— Часто приходится слышать, что сезонность теперь не свойственна рынку загорода. Так ли это?
— Мы видим традиционное весеннее оживление спроса, как и различия в зимних и весенних запросах клиентов. Зимой и осенью в спросе лидируют дома для постоянного проживания рядом с городом. Весной и летом заметно преобладают запросы на участки под строительство.
— Остается ли традиционной география предпочтений?
М.Ш.: Благодаря развивающейся транспортной инфраструктуре стал заметно шире ареал поиска дорогой недвижимости. Реконструируется «Скандинавия», уточнены планы по строительству КАД-2. И клиенты готовы приобретать в близких к этим магистралям локациях все более дорогие объекты.
Загруженность трасс, напротив, сокращает спрос. Так происходит, например, с популярным п. Токсово: досуговые и спортивные объекты привлекают городских жителей, что приводит к частым пробкам в этом направлении.
Поэтому, кстати, выросла популярность Суходольского озера. Пусть оно и дальше, но дорога к нему менее загруженная.
Север, Карельский перешеек по-прежнему популярнее юга в силу природных условий. На юге эксклюзивные дорогие объекты ищут прежде всего в Пушкине и Павловске.
— Какая инфраструктура в первую очередь притягтвает покупателей?
М.Ф.: Как и раньше, при выборе дома для постоянного проживания важна близость детских образовательных учреждений (детсада, школы), медицинских и досуговых объектов. Оценивается удобство съездов с КАД или ЗСД.
Дома для отдыха обычно выбирают рядом с озерами и лесами, в которых есть прогулочные тропинки. Несомненным плюсом выступают рестораны. Например, в поселке «Сосны» на Суходольском озере на территории есть не только свой ресторан, но и апартаменты, которые может снять покупатель, приезжая посмотреть, как продвигается стройка его дома. И за это платит застройщик поселка! Такая инфраструктура служит отличной точкой притяжения для клиентов.
— По-прежнему ли многие начинают поиски с Курортного района?
М.Ш.: Лет пять-семь назад каждый второй звонок в агентство был про «хочу участок в Курортном районе». Сейчас такой фокусировки нет. Даже московские покупатели, воспринимавшие Курортный район как аналог Рублевки, готовы рассматривать и Приозерское направление, и Выборгское. Они приезжают с уже достаточно реалистичным представлением о ценах в верхнем сегменте петербургского загорода.
— Еще один стереотип: «вторичка» переполнена морально устаревшими и переоцененными домами. Новое предложение за городом меньше заметно, чем в городе?
М.Ф.: На загородной «вторичке» есть все. Достаточно заметен сегмент совершенно новых домов, построенных частными застройщиками на продажу. Получилось, что такие «точечные девелоперы», а не структурные компании, активнее и быстрее отозвались на запрос рынка под девизом «въезжай и живи», при котором у покупателей востребованы дома с отделкой.
Безусловно, есть дома-«дворцы» несколько избыточной площади. Причем большая площадь становится проблемой только при неудачной локации. Такие объекты могут надолго «зависнуть» в продаже. В этих случаях мы предлагаем собственникам провести реконцепцию.
Приведу пример. Дом в районе Энколово-Кузьмолово, около 1000 кв. м, большой участок. Не продавался из-за шумной КАД неподалеку. Сейчас там успешная гостиница для домашних питомцев, прибыльный бизнес.
Есть примеры, когда большой частный дом переформатируется в гостиницу или апартаменты. Здесь важно нащупать эту бизнес-возможность и грамотно подойти к юридическому оформлению изменений.
Таких морально устаревших объектов немало в Курортном районе. И покупатели готовы закрыть глаза на несовершенства, зная, что в этом районе интересные предложения появляются редко. Такие несовременные объекты приобретаются под флиппинг (от англ. to flip — переворачивать) — направление, которое весьма популярно в городской недвижимости и сейчас активно развивается в загородной.
Это новый способ инвестирования в недвижимость — приобрести устаревший объект, у которого вы с нашей помощью или без нее видите перспективы, а собственник — нет, затем его переделать и продать. Или изменить под свой дом мечты.
Новые хорошие локации формируются медленно, а Курортный район не резиновый. Поэтому любой объект, появляющийся в продаже, надо рассмотреть и изучить с точки зрения потенциала. Флиппинг — процесс очень творческий и увлекательный.
— Как не ошибиться в выборе дома? Достаточно довериться специалисту или нужно самому держать в голове главные аспекты?
М.Ш.: Во главе угла должны быть параметры, которые самостоятельно изменить невозможно.
В недвижимости, особенно в загородной, главный приоритет — локация. И если найден более или менее приемлемый вариант в нужном месте, надо просто закрыть глаза на любую, самую неудачную, отделку или старую мебель.
Второй — юридические основания для строительства дома, чтобы он не попал под снос. Третий — ограничения по использованию участка. Например, охранная зона КГИОП, соседство с ЛЭП или оживленной трассой, сервитуты для прохода соседей, неразрешенные судебные тяжбы в выбранном поселке, земля, оформленная не в собственность, а в аренду.
С одной стороны, такие небесспорные варианты можно приобрести с большой скидкой, используя недостатки участка как аргумент в переговорах о цене, с другой — это риск, и важно его осознавать.
Четвертый важный параметр — окружение. Сосед построил гараж или баню вплотную к границе вашего участка. Или вы выбрали ближайший к лесу надел, а застройщик уже начал межевание этого леса на новую сотню участков… Это тоже факторы, на которые вы не можете повлиять, поэтому их надо прояснить до покупки.
А отделку дома, планировку, даже внешний архитектурный облик можно изменить, весь вопрос в сотрудничестве с хорошим архитектором.
