В высоких ценовых сегментах недвижимости зависимость от ипотеки минимальная, льготные программы — редкость. И все же Застройщики малоэтажных жилых, апартаментных и коттеджных комплексов сейчас шире используют рассрочки, трейд-ин, а рыночную ипотечную ставку субсидируют реже, чем для городских многоквартирников.
Участники бизнес-встречи, организованной журналом «Загородное обозрение», обсудили остроту момента, ближайшие перспективы рынка, инвестиционную привлекательности разных продуктов и долгосрочные тренды.
Внезапная привязка семейной ипотеки на ИЖС к эскроу-счетам компании из премиум- и бизнес-сегмента не пугает. Однако профессионалы видят проблему не только в кредитных ставках, но и в недостатке информации о планах местных властей и непрогнозируемых изменениях правил работы.
Лекс Выжевский,
компания Modern House,
бюро архитектуры и дизайна Wizhevsky Architect
Российский рынок загородного домостроения, как и в предыдущие годы, потенциально перспективный. В данный момент он находится в ожидании развития ситуации с ипотекой, вкладами. С оглядкой на прежние кризисы могу сказать, что ни продажи, ни заказы, ни новые проекты, ни строительство не останавливаются. Люди все равно покупали и заказывали самое привлекательное, девелоперы проектировали и строили то, на чем можно быстрее и больше заработать.
Сейчас вижу, что и роскошные дома становятся меньше по площади. В среднем сегменте заказчики стремятся жить сейчас, и тренд легкого отношения к смене жилья приобретает яркие очертания. Поэтому растет доля быстровозводимых домов, например по каркасной технологии, из СИП-панелей. И популярны дома с плоскими крышами, раньше такие дома могли себе позволить только состоятельные люди, а сейчас они доступнее. В высшем классе популярны иные дорогие архитектурные решения.
Марина Шкурко,
ГК Puzzle
Мы более 10 лет работаем на рынке загородной недвижимости, продаем участки и дома, в том числе в коттеджных поселках. За это время реализовали 17 коттеджных поселков с нуля, в качестве эксклюзивного продавца. Наш сегмент — класс «бизнес» и выше, участки от 10 млн руб., дома от 25 млн руб. Его мы знаем и понимаем. Покупатели перестали воспринимать дом как покупку на века, на поколения. Пожили, не понравилось, вернулись в город, но снова передумали — и купили новый дом. Жизнь ускорилась. Спрос четко дифференцирован: ищут или полностью готовый дом, с отделкой, или участок с подрядом.
По моему опыту основная проблема загородных девелоперов в отсутствие диалога с продавцами, которые знают, что востребовано у покупателей сейчас, что меняется, что будет продаваться через пять лет.
Могу привести в пример коттеджный поселок «АРТ`ДЭко Club» на Суходольском озере. Для меня это один из лучших проектов. Мы разрабатывали концепцию, заключали договоры с подрядчиками, которые строят дома, сделали генплан территории. За два года из ста участков продано шестьдесят пять, и в октябре в очередной раз прошло плановое повышение цен.
Есть опыт работы с поселком «Сосны»: инвестора не устраивали продажи, мы предложили изменить концепцию, позволив покупателям строить самостоятельно, в том числе по каркасной технологии.
Виктор Лукин,
ГК «Стойсинтез»
В верхнем ценовом сегменте частных домов проникновение ипотеки не превышало 5%, и мы, работая в нем, спада спроса не видим. Загородный образ жизни сохраняет популярность. Строительство ведется активно, и у наших партнеров, поставляющих стройматериалы, уже выполнен годовой план продаж.
Девелоперам коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса я хочу порекомендовать при планировке территории предусматривать большие участки. Заказчики самых дорогих премиальных объектов «заходят» в поселки ближе к финишу, а участков под большие дома нет. Тогда как соседство роскошной резиденции повысило бы статус и стоимость соседних домов и всего поселка.
