Журнал «Загородное обозрение» (zagorod.spb.ru) провел бизнес-встречу участников рынка загородной и курортной недвижимости. Собравшиеся обсудили перспективы перетока денег с депозитов в недвижимость, налоговые и другие изменения, ведущие к росту себестоимости подготовки земли и строительства, проблему потребительского экстремизма, вызванную недоработками закона о защите прав потребителей в отношении договоров подряда.
Для развития сегмента в виде комплексного освоения с полным набором соцобъектов требуется господдержка: бизнес по строительству индивидуальных или малоэтажных домов менее маржинальный, чем в сегменте многоэтажек. Возложение нагрузки по соцобъектам на девелоперов комплексов уравняет стоимость «квадрата» в ИЖС с уровнем цен в МКД.
Сейчас компании строят планы с осторожностью, соотнося их с непростым положением в стройсекторе в целом. Общие позитивные изменения прогнозируются на разные даты — от весны до осени 2025 года.
Белла Малышева,
«Загородное обозрение»
Я вижу в зале много новых лиц, а также тех, кто неизменно с нами, и это лучшее подтверждение тому, что наш проект востребован и полезен.
Мы живем в быстро меняющемся мире, и бизнес сталкивается с новыми вызовами. Поэтому важно встречаться, обсуждать актуальные вопросы рынка недвижимости, устанавливать новые партнерские отношения. Мы берем на себя миссию объединения профессионалов, экспертов-практиков, работающих в высоких ценовых классах, которые служат образцом для подражания и задают новые тренды для всего рынка, в девелопменте и продажах, архитектуре и дизайне, строительстве комплексов апартаментов, квартир, таунхаусов и индивидуальных домов.
Галина Степанова,
Усадьба Марьино, МВЦ «Петербургский художник»
Владеть исторической усадьбой с большим дворцом и угодьями 200 га — очень увлекательное и очень дорогое занятие. Я это рассматриваю не как инвестпроект, а как вложение в культуру, в нашу идентичность, в сохранение истории и наших общих корней.
У нас все как было принято в дворянской усадьбе — большой дом с классическими интерьерами и собранием живописи, где мы устраиваем парадные обеды и балы для приезжающих провести семейные или корпоративные праздники. Спа с бассейном, гостиничные номера в разных исторических стилях. Экскурсии об истории, интригах и тайнах Голицыных и Строгановых, которые владели усадьбой. Большие праздники каждый месяц. Коллекция карет и экипажей для прогулок и около 200 исторических костюмов для балов и фотосессий. В английском парке велосипедные прогулки, система прудов, с лодками, катамаранами и купанием. Осенью мы показали японский сад с водопадом, сейчас строим каменную поляну с лабиринтами и доменами. Собственная настоящая ферма с альпаками, коровами, барашками, лошадьми, утками, курами, цесарками и страусами. Для них левады, луга. Свои сыры, мясные продукты, варенья-соленья, все можно купить или заказать в ресторане и кафе.
Таких, как я, людей, рискнувших взяться за восстановление и содержание старинных усадеб, с каждым годом прибавляется — вижу по ассоциации владельцев исторических усадеб. В ней собрались очень увлеченные люди.
Сергей Сосновский, «Александр Недвижимость»
Мы крупная компания, больше 1000 специалистов, 20 офисов, 32 года на рынке, работаем во всех сегментах недвижимости. Поэтому видим динамику рынка в целом. С 1 июля, после изменений по льготной ипотеке, доля покупателей с кэшем выросла до 60%, включая тех, кто перекладывается из одного объекта в другой. 30% составляют сделки с ипотекой, из них 80% — с семейной. Из-за выбранных лимитов в октябре и ноябре банки стали выдвигать дополнительные условия. В итоге продажи городской «вторички» сократились по рынку процентов на 40%, загородной — чуть меньше, новостройки просели на 30–35%.
