Участники бизнес-встречи, организованной журналом «Загородное обозрение», обсудили применение типовых решений в загородном строительстве. Большинство профессионалов считают, что типизация во благо и покупателям, и девелоперам. В среднем ценовом сегменте это позволяет предложить полностью готовый к заселению дом, а покупателю — оплатить его из одного кредита. В высоких ценовых сегментах у типизации тоже есть определенные перспективы. Однако проблема их реализации связана с общей экономической ситуацией и состоянием рынка, повышающими риски застройщиков при вложениях в отделку и оснащение дома. Они составляют около 50% стоимости дома без отделки. Несмотря на тотальное снижение продаж, новые дома с мебелью и техникой пользуются спросом.
Белла МалышевА, журнал «Загородное обозрение»
Антон Аниканов,
компания «Симметрия»,
представитель ГК «АЛЮТЕХ»
Мы представляем на рынке Петербурга и Ленобласти продукцию компании «Алютех», которая работает на рынке более 25 лет. В ее составе пять производственных предприятий, главный офис в Минске, продукция представлена в 65 странах. В прошлом году во Всеволожске введен в эксплуатацию комплекс по производству полного цикла готовых изделий из алюминиевых профильных систем «АЛЮТЕХ».
Мы выполняем проекты для коммерческих и жилых зданий, например для Лахта-центра, только что завершили поставку систем остекления для ЖК «Северная корона». И в том числе для индивидуальных домов. Это окна, порталы, входные группы, зимние сады, огнестойкие фасады, стеклянные козырьки, полы и шахты лифтов.
Яна Пеленева,
компания «Симметрия», представитель ГК «АЛЮТЕХ»
Для частных домов мы предлагаем цельное остекление фасадов, несколько вариантов портальных систем. Например, сдвигающаяся гармошкой может закрывать проем до 17 м, а при складывании освобождает проем на 90%. Параллельно-сдвижная конструкция позволяет открывать проем на 50–60%. Мы изготавливаем и поставляем крупногабаритные двери, высотой до трех метров.
Для частных домов в основном используются алюминиевые профили с деревянными накладками из твердых пород большой линейки, в этом году в ней появился дуб.
Вилка цен широкая, зависит и от выбора стеклопакетов, профилей, порошкового или анодированного покрытия, фурнитуры. Стекло может быть обычным, ультраосветленным Crystalvision или с разнообразными покрытиями, под индивидуальные задачи. В этом году мы откроем шоурум, где представим окна, ворота, автоматику, портальные системы.
Екатерина Лапина,
коттеджный поселок
Chalet De Luxe Toksovo
В нашем проекте клубного поселка мы хотели создать пространство для единомышленников, разделяющих наши ценности: семья, дружелюбное соседское общение взрослых, детей, радость от видов потрясающих токсовских закатов с наших холмов.
Мы строим и передаем покупателям дома, построенные в стиле шале, площадью от 225 кв. м, с полной отделкой, и для каждого дома мы предложили индивидуальный дизайн. Это, возможно, вне тренда, определенного текущими реалиями, но наши клиенты не заинтересованы в типовом жилье. Другое дело, что мы можем выполнить дизайн-проект в разных по стоимости вариантах — в европейском формате либо от китайских или российских производителей. Среди них есть, конечно, такие, которым надо доработать сервис, качество. Но мы нашли надежных партнеров, делающих хорошие вещи.
Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери»
Мы разработали дизайн-проекты внутренней отделки и интерьеров для коттеджей и особняков в поселке «Ламбери», они помогают включить воображение и представить пространство дома.
В прошлом и в этом году с предложениями новых домов под отделку конкурирует «вторичка» — многие предпочитали сразу заехать и жить.
И в целом виден тренд превращения жилища просто в место для жизни, мобильная молодежь предпочитает не «якориться».
Поэтому, очевидно, будет востребовано типовое жилье. Индивидуальное проектирование прибавляет к цене дома миллион. Если делать сразу для всего поселка и тиражировать, получится дешевле. В условиях, когда рынок сжимается, проработка проектов должна учитывать новые ниши, и типовые проекты под ключ, конечно, одна из перспективных.
Я, однако, считаю, что переносить за город тактику городской застройки апартами малой площади не стоит. Это не семейное жилье, и из мировых мегаполисов люди сбегают от тесноты, в Лондоне, например, загород на подъеме. С другой стороны, в сегодняшней ситуации замораживать дополнительные 50% стоимости дома, вкладываясь в отделку, меблировку, закупку техники, — это дополнительный риск.
Маргарита Володина, комьюнити «Корнер Кальтино»
Мы определили миссию компании так: «освобождаем время для главного», взяв на себя все сложности и заботы по строительству и отделке домов. С самого начала мы решили, что будем предлагать дом под ключ. Проекты интерьеров разрабатывались еще на стадии проектирования дома. Линейка вилл включает шесть проектов по сборно-монолитной технологии, они отличаются для разных регионов, где мы строим свои комьюнити (это Казань, Москва и Петербург). Мы не только выполняем отделку (для каждого дома есть несколько дизайн-проектов), но и занимаемся благоустройством индивидуальных участков, подключаем все инженерные коммуникации.