Мы прошли аккредитацию в нескольких ипотечных банках, и решили запустить новую для нас серию домов стоимостью до 15 млн руб. под брендом «Дома от ВВ». Они соответствуют условиям льготной семейной ипотеки, мы сейчас дорабатываем внутренние протоколы для работы по непростой схеме через эскроу-счета.
Олег Добродеев,
Строительный холдинг «Сенатор»
Наш флагманский проект «Морская Ривьера» — это реконструкция бывшего санатория под апарт-комплекс с богатой инфраструктурой. На большой собственной территории обустроены открытый подогреваемый бассейн 20 м, барбекю-лаунж, корт, парк, в корпусе свой фитнес-зал, сауны.
Пик продаж апартаментов приходится на август — ноябрь, период, когда люди, располагающие средствами для покупки лотов с чеком 530 тыс. руб. за «квадрат», возвращаются из заграничных отпусков. Сейчас мы видим рост по сделкам. Притом что в продаже остались самые дорогие апартаменты с исключительными видовыми характеристиками. Сравнение продаж год к году показывает прирост в метрах на 20–25%, в деньгах примерно на 35%.
В силу того что для апартаментов нет льготных кредитов, доля ипотечных сделок сократилась с 20% до самого минимума.
Сначала выросла, а затем снизилась доля инвестиционных покупок. Мы понимаем, что наше предложение в моменте конкурирует не с частными домами, а с вкладами. Поэтому неплохо работает финансовая схема с минимальным первым взносом и отложенным на три месяца платежом — она дает возможность покупателю закрыть срочный вклад, зафиксировав доход, и оплатить покупку апартамента. Рассрочки на год нам не очень интересны, они не вписываются в нашу финмодель.
Сейчас в высокой степени проработки еще два достаточно крупных проекта в Солнечном, мы отложили их вывод в продажу до начала 2025 года.
Ольга Кузнецова,
АН «Главстрой»
Наш кронштадтский проект «Кронфорт» в продаже с июня, и у нас все хорошо. Проект сразу вызвал большой интерес, и с момента открытия продаж реализован достаточно большой объем отложенного спроса. В нем много привлекательных моментов: малоэтажные дома в исторической части Кронштадта, в административной черте Петербурга, на берегу Балтийского моря, с уникальными видовыми характеристиками. Стоимость от 8,5 млн руб. за квартиру.
Доля ипотеки в июне была очень высокой, в июле спад, в августе тоже достаточно высокая доля, до 70%, в том числе семейная, под 3,5%. Есть рассрочки, до года. Мы видим значительное число потенциальных покупателей, которые могут приобрести квартиры по стопроцентной оплате, но пока они держат средства на депозитах и вклады раскрывать не стремятся.
Сейчас банки приостанавливают прием заявок по семейной ипотеке, ВТБ увеличил размер первого взноса. Это создает неопределенность. Но мы весьма оптимистичны, поскольку корпуса у самой воды, с лучшими видовыми характеристиками еще не вышли в продажу.
Светлана Сазонова,
«Унистрой»
Мы реализуем жилой комплекс «Лисино» в Курортной зоне Петербурга. Это четырехэтажные дома, Средняя цена «квадрата» — 257 тыс. руб., в студиях и «однушках» — до 270 тыс. руб. Рядом Финский залив с пляжем, парки, центр Газпрома в Лахте. На территории ЖК «Лисино» две школы, детсады, спортхаб, скейтпарк с канатной дорогой, памптрек, велодорожки, площадки для детей разного возраста.
Доля ипотечных продаж в августе доходила до 88%, в основном это семейная ипотека. К кредитам по действующим сегодня ставкам люди не привыкли. Даже если субсидировать за счет застройщика — мы готовы предложить ставку 15%, — уровень ставок психологически сложен.
