— Евгений, у Ranta Residence статус жилья. Важно ли это для клиентов?
— Да, конечно, Курортный район ждал подобного жилищного проекта — в последние годы появлялись предложения класса «комфорт» ближе к п. Сертолово или апартаменты с акцентом на возможности зарабатывать на посуточной аренде.
Мы же предлагаем суперлокацию, сервис уровня «пять звезд», премиальные архитектуру и благоустройство, атмосферу морского курорта — и жилой формат, семейную историю, закрытый клуб для резидентов. Поэтому в Ranta Residence нет студий, а минимальные лоты представлены однокомнатными квартирами от 36 кв. м, при этом основную часть квартирографии проекта составляют просторные двухкомнатные лоты с кухнями-гостиными.
Мы уже запланировали программу мероприятий, чтобы соседи познакомились, ощутили приватную клубную атмосферу. Расположение комплекса только подчеркивает эту приватность: наши дома окружены лесом, тихие дворы, уголки для спокойного отдыха, частный сектор в 400 м, многоэтажные дома средней этажности еще дальше. И при этом Золотой пляж и вся курортная инфраструктура Зеленогорска в пешей доступности или в пяти минутах езды.
Мы заявили проект в бизнес-классе, но по факту большинство параметров квартир и инфраструктуры соответствуют уровню «премиум».
— Какой круг ваших покупателей?
— Это люди, которые любят проводить досуг в Курортном районе, в ресторанах, на пляжах, в спа. Они хотели бы иметь здесь недвижимость, оставаться на длинные выходные и каникулы, не заморачиваясь с бронированием отеля. Причем для них это может быть второй или третий объект в Петербурге и окрестностях.
Часть покупателей хотят примерно поровну делить время между городом и загородом, то есть речь почти о постоянном проживании и гибридном режиме работы (офис/«удаленка»). В анкетах клиенты пишут, что устают от трафика, даже живя в лучших локациях Петербурга, и поэтому хотят иметь возможность менять обстановку на более спокойную и отдыхать от него.
Третья категория наших резидентов — это люди, которые искали тишину, приватность, сервис 4-5 звезд и курортную атмосферу в формате индивидуального дома, но их не устраивает уровень цен, когда земля дороже 1,5 млн руб. за сотку.
Поэтому с ИЖС в Курортном районе мы конкурируем, и успешно. А с другими локациями — нет. Какой бы прекрасный проект ни был, если он не в Курортном, то нам проигрывает: ничто не сравнится с атмосферой, с духом старинной приморской дачной местности Терийок. Этот вайб здесь ощущается столь отчетливо, что нельзя было не подчеркнуть его в названии комплекса намеком на историческую ауру с легким финским акцентом.
Фокус на ценностях нашей аудитории и обусловил назначение инфраструктуры. На первом этаже одного из корпусов 560 кв. м отведены под коммерческие объекты, функционал которых уже определен: единая входная группа с просторным лобби и зоной ожидания, ресепшн с функцией консерж-сервиса, коворкинг с переговорными комнатами, бэби-клуб с няней, небольшой продуктовый магазин и кофейня. Будет спортивный зал для групповых занятий йогой, стретчингом, для медитации и небольшой тренажерный зал для резидентов проекта. Все это будет реализовано и начнет функционировать уже в рамках первой очереди.
На территории расположен круглогодичный павильон-барбекю с панорамным видом, оборудованный подвесным грилем и столовой группой, и еще один всесезонный павильон с уличным камином, смотрящий на лес. В планах также открытый коворкинг на свежем воздухе.
Для детей предназначены три полноценные площадки по нашим авторским разработкам, игровые зоны с водными мотивами и амфитеатр, где родители смогут устраивать представления и праздники. На крыше паркинга теннисный корт и padel. И в этих объектах нет коммерческой составляющей — пользуются только жители, бронируя время, гостям мы их за плату не сдаем. По всему комплексу будет проложена «тропа баланса» с гамаками, местами уединения, садами пряных трав и оранжереей и еще два прогулочных маршрута: «Арт тропа» и «Центральный бульвар». Почти все эти досуговые объекты будут готовы одновременно со второй очередью, раньше чем жители первой очереди завершат отделку своих квартир. Позже мы построим детсад и начальную школу с бассейном для малышей и передадим их городу.
— Как вы оцениваете спрос при сегодняшней турбулентности? И что происходит на стройплощадке?
— Строительные работы на объекте начались одновременно со стартом продаж, в мае. И сейчас в корпусах первой очереди льют монолит последних этажей и начинают работы по крыше. По темпам строительства все отлично. Зимой сможем перейти к фасадным и внутренним работам, в том числе инженерным.