В каждом комьюнити открываем полностью оборудованный, с посудой и текстилем, шоурум. И всегда есть желающие приобрести этот дом.
Покупатели больших и дорогих домов с удовольствием пользуются нашими «типовыми» дизайн-проектами. Разработка стоит около 200 тыс. руб., но благодаря масштабированию стоимость для каждого дома оптимизируется. Затраты на отделку можно оценить примерно в 50% стоимости виллы.
Вита Бланк, жилой комплекс «Образ жизни»
Наш «полный пакет» — это домовладение с курортной инфраструктурой. Поскольку три деревни «Образа жизни» расположены на территории курорта «Охта Парк», все покупатели апартаментов, секций в таунхаусах или индивидуальных коттеджей пользуются сервисами и возможностями курорта на специальных условиях.
И если мы предлагаем в Лесной деревне дома до 1000 кв. м на участке до гектара, то логично, что клиент имеет право голоса. Мы разработали дизайн-проекты для домов, но не навязываем ни интерьерные, ни инженерные решения. Дом передается с установленным котлом (в котельной или отдельной постройке), подключается к единственной в стране системе вакуумной центральной канализации. Дальше — по желанию заказчика и уже при его участии: вентиляция с рекуперацией, фильтрация воздуха, разводка сетей в соответствии со сценарием жизни семьи. Делать это для абстрактного заказчика нет смысла.
Я, пожалуй, согласна, что сейчас надо выводить в продажу дома с полной отделкой.
С готовым ландшафтом сложнее: все неизбежно начинают возводить на участках разные дополнительные постройки, даже если поначалу были уверены в обратном.
Владислав Вирин,
коттеджный комплекс «Юкковское», агентство «МВ»
Подход к «полному пакету», включая отделку от застройщика, кардинально зависит от ценового сегмента.
Средний класс, который в течение нескольких лет пытался повысить уровень жизни с планки «бизнес минус» до «бизнес плюс», сегодня на рынке почти не виден. В более демократичном сегменте на 100% необходима типизация и максимально готовый продукт. Это связано с ипотекой, с возможностью оплатить одним кредитом и участок, и дом с отделкой.
В самом высоком классе, в делюкс-сегменте, к которому безоговорочно относится проект «Резиденции Териоки», мы готовили дизайн-проекты для отделки коттеджей. А собственники выбрали совершенно другие варианты и стили. Это не первая и не единственная их недвижимость, но они не самоустраняются от процесса проектирования, тратят свое время, вникая в детали, чтобы получить в точности то, что задумано.
Обобщая опыт реализации нескольких очередей «Юкковского» и проекта в Зеленогорске, могу сказать, что рынок должен прийти к 80% типовых решений и полной готовности, а 20% проектов будут индивидуальными.
Кого-то от покупки дома с отделкой удерживает недоверие и уверенность, что «самому сделать дешевле». Однако, если находят новый дом с отделкой, в котором еще никто не жил, готовы брать, даже если цена не вполне комфортная.
Константин Лапшин,
компания «1-я Академия недвижимости»
Наша компания продает участки, для этого продукта полный пакет включает дороги, инженерные сети, обустройство общественных территорий, организацию безопасности и контролируемого доступа.
В наших поселках «Разметелево» и «Сосновские горки» значительная часть участков продаются с подрядом, который реализуют компании, выкупившие по несколько участков. Мы не ограничиваем их строительство типовыми проектами, свою роль девелопера поселка видим в серьезном подборе компаний для сотрудничества и установлении определенных правил застройки.
Марина Шкурко, ГК Puzzle Realty
Мы работаем в продажах и продвижении загородной недвижимости, в том числе коттеджных поселков. Стандартные решения продаются быстро и просто, и для девелопера они оптимальны. Стандартное не значит скучное! Это решение, созданное на основе предпочтений большинства потребителей: два этажа вместо трех, встроенная сауна вместо отдельной бани, и т. д. Сегодняшний покупатель ценит свое время и поэтому с большей охотой, чем несколько лет, назад рассматривает готовые варианты от девелопера, с отделкой под ключ. И большинство ориентируется на уже виденное — в путешествии, у друзей или соседей. Важно найти профессионала, которому можно доверять, а выбор небольшой.
Анна Дуга
малоэтажный микрорайон «Новая Ижора»
В «Новой Ижоре» застройщик не предлагает полностью отделанные и оборудованные домовладения. Готовый теплый контур, в каждом доме установлен газовый котел. И мы видим, что большинство наших клиентов используют возможности дома-конструктора, чтобы моделировать его под собственные потребности: с требуемым числом спален, дополнительными помещениями за счет утепления чердачного пространства и пр. Это относится ко всем четырем типам домов (дуплексы 80 и 109 кв. м и отдельные коттеджи 146 и 243 кв. м). Запроса на типовое предложение с полной «отделкой от застройщика» у наших клиентов мы не видим.
Могу отметить, что дома 243 кв. м мы предложили совсем недавно и они оказались очень популярны. В новой очереди таких домов будет больше.