Я не зря упомянул про 32 года компании на рынке. За это время мы прошли четыре кризиса. Этот, безусловно, отличается. Но мы умеем работать с клиентом, выстраивая сделки с задействованием объектов разных сегментов. И добились сохранения объемов продаж новостроек в компании. В качестве диверсификации бизнеса мы разработали, продвигаем и продаем цифровые продукты для рынка недвижимости, и тут продажи стабильны. Да, профильные чиновники предупреждают о предстоящих сложностях, как недавно замглавы Минстроя Стасишин на Domclick Digital Forum. Но все же рынок не остался без кредитных инструментов и люди продолжают решать свои задачи с недвижимостью. Нельзя не вспомнить о лежащих на депозитах физлиц триллионах, которые, кроме как в недвижимость, переложить просто некуда. Цены сейчас «подпирает» себестоимость, выросшая за счет зарплаты строителей, оборудования и т. п. А может еще выстрелить отложенный спрос, деньги с вкладов, и тогда цены взлетят.
Елена Потапенко,
«Абсолют Строй Сервис»
(девелопер загородного проекта «Моменты. Repino»)
Сейчас время большой конкуренции за покупателя, который избалован хорошими предложениями. В рейтинге потребительских характеристик он акцентирует внимание на ценности земельных участков: дорога до офиса в центре не дольше 45–60 минут. А следом отдых и здоровье — качество воздуха, заповедный лес и водоемы. Мы делали ставку именно на эти факторы: «Моменты. Repino» окружают два заповедника, до залива 15 минут, на территории есть банный комплекс, свои пляж и променад вдоль реки Сестра, ароматропы и арт-объекты, спортивные и интерактивные игровые площадки, ресторан и торговый центр. Будет построен детский садик.
Недавно мы открыли продажи во второй очереди со стоимостью лота 100 кв. м от 16,5 млн руб. И планируем предоставлять рассрочку на год после получения ключей. Один из самых эффективных каналов продаж — брокеры, с которыми мы наладили сотрудничество.
Юлия Орлова,
строительный холдинг «Сенатор»,
проект «Морская Ривьера»
Для холдинга «Морская Ривьера» — четвертый проект в Курортном районе и уникальный по расположению: 50 м от залива, первая линия, довольно большая, 1,2 га, территория и единственное здание, захватывающие виды с высоты на море и парки. В сотрудничестве с банком Дом.РФ мы разработали продукт, аналогичный проектному финансированию, с учетом специфики нашего проекта это капремонт с перепрофилированием. Такое решение позволило задействовать кредитные средства для увеличения бюджета. И мы потратили их на инфраструктуру отдыха и здоровья: открытый круглый год большой подогреваемый бассейн с pool-house рядом, корт, игровая площадка, спа-комплекс в цокольном этаже, тренажерный зал, ресторан, детский мини-клуб с няней. Были некоторые сложности с оборудованием детской площадки, так как многие компании ушли с рынка. Обеспечили максимум возможностей для отдыха резидентов на своей территории.
Евгений Бескровный,
LAR Development (ЖК Ranta Residence)
Жилой комплекс Ranta Residence строится в Зеленогорске. Для тех, кто может себе позволить покупку недвижимости на «петербургской Рублевке», желая совместить возможность ездить на работу в центр и спокойное загородное проживание с премиальными сервисами, альтернативы Курортному району нет. Ни по курортной атмосфере, ни по инфраструктуре здоровья и отдыха. На территории ЖК мы запланировали видовой корт, игровые площадки, павильоны — с камином в альпийском стиле и для барбекю. Это было стратегическое решение — строить именно здесь, с расчетом на существующую инфраструктуру побережья залива и будущие проекты, в частности лыжную базу Газпрома в паре километров от ЖК. Если бы курортных возможностей не было, мы бы в них вложилисиь, поскольку считаем, что потраченный на рекреационные объекты рубль добавляет условных пять рублей к цене метра. Школу и детсад мы строим и передаем городу, что касается медобслуживания, мы видим, что наши покупатели пользуются частной медициной.
Для лотов с одной-двумя спальнями (16–23 млн руб.) покупатели пользуются рассрочкой 4 × 25% до выдачи ключей, без удорожания, два-три крупных лота приобретены в комбо-ипотеку. Декабрь по сделкам получается лучшим после старта продаж в мае.