Старт был успешный: мы сразу получили залоги по 20% лотов первой очереди. Это был почти полностью ипотечный спрос, который в силу отмены и изменения в июне ипотечных программ, конечно, не полностью реализовался в сделках. При этом большая часть клиентов смогли воспользоваться выгодными ипотечными программами и приобрести загородную резиденцию в нашем проекте. Сегодня спрос остается довольно стабильным, но клиенты все чаще выбирают в качестве способа оплаты рассрочки от застройщика, которые мы с удовольствием предоставляем.
— Какие квартиры пользуются спросом?
— В первой очереди комплекса есть несколько двухуровневых квартир со «вторым светом», высотой окон 5 м, а потолка —
5,65 м, они вызывают интерес потенциальных покупателей.
Хиты — квартиры с отдельными входами и патио от
15 до 60 кв. м, это не крошечный палисадник, а хороший приквартирный участок глубиной 4,5–4,7 м. Он дает возможность в полной мере прочувствовать загородный формат жизни: ты живешь в квартире, пользуешься премиальным сервисом, и у тебя есть свой приватный участок для организации места отдыха с шезлонгами, грилем, обеденной зоны на свежем воздухе.
Особенно популярны лоты с двумя спальнями и кухней-гостиной, их можно назвать 3Е, евротрешкой площадью 60–65 кв. м,
и однокомнатные лоты с кухней-гостиной формата 2Е.
— Какие финансовые механизмы вы предложили покупателям на фоне заградительных ставок по рыночной ипотеке?
— ЖК находится в границах Петербурга, и IT-ипотека для наших клиентов не действует.
Ситуация с семейной ипотекой известна: банки ввели при использовании этой программы дополнительное субсидирование по ставке, и для клиента это около 15% удорожания объекта. Мы не «зашиваем» эти проценты в цену всех объектов, пропагандируя честную цену. Поэтому клиент делает выбор с открытыми глазами.
Для тех, кто не подходит под требования семейной ипотеки, мы разработали систему рассрочек. Самая популярная — 4 × 25%, почти до ввода первой очереди в эксплуатацию, до конца 2025 года, без удорожания по цене стопроцентной оплаты. Евродвушка стоит 12–16 млн руб., и оплату можно разбить на четыре платежа. Мы исходим из того, что нашей целевой аудитории проще приготовить конкретную сумму к конкретной дате, чем вносить деньги каждый месяц. В числе прочего это связано с краткосрочными депозитами, которые люди хотят закрыть в срок, не теряя дохода.
Часть покупателей заинтересованы в рассрочке до конца строительства: первые два платеже по 20% вносятся до апреля 2025 года, еще 25% в сентябре 2025-го, и последний платеж до конца марта 2026 года. И на любом этапе, если улучшатся ставки, клиент может спокойно перейти с рассрочки на ипотеку, если так ему будет комфортнее или выгоднее.
Мы готовы рассматривать для каждого клиента разные варианты рассрочек, не выходящих за срок сдачи первой очереди. На сегодня уже около пяти сделок мы провели на индивидуальных условиях, не прописанных в условиях продажи.
Наши партнеры из агентств недвижимости знают наши принципы и активно пользуются опцией «помощь партнеру» — можно пригласить потенциального клиента в наш офис, мы проведем переговоры и сделаем индивидуальный оффер. Важно, что агент при этом получает комиссию в полном размере.
— Как ваши клиенты делают выбор между покупкой недвижимости и высокими ставками по вкладам?
— Люди, готовые сегодня потратить 25–30 млн руб. на квартиру, принимают решения с учетом всех обстоятельств, рисков банковской системы, перспективы капитализации недвижимых активов, плюс они знакомы с динамикой ценообразования по мере роста готовности объекта.
Сейчас мы предлагаем квадратный метр за 320–360 тыс. руб. и до 380 тыс. за лучшие планировки и супервиды. К сдаче первой очереди будет в среднем 400 тыс. руб., к полной готовности дойдем до 500 тыс. руб. за метр. И это более конкурентная цена, чем у расположенных в Зеленогорске, Рощино, Ленинском комплексах апартаментов.
Инвестиции в недвижимость — моя специализация уже более 10 лет, и в качестве эксперта-практика по инвестициям в недвижимость меня, пожалуй, лучше всего знают в профессиональном сообществе. За эти годы я усвоил важный момент: реальный профит, деньги в кармане на выходе из проекта в кэш, всегда отличается от гипотетической доходности и цифр на мониторе. И я с уверенностью могу сказать, что Ranta Residence — это стопроцентный капитализационный актив, который позволит сохранить, приумножить и находиться в ликвидном проекте. Если не использовать ипотеку по рыночной ставке, а платить в рассрочку без удорожания, при продаже в 2027 году доходность на вложенные средства получается более 40%. Еще два года назад я сказал бы, что это скромный результат, однако нужно трезво оценивать реальность. Это консервативная оценка, но мы предпочитаем отвечать за свои слова.