Николай Соловьев,
коттеджный поселок «Экоклуб»
Покупателям в поселке «Экоклуб» в д. Проба мы предложили три типовых проекта: 80, 124 и 162 кв. м в трех вариантах комплектации. В базовой подведены электричество, водоснабжение и водоотведение. В white box делается подготовка под теплый пол. Есть также полная комплектация, с чистовой отделкой, по желанию клиента мебель и техника. Проект готовят наши дизайнеры и проектировщик.
Владислав Ремиш, компания SKOG Homes
При применении стандартных, типовых, решений всегда возникает вопрос доверия. На месте заказчика, я бы, пожалуй, готовым решениям не доверял. Пусть я не склонен копаться в проекте лично, но я бы отдал его на экспертизу профессионалам — и по конструктивным решениям дома, и по инженерным системам. У меня есть вопросы к качеству проектирования, поскольку вижу, как строительные компании берутся за большой объем работ, от конструктивного проектирования до дренажа на участке, не обладая ни достаточным опытом, ни кадрами. Все клиенты нашей компании требуют индивидуального подхода. Здесь еще важно, что многие оплачивают строительство не из накоплений, а поэтапно, из кеш-флоу, текущих поступлений.
Юрий Вьюрков, архитектурное бюро Modern House
В предыдущие годы мы получили зарубежные заказы на реализацию проектов киберхаусов (в СМИ их назвали зомби-домами) авторства нашего главного архитектора Лекса Выжевского. Сейчас несколько сложнее осуществлять авторский надзор. И в целом рынок индивидуальных заказов на проектирование домов просел, наверное, процентов на семьдесят. Построенные нами в качестве инвестпроектов дома по 250 кв. м полностью распроданы, поскольку спрос на готовые дома высокий.
При этом выросло число заказов на архитектурные концепции и проекты коттеджных поселков, а также на загородные туристические объекты. Люди сегодня вкладывают немалые деньги в то, что считают перспективным.
Валерий Бирзолов, компания «Ломоносовские земли»
В 2021 и 2022 годах наша компания продала очень много участков, в том числе были сделки на 5–10 участков одному покупателю. Сейчас есть примеры, когда молодая компания за три месяца строит каркасные дома под ключ, с отделкой — продукт востребованный, распродан быстро. А построили плохо, сейчас суды, претензии, конфликты с освещением в медиаканалах и соцсетях. Мы стали осторожнее относиться к предложениям выкупа пула участков и строительства домов на продажу, собираем информацию о компании.
Что касается качества типовых предложений и проектов «под пожелания клиентов», думаю, покуда проект бесплатный (включен в стоимость дома), обсуждение предпочтений будет долгим. Надо предложить приемлемый вариант по понятной цене, а индивидуальная работа должна оплачиваться в пределах 3–5% стоимости дома.
Иван Судаков, компания «Монолит-Комплект»
Я еще и консультант инвестфонда, объединяющего 3000 человек, инвестирующих в недвижимость — квартиры и апартаменты в Петербурге, Москве, Калининграде. Если речь о загородной недвижимости, то запрос клиента: колонка «Алиса», PlayStation, телевизор 55 дюймов и диван, стоимость аренды 150 тыс. руб. в месяц. Они не хотят разбираться в технологиях и инженерных системах.
Сейчас фонд берет в управление новые объекты, и мы сосчитали, сколько клиент тратит на выбор объекта недвижимости для инвестирования. Полтора часа!
Конечный потребитель, планирующий жить в доме, сейчас оценивает недвижимость по ликвидности и потенциалу роста цены. События последних лет заставили их оценивать покупку по скорости входа и скорости выхода обратно, в деньги. И в геометрической прогрессии выросло число людей, у которых на счету деньги на текущие расходы, а из собственности только рюкзак. Все остальное — шеринг.
Сергей Кошуба, компания «Бойлер СПб»
Типовые, стандартные, проекты инженерных систем, безусловно, дали бы экономию денег и времени. Но на данный момент в тысяче домов, в которых мы спроектировали и установили инженерные системы (это электро- и водоснабжение, водоподготовка и водоотведение, вентиляция и кондиционирование, отопление), все проекты индивидуальные, поскольку и дома разные. В этих условиях сберечь деньги и время заказчик может за счет комплексного заказа: когда одна компания делает все полностью, нет простоев из-за организации работ, есть четкая увязка монтажа всех систем. Плюс обслуживание и гарантии, у нас — на три года.
Анатолий Комар,
компания «Красный камень»
Мы производим фасадные материалы под торговой маркой Redstone и в качестве дистрибьютора продаем декоративный камень. Сегодня на рынок вышло новое поколение покупателей с прагматичным подходом к загородным домам. Покупая для себя, они держат в голове возможную продажу и чаще всего выбирают то, что нравится 80% других покупателей. Прежде всего это современные решения в стиле хай-тек («домики-кубики»), еще часть — барнхаусы и дома в стиле Райта. Большие окна, минималистичная отделка фасадов с широким применением темной гаммы (серого, графитового, черного). Поэтому типовые решения уместны и востребованы.
Анна александрова,
журнал «загородное обозрение»
