— Какую тему форума вы считаете ключевой?
— Не могу назвать одну — сейчас отрасль ИЖС сталкивается с большим числом вызовов. В частности, это нововведение налогового законодательства, с которым компаниям придется внимательно разбираться.
Возникают также сложности в выдаче семейной ипотеки, с этим связана проблема потребительского экстремизма, который в последнее время приобретает промышленные масштабы. Положения закона о защите прав потребителей во многом устарели и полностью дисбалансируют отношения заказчика и подрядной строительной организации. Заказчик, получивший дом, может предъявить выполнившему обязательства подрядчику необоснованные требования. Этот дисбаланс был исправлен на рынке многоквартирных домов — МКД, но в малоэтажном сегменте сохраняется и негативно влияет на работу. Иначе чем шантаж и вымогательство эти ситуации не назвать.
— Нововведения в законодательстве обусловили разную степень риска для девелоперов и подрядчиков. Чьи интересы защищает Федерация ИЖС?
— Прежде всего мы действуем в интересах заказчиков. Нам важно, чтобы были исполнены обязательства перед конечным покупателем.
Федерация ИЖС объединяет больше 300 компаний, и преобладают подрядчики, их и в отрасли в целом больше, порог входа в этот бизнес ниже, чем в девелоперский. Мы видим свою задачу также в налаживании взаимодействия девелоперов и подрядчиков.
Конечная цель — увеличение числа комплексных малоэтажных проектов, в том числе в формате коттеджных поселков. В таких проектах заказчик получает более качественную и ликвидную недвижимость.
— Федерация обращалась в Минстрой с предложением доработать закон об эскроу-счетах в ИЖС. Насколько серьезна проблема для участников?
— Внедрение эскроу-счетов назрело: необходим механизм защиты граждан от риска недостроенных домов. Есть примеры, когда льготную ипотеку использовали не для решения жилищного вопроса, а для своеобразного бизнеса, и кто-то получал 24 льготных кредита. Или какие-то компании начинали и не завершали строительство 20, 50, 70 домов. Эскроу-счета делают рынок более цивилизованным, прозрачным, и на то было прямое указание нашего президента, Владимира Владимировича Путина. Мы должны его выполнять, поскольку живем в цивилизованной стране и следуем ее законам.
Есть опыт рынка МКД, где эскроу-счета решили проблему обманутых дольщиков. И, если бы не наложение многих факторов, мы бы легко преодолели эту точку. Сейчас рынок проходит этап налаживания этого механизма для ИЖС, он должен работать иначе, чем для МКД. Но я бы не стал говорить, что эскроу — ключевая проблема. Действует целый комплекс вопросов: рост ключевой ставки, дефицит кадров, налоговые изменения, ускорение инфляции. Страна ведет СВО, и странно было бы ожидать, что ее влияние не затронет отдельно взятую отрасль.
Введение эскроу было назначено на март 2025 года. И после полутора лет, когда рынок ИЖС получал достаточно большие объемы денег в виде льготной ипотеки, резкое изменение правил в июле 2024 года дало эффект стоп-крана в поезде. Многие компании оказались к этому не готовы, поэтому сегодня вынуждены сокращать сотрудников, нанятых под большие объемы продаж и строительства.
Но это не первый период турбулентности, который приходится преодолевать рынку, и я уверен, что сейчас мы тоже справимся.
Падения продаж, симметричного сокращению ипотечных выдач в ИЖС, мы все же не видим — многие продолжают заказывать и строить дома без привлечения кредитов.
Высокая ключевая ставка сильно тормозит бизнес, но на такие внешние факторы мы повлиять не можем. Надо поблагодарить правительство и президента за действующие механизмы субсидирования, однако необходимо понимать, что придется настраивать бизнес на разные сценарии развития событий.
— Какие действия в работе с профильными ведомствами вы считаете приоритетными для Федерации ИЖС сегодня?
— Необходимо вносить изменения в закон о защите прав потребителей. Без его корректировки мы просто убьем рынок. Есть масса юридических компаний, которые настроили свои рекламные предложения на получение денег от строительных компаний в виде неподъемных штрафов. Предлагают: «Вернем 100% стоимости дома!» Им неважно, что клиент живет в построенном доме, что могут пострадать достойные компании и другие их клиенты. Безусловно, существуют фирмы, изначально нацеленные собрать деньги с покупателей и скрыться. Но я говорю о добросовестных компаниях. Строительство дома — процесс, в котором многое зависит от умения строить отношения, договороспособности, желания разрешить спорные моменты справедливо. Испортить отношения можно в любой момент, в сердцах, из жадности, тем более когда мелькает реклама «поможем вернуть 100% стоимости». Гражданский кодекс не помогает в урегулировании этих вопросов. Могу сказать больше: когда клиент-заказчик отказывается от подписания акта выполненных работ, необоснованно вымогая у компании деньги за эту подпись, компания даже не может обратиться в суд или правоохранительные органы: если клиент выдвинет встречный иск, это повлечет отмену аккредитации в банке. Что исключит для ее клиентов возможность получения ипотеки с господдержкой.
— Может ли обезопасить компанию поэтапное подписание актов — на фундамент, стены, крышу, теплый контур?
— Это непростая история. И логичнее решить вопрос принципиально. Мы ведем большую работу с институтом развития Дом.РФ, и первое, чего получилось добиться, — раскрытия эскроу-счета на 80% до подписания акта выполненных работ. Это уже сильно сокращает риски, подрядчик не должен обслуживать весь кредит длительное время. Это рычаг для противодействия негативным юристам. Построенный дом осматривает оценщик, и строительная организация получает 80% суммы по договору. Остаются 20%, которые будут перечислены после акта приемки-передачи.
— Вам известна ситуация в разных регионах. Видите ли вы тот широко обсуждавшийся выход в ИЖС и успешные комплексные проекты от крупных «городских» застройщиков?
— Предполагалась какая-то программа участия государства в строительстве соцобъектов. Сейчас это не работает в нужном объеме. Рынок ИЖС отличается от многоквартирного невысокой маржинальностью. Поэтому важно работать с себестоимостью, строить красиво, функционально, качественно — и по доступной цене. Для этого нужна насмотренность, теоретические знания и огромная практика за плечами. По тем проектам, что я видел, могу сказать: если проект ведет собственник, рационально использующий каждый рубль, результат лучше, чем у крупных девелоперов, когда управление в руках нанятых менеджеров. Хорошие примеры — «Доброград» Владимира Седова, Кристины Яковенко и компании «Хрустальный», L-Town Василия Курбацких.
— Как вы оцениваете перспективы на 2025 год? Будут ли отложены старты масштабных малоэтажных проектов?
— Давать оценки и прогнозы в ситуации, которую определяет огромное число внешних факторов, мне кажется неблагодарным делом. Думаю, надо просто продолжать работать, выполнять взятые обязательства. Мы уже не раз видели, как быстро и кардинально может измениться ситуация. Я уверен, что все будет хорошо, иначе и быть не может, мы живем в самой лучшей в мире стране.
