— Вам, как мало кому, знакомы запросы покупателей загородной недвижимости. На какие тенденции вы обратили внимание в 2023 году?
М.Ш.: Рынок элитной недвижимости в первой половине года изменился прежде всего из-за падения рубля. Наши клиенты, как правило, держат накопления в валюте, и мыслят категориями изменения курсов. Когда рубль снижается, многие стараются реализовать выгоду в моменте. В начале лета спрос в элитном сегменте подскочил, а предложение сразу сократилось на 10–12%.
Собственники загородных домовладений оперируют теми же параметрами — и проигрывают, стараясь в момент ослабления рубля придержать объект, сняв с продажи, или сдать его в аренду. С ростом курса валют, как и в феврале-марте прошлого года, на рынке настало время продавцов. Те, кто тогда не привязывался к курсу, и продал сразу, оказались в заметном выигрыше по сравнению с теми, кто предпочел переждать, а затем продавать со скидкой. Самые успешные (и редкие) прошлогодние кейсы — продажа в начале весны и приобретение валюты в конце лета.
Сейчас в продаже осталось довольно мало качественных готовых объектов в организованных поселках. Поэтому многие клиенты переключились на покупку участков без строений.
С начала года у нас в компании на 10% выросло число сделок, и в этом объеме преобладали участки, прежде всего без подряда.
Средний чек сделки со всеми типами объектов по сравнению с предыдущим годом уменьшился на 6%.
М.Ф.: Очевиден тренд позитивного влияния финансовых инструментов: ипотеки, рассрочек, программ трейд-ин.
С прошлого года доля ипотечных сделок выросла с 2 до 11%.
Самый распространенный запрос покупателей — готовый дом с мебелью в хорошей локации. Или участок под застройку.
Дома под чистовую отделку спросом не пользовались, многие были в экспозиции больше года. Поэтому микродевелоперы сняли такие объекты с продажи и решили выполнить в них полную отделку. После этого они продавались быстрее и значительно дороже.
— Что происходит на рынке организованных поселков?
М.Ш.: Покупатель не верит обещаниям. В начале развития формата коттеджных поселков, 20 лет назад, покупатели «велись» на планы строительства школы, детсада, аквапарка и
т. п. Сейчас подобные планы воспринимаются скорее с опаской. Внутри поселка необходим минимум, а объекты отдыха, образования, спорта должны быть рассчитаны на широкий круг жителей соседних поселков.
Успешный пример — курорт «Охта Парк», где сначала построили инфраструктуру, а затем несколько поселков вокруг. Или «Ламбери», где в построенную девелопером частную школу сегодня конкурс три человека на место, и она выступает точкой притяжения для покупателей домов в поселке.
А в поселках, где бассейн, здание для ресторана или аквапарк, рассчитаны только на «своих», и плата собственников за содержание до 100 тыс. руб. в месяц, продать дом на «вторичке» достаточно сложно — даже если он прекрасный, а поселок статусный.
— Видите ли вы неиспользуемые сейчас резервы для развития рынка?
М.Ф.: Мы провели исследование и выявили, что около 20% проектов примерно на 780 га сейчас приостановлены. Половина — это частично размежеванные территории без коммуникаций, еще 35% — в стадии подготовки дорог и сетей. Как правило, эти объекты в не самых ликвидных локациях, в
40 км и дальше от Петербурга. Основные причины остановки проектов — отсутствие продаж и финансирования. Или непоправимая ошибка в концепции. В одном из проектов на Суходольском озере, например, полностью вырубили лес, запланировав строительство комплекса для постоянного проживания с виллами от 500 кв. м. Нонсенс!
— Вы нашли решение для вывода этого проекта из кризисной ситуации?
М.Ш.: Даже мы, с нашим опытом и знанием рынка, умением соотносить параметры локации (расстояние до города, природные характеристики, возможность постоянного проживания) с запросами покупателя и четким представлением, какие дома будут пользоваться спросом, такие фатальные ошибки исправить не сможем. А надо еще учитывать, что поселок планируется сегодня, а выйдет на рынок готовым через три года, а то и пять лет!
Ажиотажный спрос в период пандемии внушил девелоперам, возможно, несколько излишний оптимизм, и предложения с хорошей инфраструктурой редки. Поэтому в некоторых обжитых поселках премиум-класса, где стройка закончилась и соседи понятны, есть лист ожидания. Как пример «Медное озеро — 2» или «Сосны».
— Что вы можете порекомендовать владельцам элитных домов, построенным в начале 2000-х?
М.Ф.: У собственника выбор — продавать по цене ниже рынка или же предпочесть реконструкцию либо флиппинг. Последний тренд набирает обороты за городом, в городе он возник раньше.
Построенные 20 лет назад частные дома обычно большой площади и при этом расположены в сложившейся застройке, тогда как новые поселки — в неразвитых зонах. Мы изучаем рынок, окружение и предлагаем бизнес-модель наилучшего использования и продажи: замену отделки, перепрофилирование под коммерческое использование или сдачу в аренду. Флиппинг дает шанс выгодно продать объект.
Один из свежих кейсов Puzzle Realty — перепрофилирование дома в зоогостиницу и продажа в качестве готового бизнеса.
— Сейчас мало кто хочет давать прогноз даже на полгода. Есть ли у вас видение более дальнего будущего?
М.Ш.: Можем помечтать, что загородная недвижимость через один-два года станет доступной для всех — за счет ипотеки, господдержки и т. п. Будем жить в малоэтажной стране, в том числе благодаря самостоятельным стройкам.
Для строительства новых поселков недалеко от КАД осталось мало мест, поэтому крупные проекты будут отодвигаться и осваивать новые локации. Они станут конкурировать интересной архитектурой, инфраструктурными «фишками», предложат варианты «заходи и живи», когда для новоселья достаточно взять чемодан с вещами.
В ближнем радиусе будет расти доля точечных проектов, в том числе благодаря флиппингу.
Конечно, поселки с выгодной локацией, интересными природными характеристиками, например, на первой линии озера, и грамотно выбранной инфраструктурой, будут цениться всегда.
Будущее рынка определят сегодняшние клиенты, которым меньше тридцати и которым привычны кредиты и более или менее стандартные, не слишком дорогие «коробочные решения» с элементами шеринга и объектами небольшой площади в индивидуальном пользовании.