Сейчас большую роль стали играть рассрочки — до разрешения на ввод в эксплуатацию. Это означает уход в «долгие» деньги. Растет популярность предлагаемой нами схемы трейд-ин: в июне-июле доля таких сделок составляла 28%, в августе — уже 45%. Покупатель бронирует новую квартиру на три месяца, за это время с помощью наших партнеров продает свое жилье, и участник программы получает скидку от цены в договоре.
Валентина Ветрова,
Valley Estate
Valley Estate продает и помогает купить участки стоимостью примерно от 15 млн руб. и дома от 40–50 млн руб. Хочу отметить, что покупатели приходят через агрегаторы, соцсети, Яндекс. С собственниками, которым надо продать объект, история другая, и не могу здесь не отметить роль «Загородного обозрения».
Мне ситуация на рынке видится довольно сложной. Анализ спроса показал, что количество лидов в сегментах «бизнес» и «премиум» по сравнению с показателем 2023 года сократилось в три раза.
Высокая ключевая ставка влияет на планы людей независимо от ипотеки. Первые два квартала этого года были аномально активными по продажам, а в сентябре обычного оживления спроса я не видела.
Выход на сделку стал занимать до четырех месяцев, люди откладывают покупку недвижимости, предпочитают пока держать средства во вкладах.
По географии предложений у залива в течение двух лет мы видим, что конкуренцию частным домам стали составлять апартаменты, появляются новые проекты на берегу, внося заметный вклад в предложение в курортной зоне, причем востребованное у конечных пользователей, а не у инвесторов.
Эвелина Трофимова,
Strawberry Fields
Наш проект, гольф-клуб Strawberry Fields с чемпионским полем, посреди которого расположен коттеджный поселок. Все это внутри КАД. Эксклюзивность продукта в инфраструктуре и видовых характеристиках, дома окружены ухоженными ландшафтами с водными объектами. И гольф-клуб с тренировочным полем для всех желающих, и ресторан — есть куда пойти. В Ленобласти подобных предложений два: наш проект и Mill Creek во Всеволожском районе. Первая очередь из 80 участков распродана, мы открываем продажи во второй, это еще 95 лотов.
Продажи без обязательного подряда растягивают освоение участков владельцами, но мы сознательно пошли на этот шаг, поскольку наш приоритет — клубная инфраструктура.
Екатерина Лапина,
Chalet De Luxe Toksovo
И в коттеджном строительстве, и в коммерческой недвижимости, на которой специализируется «Агентство Екатерины Лапиной» такого низкого спроса я не помню. Много лет участники бизнес-встреч по коммерческой недвижимости оптимистичны, но по факту планы продаж сокращаются, обслуживать долги все сложнее. Не хотела бы, чтобы загород повторил эту ошибку, потому что проблемы есть. И о них надо говорить.
В Chalet De Luxe Toksovo мы предлагаем дома по 40–50 млн руб., с отделкой, основной мебелью и оформленным ландшафтом — можно въезжать в готовый дом. Но есть информационный вакуум о масштабных проектах строительства, трассировке КАД-2 и токсовском проекте Газпрома — и покупатели ждут ясности, оставляя пока деньги на депозите.
Евгений Бескровный,
LAR Development
Мы строим ЖК бизнес-класса Ranta Residence в Зеленогорске, стоимость квадратного метра 350–360 тыс. руб. Продажи идут с мая, и осенью нет большой просадки, отчасти помогает соседство с более дорогими ЖК. Мы предлагаем рассрочку до выдачи ключей, и ею пользуются до 70% покупателей. Летом были сделки по комбо-ипотеке, льготная + базовая, получилось 11%. В сентябре почти все сделки прошли со стопроцентной оплатой.
Но надо быть честным: рассрочка на три года опирается на прогноз, что за это время условия по ипотеке улучшатся и покупатель сможет оформить банковский кредит, ему подойдут ставка и первый взнос. Я не уверен, что так будет. Тем, кто сравнивает доходность по депозитам и вложения в недвижимость, хотел бы сказать: оба инструмента оценивают выше реальности. По недвижимости не учитывают стоимость входа и выхода, по вкладам — риск из-за суммы страхования.