Виктор Лукин, «СтройСинтез»
Для сегмента строительства частных домов премиум-класса, в котором работает наша компания, сегодня главная локация Репино-Ленинское. Мы до Нового года планируем открыть здесь офис, поскольку рядом почти все наши объекты и участки наших будущих клиентов. Здесь сначала сложился кластер премиальных поселков, а вся инфраструктура отдыха была на берегу залива. Но ситуация изменилась. Сейчас в Ленинском есть газпромовский загородный центр с ледовой ареной, там проходят концерты, вечеринки, своя светская жизнь, есть кинотеатр, детские клубы, не говоря уже о вертодроме. Спа, бьюти-салоны, частные школы и сады — в Сестрорецке, это 10 мин по незагруженной комфортной трассе.
Если обеспечена транспортная доступность, бизнес приходит предложить высококлассные услуги, создается синергия. Обратную ситуацию мы видим там, где дорожные проблемы, — вокруг Всеволожска, в Токсово.
Людмила Рева, ГК «Алькор»
Покупатель сегодня ориентируется не столько на цену, сколько на набор сервисов, который ему может предложить ЖК, его концепцию и атмосферу. Поэтому концепция «15-минутного города», популярная не первый год, после пандемии и изменения геополитической обстановки лишь повысила востребованность. В этой ситуации выигрывают мультиформатные комплексы, предлагающие жилую, торговую, рекреационную, социальную и ЗОЖ-инфраструктуру в одном флаконе. Это подтверждает и стабильный интерес к нашему проекту «Кронфорт» в Кронштадте, который включает не только комфортные малоэтажные жилые кварталы с лицеем и детскими садами, но и гостиницу 4*, торговый променад с магазинами, фонтаном и арт-объектами, набережную залива. Люди поняли, что отдыхать в стране можно ничуть не хуже, чем за рубежом. Помимо этого, подобные проекты с курортной составляющей «перезагружают» пустующие территории, дают им новую жизнь. Локальный бизнес извлекает из этого дополнительный спрос платежеспособной аудитории, а туристы получат возможность провести в городе больше одного дня, а то и весь отпуск — в спокойном темпе познакомиться с достопримечательностями и попробовать все предлагаемые курортом активности. Кроме досуга, жизнь у моря — мечта многих, и в Кронштадте ее вскоре можно будет осуществить, не переплачивая за недвижимость на перегретом рынке Сочи. Также важно отметить, что ограниченность качественного курортного предложения в Петербурге с его сильной жилой составляющей вместе с многофункциональностью и уникальной концепцией делает подобные проекты весьма востребованными у инвесторов и потенциально выгодными для вложений.
Мария Федорова, ГК PUZZLE
Рынок жив, сделки сейчас идут, в том числе в высоком чеке, 50–150 млн руб. Их совершают люди, не уверенные в депозитах. Мы прогнозируем, что весной переток денег с вкладов в недвижимость ускорится.
Говоря об инфраструктуре как драйвере продаж и развития загорода, напомню, что в сегменте апартаментов или «малоэтажки» объем продаваемых площадей позволяет вложиться в инфраструктуру. Для высококлассных проектов с индивидуальными домами есть всего несколько локаций, где девелопер поселка может использовать созданное ранее. Это Курортный район, Рощино, там благодаря ЧМ по футболу появились современные спортобъекты. Но ценовые запросы лендлордов не позволяют выстроить экономику. Свежий пример: 8,6 млн руб. за сотку на Пляжевой улице в Зеленогорске. Многим кажется, что у нас огромная емкость рынка и он примет 700–800 тыс. руб. за сотку неосвоенной земли в Выборгском районе.
В проектах с нашим участием упор сделан на инфраструктуру для внешнего трафика. Для своих только не очень дорогие опции вроде проката сапов или экотропы. Иначе не продать. Мы получаем запросы инвесторов на земельные массивы под арендные загородные комплексы. Есть шанс, что в перспективе такие проекты соединятся в кластеры с инфраструктурой отдыха, а вокруг них появятся поселки и обеспечат хороший трафик.
