–2% ниже средней ставки банковского депозита. Что логично: надежность выше. Кроме того, каждые 6–10 лет недвижимость скачкообразно растет в цене. С учетом роста стоимости доходность получается еще выше.