Алексей Архипов,
ГК «ТЕРРАСА»
Раньше вклады можно было рассматривать как не защищающий от инфляции, однако безопасный способ хранения денег, тихую гавань. Сегодня вклад становится инвестпроектом с довольно существенной доходностью, но уже и с соответствующими рисками. Объем накопленных на депозитах средств создает условия, при которых в случае снижения ключевой ставки все вкладчики деньги снять не смогут. Поэтому ожидания перетока этих денег на рынок недвижимости мне не кажутся реалистичными.
Сегодня, когда кредиты дорогие, мы считаем важным предлагать людям возможность в одном окне реализовать имеющуюся недвижимость и приобрести желаемый объект за городом.
Дмитрий Новосельцев,
«1-я Академии недвижимости»
В сегодняшней ситуации многие стараются диверсифицировать вложения, не помещая все деньги на депозит. И я рад, что есть понимание инвестиционной привлекательности земельных участков в Ленобласти — от надежных и грамотных компаний. Мы, как девелопер, реализующий коттеджные поселки с участками без подряда, сегодня в более выигрышной позиции, чем подрядные компании в ИЖС и тем более застройщики многоквартирных домов, —: цена предложения обеспечивает хорошую воронку продаж, и сохраняется высокая доля инвесторов, приобретающих участки под строительство домов на продажу или для сдачи в аренду. Даже покупка земли с последующей перепродажей защищает деньги, например, с 2020 года в поселке «Разметелево» цена сотки выросла со 150 до 450 тыс. руб. В этой же локации есть участки по 700 тыс. руб. за сотку. Поэтому мы уверены в привлекательности нашего предложения и хороших перспективах.
Валерий Бирзолов,
«Ломоносовские земли»
Я представляю сегмент, занимающий 80% рынка загородной недвижимости, — продажу участков стоимостью от 1 до 2 млн руб. Ипотека в сделках составляла около 20–25%, иногда до 50%, при этом действовали рассрочки до шести месяцев. Когда банки стали активнее кредитовать ИЖС, заметно увеличились продажи. Но ведь надо понимать, откуда у нас покупатели: люди скорее вынуждено переезжают из малых городов и поселков в мегаполисы. Это создает сложности, поскольку многие зачастую не понимают, что необходимо для улучшения жизни на новом месте.
И большая проблема в непредсказуемости действий государства. Заранее невозможно узнать ни об изменениях правил для всего рынка, ни о планах строительства социальной или инженерной инфраструктуры.
Сергей Щербань,
ГК «Еврострой»
«Еврострой» широко известен как бренд городской недвижимости премиум-класса, свой первый загородный проект мы планируем вывести на рынок в следующем году. Это масштабный проект на тысячу домовладений на площади в 240 га. Уже разработана концепция благоустройства с большой рекреационной зоной, водоемом и пляжем. Работа над архитектурной концепцией, общим дизайн-кодом домов еще продолжается.
Елена Потапова,
«Невский градъ»
Мы сейчас реализуем концепцию предложения готовых домов из газобетона в удобных локациях Петербурга, где городская прописка. Итоги сезона хорошие: все плановые сделки закрыты. В 70% продаж домов до 25 млн руб. участвовала ипотека, сделки с объектами дороже 35 млн руб. проходили за наличные или с очень короткими кредитами. Из-за изменений условий ипотеки прогнозы делать сложно, но по качественно проработанным проектам, созданным с пониманием целевой аудитории, обращений меньше не стало.
Иван Порхунов, «МКС Груп»
Юлия Скалабан, «Русское оконце»
Татьяна Леонтьева, «Грандар»
Карина Грицук, ГК «Стройсинтез»
Анна Александрова, «Загородное обозрение
Белла Малышева, «Загородное обозрение»,
Юрий Вьюрков и Лекс Выжевский, Modern House