Мария Иванова, бюро FullHousDesign
Современные дома премиум-класса во многом повторяют классический опыт исторических усадеб — по функциональному наполнению помещений в доме и построек на участке. Когда я рассказываю, что владельцу в пределах собственных угодий нужно было иметь все необходимое не просто для жизни, а для жизни красивой, наполненной событиями и развлечениями, все — от жизненно необходимого, как то баня, кладовые, конюшни, в современном варианте гараж, фехтовальный зал, сейчас спортзал, и прочего до исключительно развлекательного — домашнего кинозала с танцполом, раньше театра, то слышу от будущего клиента в ответ: да! Нам это все нужно. За 20 лет, что занимаюсь дизайн-проектами домов и усадебных комплексов, я вижу, как заказчики таких объектов становятся моложе, у них уже отличная насмотренность и культура восприятия. Они обращают внимания не только на гармонию и красоту в пределах своего владения, им важно, как их дом вписывается в окружение, вплоть до того, чтобы подсветка фасада не диссонировала с домом напротив.
Екатерина Лапина, Chalet de Luxe Toksovo
Мы в своем небольшом поселке построили спа-комплекс в надежде, что жители не станут среди стилистически единой коттеджной застройки лепить бревенчатые бани. Не сработало.
Вот наша социология: анкетировали покупателей, приезжавших смотреть дома стоимостью 40 млн руб., это около 150 тыс. руб./кв. м, с учетом стоимости земли, что для них привлекательнее — скидка или детская площадка и спа-центр? И подавляющее большинство выбирали скидку, а понимания, какой будет цена их недвижимости в поселке «без ничего», смогут ли они вернуть потраченное при продаже, — нет.
По соседству и вовсе диковатая история: люди в коттеджном поселке на 250 домовладений отключили освещение въездной группы, чтобы не оплачивать электричество для четырех уличных фонарей. О каком комфорте, о какой досуговой или ЗОЖ-инфраструктуре в проектах ИЖС мы говорим? По крайней мере, в классе «комфорт плюс».
Тренд на желание заработать на аренде загородных апартаментов, коттеджей мы видим: приходят инвесторы, желающие купить готовый коттедж для сдачи покомнатно. Спрашиваем о статистике по загрузке подобных проектов, они не знают. Мы приводим данные: это не больше 40% в среднем по году. Массовое сознание грешит нежеланием разбираться в важных частностях.
Дмитрий Новосельцев,
«1-я Академия недвижимости»
Если судить по данным Росреестра, в октябре количество сделок с участками на вторичном рынке Ленобласти превысило показатели сентября и октября прошлого года. Инвесторы закупают участки под строительство домов для аренды, у нас в КП «Сосновские горки» только в ноябре 15 таких сделок. Они ориентируются на курорт «Игора» рядом, а также на соседствующие с КП 5 га земли под общественно-деловую застройку, где будут построены спа-центр, магазин и прочее. Роль девелопера поселка в создании инфраструктуры, как я вижу, состоит в разработке проекта планировки территории, подведении сетей и передаче земли под общественные объекты профильным специалистам, которые построят и будут управлять коммерческими объектами.
Самый топовый сегмент по доходности — земля, участки коммерческого и промышленного назначения. И земля под жилые дома показывает рост. В наших поселках за 3–4 года стоимости росла как минимум на 30% в год, и земля продолжает дорожать быстрее других активов. Мы до конца года повысим цены на 10% и более, и рыночный спрос это позволяет: люди диверсифицируют способы сбережения, вкладываясь в земельные участки с коммуникациями.
В новом году законодательные нововведения ведут к росту цен, от эскроу-счетов до налоговых изменений, обязывающих платить НДС компании на «упрощенке» с выручкой свыше 60 млн руб. И вижу угрозу рынку из-за беспредела «черных» юристов, которые поставили на поток денежные претензии к строителям на основании закона о правах потребителя. В отличие от застройщиков МКД, наши подрядчики не защищены. Из 10 хороших компаний, с которыми мы работаем много лет, пять попали под пресс исков, одна закрывается, две отказались от строительства на средства покупателя, построят на свои и продадут готовое, с маржой.
