— Александр Семенович, какая ситуация на рынке недвижимости зимой 2022/2023 года?
— Декабрь показал очень приличный объем спроса. Часть покупателей торопилась закрыть сделки до праздников, клиенты с одобренными ипотечными заявками спешили получить кредит по более низкой ставке, в том числе «околонулевой». Поскольку было известно, что с 2023 года ипотека с господдержкой будет выдаваться под ставку до 8%, а не до 7%, и по инициативе главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной повышены «ставки от застройщиков», которые предлагались за счет завышения цены квартиры. В ЦБ считают, что это излишне повышает риски для банков, а также для заемщиков, которые при продаже жилья из-под залога из-за завышенной цены не только потеряют свой первый взнос, но и не смогут погасить долг банку.
Тем не менее значительную часть покупателей «околонулевые» ставки привлекали из-за невысоких ежемесячных платежей, и такие кредиты были популярны. С начала года предложения под 0,1% свернуты, ставки начинаются от 3%. Застройщики ищут новые способы увеличения продаж, но есть примеры, когда компании распродают свой земельный банк, ожидая сжатия рынка новостроек.
Городская «вторичка», на которой льготной ипотеки нет, сейчас пребывает в некотором ожидании: покупатели давят на продавцов, требуя серьезных, до 1 млн руб., скидок, продавцы соглашаются на них лишь при необходимости срочной продажи. Звонков мы принимаем много, но в сделки они конвертируются не так быстро, как в декабре.
Фиксируем высокую активность по загородным объектам. К середине месяца в нашей компании 43% звонков были по загороду. Думаю, это связано с волатильностью цен на городское жилье: у людей нет уверенности, что приобретаемый сейчас объект не подешевеет.
Загородные объекты показывают большую ценовую стабильность, хотя за два года цены выросли значительно.
— Будет ли снижение?
— Я не вижу такой перспективы. Скорее, наоборот, в ближайшие два-три года спрос имеет все шансы опередить предложение и запустить новый виток роста цен.
За последние лет пять, когда в Ленобласти был остановлен перевод сельхозземель под застройку, предложение новых участков для коттеджных поселков сократилось. Буквально по Марку Твену: землю «больше не производят». Имеющихся у собственников запасов, вероятно, хватит еще на один — три года, а дальше, когда этот задел будет исчерпан, начнется новый виток подорожания.
Уже сейчас на северном направлении от Петербурга средние цены достигли 250–350 тыс. руб. за сотку, то есть участок обходится в 3 млн руб. И на севере как раз особенно ощущается дефицит предложения земли под новые проекты.
На южном направлении пригодных для застройки земель больше, как и предложений участков в розницу. Поэтому и цены ниже: например, в наиболее активно застраиваемом Ломоносовском районе большая часть предложений держится в диапазоне 100–130 тыс. руб. за сотку. Но и там резерв земли конечен и возможен дефицит предложения в ближайшие годы.
Кроме того, новое строительство подорожало из-за повышения цен на стройматериалы. А на стоимость земли влияет цена подключения электричества: вместо 550 руб. за 15 кВт сегодня надо платить 7,8 тыс. руб. за один киловатт, и эти немалые расходы девелоперы вынуждены закладывать в цену участка.
Так что условий для снижения цен на участки и дома, особенно новые, не вижу.
Сейчас земельные участки используют в качестве инструмента сохранения и приумножения накоплений. И это логично. Под эти цели выбирают землю в обжитых поселках или садоводствах, с готовыми дорогами, подведенным электричеством и развитой социальной инфраструктурой поблизости. В том числе участки со старыми домами под снос.
Такие объекты покупают как частники, в уверенности, что вложения как минимум окупятся, так и микродевелоперы, строящие на них дома на продажу.
Благодаря микродевелопменту на рынке появляются небольшие дома, построенные по красивым современным проектам, в стиле хай-тек или барн-хаус, например, в трендовых цветах, с продуманными планировками. Причем есть предложения от 47–50 кв. м (4,5–5 млн руб.). Это недешево, но востребовано, и прежде всего у самой молодой аудитории, от 25–30 лет, которая очень позитивно реагирует на современную архитектуру.
Молодые семьи с детьми дошкольного возраста благодаря возможности удаленной работы стали предпочитать загород городским «спальникам». Для постоянного проживания выбирают дома по 80, 120, 200 кв. м, которые ценой «квадрата» привлекательнее, чем квартира. С детьми-школьниками, конечно, за городом сложнее. Но когда дети подрастают, родители 45 лет снова могут спокойно наслаждаться загородной жизнью, формируя вторую большую группу покупателей на рынке ИЖС.
— Видите ли вы потенциал арендной доходности загородных домов? Ведь сдача в наем небольших квартир стала менее выгодной.
— Загородная аренда все-таки в основном сезонный бизнес, поэтому мало кто вкладывается в строительство или покупку дома под аренду. Микроинвесторы предпочитают строить на продажу. Выбирают небольшие участки в обжитых местах, красивые проекты, быстро строят и успешно продают.
Я с определенным оптимизмом смотрю на загородный рынок в 2023 году. Даже несмотря на то что на ИЖС банки выдают не больше 10% кредитов и, все еще воспринимая дом как не вполне понятный предмет залога, требуют большой первый взнос. Стабильные цены на фоне колебаний в городском сегменте внушают доверие покупателям. А привлекательность жизни в собственном доме за последние пару лет осознали все.
