— Олег, расскажите, пожалуйста, что сейчас продается в «Морской Ривьере» и по какой цене? Что происходит в комплексе?
— Мы уже выдали ключи — решили предоставить собственникам возможность начать отделку в их апартаментах до окончательного завершения благоустройства территории и отделки входной зоны. Апартаменты предлагаются в трех вариантах отделки: под ключ, белой и черновой.
Сейчас в продаже осталось примерно 40 апартаментов. Минимальная цена лота в начале осени составляла 7 млн руб., такие студии уже распроданы. Остальные лоты от 12,5 млн руб. за 22,3 кв. м. И есть несколько самых дорогих и просторных апартаментов с террасами на верхних этажах, пожалуй, с лучшими видовыми характеристиками в прибрежной зоне Курортного района. Их стоимость до 100 млн рублей.
Подобных вариантов — с собственной террасой на высоте 13-го этажа на 1-й линии залива, над парками Зеленогорска, с панорамным видом на море, дюны и сосны, с инфраструктурой отдыха и здоровья «только для своих» — нет и долго еще не будет.
С января заработает вся заявленная в комплексе инфраструктура, сейчас мы доделываем вокруг открытого бассейна настил, открытый и круглогодично подогреваемый. Заканчиваем отделку в цокольном этаже, где разместится спа-комплекс с сауной и хамамом.
— На нашей бизнес-встрече в сентябре вы говорили, что пик спроса на курортные апартаменты приходится на осень. Как вы оцениваете итоги сезона?
— Высокий сезон для «Морской Ривьеры», как мы и ожидали, продолжался с конца августа до середины ноября. В целом, с поправкой на общую экономическую ситуацию, сезон у нас прошел хорошо: по сравнению с показателем летних месяцев продажи увеличились примерно на 20–25%.
Из-за роста ключевой ставки часть потенциальных покупателей предпочли пролонгировать вклады, отложив сделку. Им мы предложили адаптированную под эти условия систему рассрочек, позволяющих вкладчику, не теряя процентный доход, закрыть депозит в срок и приобрести забронированный апартамент по зафиксированной цене.
Такие рассрочки показали свою эффективность и увеличили продажи. Однако полностью этот спрос не реализован.
— Длительных рассрочек в «Морской Ривьере» нет?
— Наш проект — это капремонт с перепрофилированием.
И взаимодействие с банком строится несколько иначе, чем
при новом строительстве. С банком Дом.РФ мы разработали для нашего кейса продукт, обеспечивающий гарантию сохранности средств покупателя. Однако этот продукт накладывает и на нас определенные ограничения, одно из которых касается длительности предоставляемых рассрочек. На сегодня максимальная длительность рассрочки, которую мы можем предоставить, составляет один год. На мой взгляд, это разумный срок, так как речь идет о завершенном объекте. К слову, ключи новым собственникам мы передаем в день сделки.
— В комплексах курортных апартаментов обычно велика доля инвестиционных сделок. Есть ли у вас программы для инвесторов и расчеты доходности?
— Да, мы изначально рассчитывали на инвесторов и видим рост инвестиционного спроса, который нацелен не на перепродажу, а на получение постоянного дохода от сдачи в аренду.
Поэтому в «Морской Ривьере» будут две управляющие компании. Одна — эксплуатирующая, обслуживающая инфраструктуру, по предложению собственников она также возьмет на себя управление нашими предыдущими проектами в Курортном районе. Вторая займется сдачей в аренду, управлением объектами собственников для извлечения арендного дохода.
В частности, мы предложили вариант, при котором собственник сможет большую часть года сдавать свой номер, выделив период для личного пользования.
Такая схема пользуется большой популярностью, и первыми ее оценили покупатели из московского региона. Восхищаясь курортной атмосферой Терийок, они приезжают на побережье залива минимум раз в полгода. И в последние годы отметили, что номера приходится бронировать заранее, поскольку в прибрежных спа-отелях в любой сезон высокая заполняемость. Для них вариант, сочетающий доход от сдачи в аренду и собственный отдых, оказался весьма привлекательным.
В качестве примера: от аренды студии площадью 22 кв. м собственник может получать 70–90 тыс. руб. в месяц. Если студия большей площади, то, по расчетам управляющей компании, около 110–120 тыс. руб. в месяц.
Сейчас мы запускаем новогоднюю акцию: в декабре и январе покупатели могут подписать договор на гарантированный доход на год или два. Или получить взамен скидку на цену апарта. В акции участвует примерно 20 лотов.
— Какие цели приобретения апартаментов превалируют у ваших клиентов?
— За полтора года в ходе подготовки сделок мы провели много интервью, и получилось полномасштабное исследование покупательской аудитории Курортного района.
Для себя апарты покупают в качестве аналога дачи в престижной локации три группы людей: семьи с одним-двумя детьми, люди в возрасте 45+, заинтересованные в инфраструктуре здоровья, и топ-менеджеры, собственники бизнеса и высокопоставленные управленцы из госструктур, для которых важны приватность и престиж локации, определяемый в том числе видовыми характеристиками, скажем, максимально приближенными к панорамам с высоты Лахта-центра.
Для семей с детьми мы предусмотрели детский центр с педагогом, где детей займут полезными и увлекательными активностями. Представьте, в отелях Курортного района такой опции нет! А родители в ней крайне заинтересованы.
С заботой о здоровье у нас тоже все хорошо: сосны, воздух, море и пляж в трех минутах ходьбы, бассейн и сауны, корт и площадка для йоги, workout. По соседству санаторная база «Северной Ривьеры» с массажами, физиотерапией и прочими процедурами. Для наших резидентов там действуют специальные условия.
Инвесторов могу разделить на две группы. Первая, небольшая — рантье, покупающие пятый-пятнадцатый объект, их интересует порог входа и ликвидность, они выбирают самую мелкую нарезку на нижних этажах.
Существенно больше непрофессиональных инвесторов, которые вкладывают сбережения в перспективный объект с целью их сохранения, чтобы получать доход от аренды и самим отдыхать в собственном номере. Они правы, рассматривая для вложений курортные апартаменты, здесь в любой сезон высокий спрос на номера, ведь все, кто раньше ездил в финские или эстонские спа-отели, сегодня отдыхают на нашем берегу залива.
Доходность от аренды, пожалуй, без капитализации инфляцию не перекроет, зато это вложение в надежный актив.
— Широко освещалось полученное холдингом «Сенатор» разрешения на строительство санаторного комплекса в Солнечном. В силе ли эти планы, не откладывается ли старт строительства из-за турбулентности на рынке?
— Состояние рынка, безусловно, вызывает у нас опасения. Тем не менее мы не намерены отступать от своих планов, хотя и вынуждены немного корректировать их, для того чтобы предложить покупателям продукт, максимально соответствующий их ожиданиям.