Алексей Баринов, ГК «ФАКТ.»
На волне высокого спроса 2020–2021 годов на рынок загорода пришло много непрофессионалов, и некоторые, набрав подрядов, не планировали их выполнять. Поэтому введение эскроу для ИЖС благо, эту сферу надо регулировать. Профессиональная строительная компания должна выстроить бизнес-процессы так, чтобы обеспечить нормальное качество в должные сроки и юридическую защиту, или платить неустойку. При этом проблема потребительского экстремизма существует, и закон о правах потребителей не должен действовать в отношении договоров подряда.
Если говорить о социальной инфраструктуре в комплексных проектах ИЖС, я не вижу, как это может работать. Строить дороги, «социалку» должно государство, проект ИЖС всю соцнагрузку не потянет. Не считаю также, что вложения в досуговую инфраструктуру «для своих» могут обеспечить хорошую экономику проекта ИЖС. Коммерческие досуговые объекты логичнее строить в расчете на внешних потребителей. Девелопер может выделить участок, подвести сети, а строительство и управление возьмет на себя профильный оператор.
Валерий Бирзолов,
ГК «Ломоносовские земли»
Экономически выгодное комплексное освоение можно реализовать в мультиформатных проектах. На мой взгляд, неплохой пример — Новоселье, где среднеэтажные жилые комплексы хорошего качества, застройщик сделал ландшафты-бульвары, школу-детсад, ритейлеры пришли на трафик покупателей. И благодаря этому поселению, с расчетом на эту инфраструктуру вокруг реализовано множество проектов ИЖС, в том числе нашей компанией. У нас также есть отличные кейсы продажи земли промназначения в этой локации: пришел профильный инвестор и строит логистический парк.
Успех определяется дорогой, в данном случае — КАД. Если на шоссе одно ДТП может остановить движение, то речи о перспективах и развитии нет.
Денис Востриков, УК «Теорема»
У нас в продаже как дорогие участки в проекте «Петергофские дачи», так и готовые домовладения сегмента «комфорт плюс». Основная мотивация к покупке у наших клиентов — это расположение близко к городу и к действующей инфраструктуре Петергофа, от гольф-клуба, ресторанов и спа до музеев и парков, залива и леса. Те, кому важна гибкость решений и экономия на старте с перспективой инвестировать в строительство позже, выбирают землю. Для многих же важен минимальный промежуток между покупкой и заселением, и тогда приобретается готовое жилье. В этом случае фокус на репутации застройщика
Аудитория изменилась: загородные дома покупают и строят молодые люди, среди них стало больше женщин. И покупатели больше внимания обращают на стилистику соседних домов и чаще, чем раньше, ориентируются на сложившийся дизайн-код.
Строительство новых досуговых объектов рядом с коттеджными комплексами зачастую инициируют покупатели домов и участков — они сами хотят пользоваться, видят спрос в локации и возможность заработать.
В организации продаж три ключевых момента: быть видимыми в соцсетях, на интерактивных платформах, в ретаргетинге (состоятельные люди активно ими пользуются); предлагать индивидуальный продукт (программы «дом под ключ», модульные решения и гибкие пакеты дополнительных услуг) и развивать партнерства, работать с брокерами.
Анатолий Комар, генеральный директор компании «Красный камень»
Из-за высоких ставок по кредиту ситуация сложная. Покупательский спрос сократился очень существенно, на десятки процентов. Новое строительство многие из наших потенциальных заказчиков откладывают. Есть информация, что девелоперы продают часть земельного банка с целью финансирования текущих проектов. Мы тоже скорректировали планы по выходу на рынки других регионов. Впрочем, для нас как производителей фасадного камня есть определенная инерция: уже построены и нуждаются в фасадной отделке достаточно много домов и малоэтажных комплексов, они обеспечат спрос в первых двух кварталах следующего года. Дальше, если ставки по кредитам не начнут снижать, спрос будет крайне низким, а число банкротств вырастет. Конечно, это не первый кризис, через который мы проходим, есть понимание, что придется повышать цены. В 2024 году мы подняли цену на 5-10%, в следующем году рост цен будет больше.
