— В прогнозах на сезон-2023 превалирует мнение, что динамика цен и спроса будет отличаться для разных проектов. Тогда как многие покупатели ориентируются прежде всего на цену. Как вы видите ситуацию?
— Пожалуй, первую подборку для просмотров делают исходя из цены. Потом, посмотрев, что именно предлагается за означенные деньги, диапазон поиска неизбежно расширят. Люди, имеющие опыт покупки загородных объектов, действуют иначе: уточняют по телефону про охрану и закрытую территорию, архитектурный регламент и взрослые деревья на участке и едут смотреть все, что есть в интересующей их локации. Ведь диапазон цен в поселке может быть довольно широким.
Особенность весны 2023 года — выход на рынок загородной недвижимости новых покупателей, только приступивших к первой оценке предложений. Для кого-то стимулом купить землю и построить дом стала широкая реклама ипотеки для ИЖС. Плюс возможности удаленной работы, выросшие цены на городское жилье и здравая оценка комфорта загородной жизни, который неоспоримо выше чем в плотно застроенных городских кварталах.
Этим людям, как я вижу, непросто сориентироваться. В одном поселке, например, сотка земли дороже, чем в соседнем, на 100 тыс. руб., но там, где дешевле, за рамки заявленной цены вынесено столько обязательных опций, что в итоге покупатель потратит заметно больше. Как неопытному человеку все это сравнить, оценить, просчитать?
С такой проблемой сталкиваются все девелоперы, предлагающие качественный продукт по объективно честной цене. Конечно, нам проще иметь дело с покупателем, который уже жил за городом и понимает, что такое, например, организация въезда на участок через открытую дренажную канаву. Как подвести газ к дому, если труба в 100 метрах от участка. Или, при отсутствии общего водоснабжения, во сколько обойдется своя скважина на участке: пробурить, закупить оборудование, потом его самостоятельно обслуживать и чинить. Я уже не говорю о понимании влияния на стоимость будущего дома воздушных линий электропередач, когда между бетонными столбами провисают провода, как в советских садоводствах.
Знаю, что некоторые девелоперы сокращают вложения в проект, выбирая вместо подземных коммуникаций провода, натянутые по столбам. Возможно, в сегодняшней ситуации это подходит для массового рынка. Но не для upper middle class!
— Обновление предложения в прошлом году отставало от продаж. И в этом году, несмотря на очевидные сложности и сокращение спроса, есть новости о повышении цен на участки. Это полностью готовые поселки, со всеми сетями и дорогами. Какие планы у вас?
— Мы в начале года обновили анализ данных по предложениям в радиусе 20 км от «Еловой усадьбы», и отдел маркетинга пришел к выводу, что наше предложение недооценено. Конкурентов у «Еловой усадьбы» по соотношению цены и качества в п. Рощино и его окрестностях просто нет. Есть проекты с недостатками локации — рядом с железной дорогой. Есть в продаже участки, на которых газ, воду и электричество предстоит подводить самостоятельно: обращаться в Ленэнерго и «Газпром межрегионгаз» Ленинградской области и бурить скважину. Есть поселки с недорогими участками, узкими щебеночными дорогами и застройкой в стиле «дачный шанхай». Пожалуй, один проект может конкурировать с нашим по качеству, но цены там в разы выше, около 20 млн руб. за участок.
Новые проекты сегодня выходят с высокими ценами и невысоким качеством.
Весьма непросто найти поселок, в котором также, как в «Еловой усадьбе», подходили бы к планировке территории, делали широкие, 7,5 м, дороги с газонами и выделенной полосой для юных роллеров и колясок, рассчитывали расстояние между уличными светильниками для идеальной освещенности, укладывали два слоя асфальтового покрытия. И у нас есть истории, когда собственники продают свои дома, чтобы переехать в локацию с хорошей инфраструктурой, с охраной и контролем доступа в поселок, с насыщенной социокультурной средой вокруг.
Сейчас «Еловая усадьба» полностью готова. С приходом тепла мы проведем запланированные работы по озеленению и благоустройству, но в целом все сделано: на каждом участке есть выводы электричества, точки врезки в газопровод, работает скважина, фонари светят, асфальт уложен, в административном здании въездной группы работает наш офис и охрана.
О повышении цен мы еще не приняли решение.
— На всех встречах загородных девелоперов в 2023 году заявляется, что сегодняшний покупатель однозначно хочет видеть почти городскую инфраструктуру рядом с загородным домом, даже если это дом для отдыха. Вы согласны?
— Да, шашлычно-банные развлечения необходимы, но совершенно недостаточны.
Для человека 30–50 лет «некуда пойти» — плохой сценарий жизни. Мы предвидели такую динамику потребительских предпочтений, поэтому и выбрали землю в п. Рощино, где есть магазины, аптеки, рестораны, спортцентры, медуслуги, есть школы, детсады и детские центры, развлекательные активности.
В иерархии ценностей нашей целевой аудитории наверху комфорт среды в пешей доступности, развлечения и активный отдых. Это возможность пешком, по освещенной дороге среди сосен и елей, в безопасности дойти с коляской или с малышом на велосипеде до ближайшей фермерской лавки, магазина или просто прогуляться. Это действительно важно для всех, кто планирует жить постоянно или проводить за городом 3–4 дня в неделю. Обязательны также кафе и активный отдых по сезону. На самом берегу речки или озера жить не обязательно, но надо, чтобы пешком до пляжа и водоема можно было дойти за 5–7 минут. При этом все хотят чистые озера, реки и леса вокруг. В этом Рощино превосходит почти все популярные локации! И по части развлечений там богатое разнообразие: «Пухтолова гора» в семи минутах, лыжи, коньки, «ватрушки» зимой, на Рощинском озере и на речке в нескольких минутах ходьбы сапсерфинг и лодочные прогулки летом, веревочный и скейт-парк, бассейн, спа-комплекс, рестораны с «высокой» кухней или мясом на мангале. За два года загородного бума появились новые магазинчики и кафе, пункты выдачи заказов и т. д.
— Кажется, восприятие удаленности от города, позволяющей жить в коттеджном поселке постоянно, меняется даже быстрее, чем обновляются дороги…
— Километры не важны, важно время. И до Рощина, и до Всеволожска, и до Репино-Ленинского, например, с Петроградки ехать час плюс-минус несколько минут. Это приемлемо даже для ежедневных поездок. Но за город обычно переезжают люди, которые могут себе позволить не ездить в офис каждый день.
Уверена, что тренд на жизнь за городом с нами надолго. Государство это тоже понимает и предпринимает шаги для развития ИЖС, прежде всего в сегменте масс-маркета и типового жилья, освоения крупных массивов бывшей «сельхозки» промышленным способом, с жесткой финансовой моделью экономии. Поэтому таких проектов, как «Еловая усадьба», где среди лесного массива и рядом с водой есть все городские блага, больше не станет.
