— Дмитрий, в такие кризисные моменты, когда информ-поле насыщено сообщениями о проблемах у застройщиков, покупателю нужна актуальная и основанная на практике информация, как обезопасить себя от рисков.
— Прежде всего — это взвешенный выбор компании, у которой вы покупаете. Надо смотреть на опыт, реализованные проекты, долговую нагрузку, активы.
Я не зря начал с реализованных проектов. Это объективный признак надежности, особенно если компания, как «1-я Академия недвижимости» за 19 лет работы, прошла через несколько кризисов и выполнила свои обязательства перед покупателями в 9 построенных поселках. Как это выглядит на практике? Можно поехать в построенный поселок, поговорить с жителями.
Важно обратить внимание и на масштаб реализованных проектов: один поселок на 20-30 участков не гарантирует успех в новом крупном проекте.
Если в открытом доступе размещена информация о годовом обороте, об уплаченных налогах, если юрлицо зарегистрировано много лет назад — это очень позитивные маркеры. Ведь
новое юрлицо чаще всего учреждается для того, чтобы отмежеваться от долгов, судов или недовольных клиентов.
Реально платить налоги и показывать обороты важно как для партнеров, так и для клиентов компании.
Для компании, в активе которой есть производственные мощности, парк техники, земельный банк, солидный штат профессионалов, открытие новых юрлиц — нет необходимости менять свое название или ИНН.
Если девелопер, как «1-я Академия недвижимости», чувствует себя уверенно, дорожит своим брендом и репутацией, ей незачем устраивать чехарду юрлиц.
— Полезно ли изучение отзывов в интернете?
— Мне известно немало примеров, когда за раскрученным названием —лишь рекламный бюджет, а реального опыта в виде построенных домов или реализованных поселков нет.
Более информативно изучение истории дел в суде: компания несколько лет на рынке, и ни исков против компании, ни тем более проигранных ею дел нет, это отличный знак.
Привожу абсолютно объективные критерии, которые можно увидеть по открытым источникам и призываю покупателей: проверяйте!
Кроме компании, надо проверить юридическую прозрачность объекта покупки. И здесь тоже есть объективный критерий безопасности: проект планировки территории (ППТ). Это документ, на разработку и согласование которого тратится не меньше двух лет и серьезные деньги. Но он дает самые твердые гарантии.
Документ утверждает правительство региона. Его наличие означает два фундаментальных фактора безопасности: саму возможность законно построить на участке и зарегистрировать право на дом — и обеспечение инженерными мощностями. В ППТ указаны ограничения по застройке участков (охранные зоны и зоны с особыми условиями использования).
То есть покупатель получает гарантию легитимности будущего строительства и его четкие рамки. Когда ППТ утвержден, вы получаете участок, на котором действительно можно строить жилой дом — гарантированно. Власти не придут через два года с предписанием: «А на каком основании вы здесь построили? А ну-ка снесите». Это не преувеличение. Если участок находится на землях сельхозназначения без утвержденной градостроительной документации, а дом уже стоит, — его могут признать самостроем. Вплоть до сноса. ППТ этот
риск обнуляет полностью.
Сейчас семейная ипотека требует понятного адреса, отказы в кредите по этой причине — не редкость. При наличии ППТ вопросов у банка не возникает.
Я не знаю ни одного коллеги-конкурента на загородном рынке Ленобласти, кто проходил бы полную процедуру утверждения ППТ так же системно, как мы. Это не значит, что таких нет вовсе, — возможно, в бизнес- или элит-классе кто-то и делает. Но среди тех, с кем мы общаемся, с кем дружим и кого консультируем, — никто.
Перед утверждением ППТ профильные комитеты администрации региона проверяют, что мощность электроподстанций и дебит скважины до киловатта и кубометра соответствуют нормативам. Это означает, что в поселке будет свет и вода даже в периоды пиковых нагрузок.
В 90 % поселков Ленобласти таких расчетов нет. Мы же тратим деньги и время на разработку и согласование ППТ для каждого поселка, действуя строго в рамках
Градостроительного кодекса. И наши поселки работают без сбоев.
— Ваша статистика это подтверждает?
— За 19 лет работы 9 масштабных проектов, 6 из них полностью завершены, несколько поселков общей площадью более 200 га готовим к выходу в продажу; более 1500 про-
данных участков; более 500 построенных по подряду домов — и ноль исков.
— На чем основан ваш фундаментальный подход к созданию продукта? Можно ведь продавать участки в поселке и без ППТ?
— Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, кто мы есть. Я представитель технической интеллигенции в четвертом поколении. Мой дед в годы блокады был ректором ЛЭТИ и оставался в Ленинграде. Наша семья жила в профессорском доме, над квартирой изобретателя радио Александра Попова. Мама и дядя — преподаватели.
Я сам окончил ЛЭТИ с красным дипломом, был ленинским стипендиатом. У меня в ДНК вшито — не халтурить. Не могу делать плохо. Наверное, это воспитание, культура и ответственность. Могу только на 5 с плюсом, и иникак иначе!
Кроме того, имя «1-я Академия недвижимости» ко многому обязывает, в нем каждое слово — осознанный шаг. При создании компании мы поставили цифру «1» в начале названия чтобы занять верхнюю строчку в справочнике агентств недвижимости «Желтые страницы». Тогда справочник выпускался в печатном виде, и последовательность размещения агентств шла в алфавитном порядке. С тех пор она приобрела смысл лидерства. И, как показало время, он оказался куда важнее. Та же история со словом «Академия»: в начале оно означало, что два учредителя имели академический статус Всемирной академии науки, искусства и культуры (ВАНИК), основанной академиком Двойриным, а один из них так-же академик Международной Академии «Информация, связь, управление в технике, природе, обществе».
Сейчас главный смысл — в методе работы, в принципе докручивать продукт до совершенства, в отказе от поверхностного подхода.
Загородная недвижимость — продукт, требующий знания Градкодекса, юриспруденции, инженерии, экономики и маркетинга; десятка дисциплин. Причем на уровне эксперта — чтобы на одном языке говорить с инженером, электротехником или геодезистом, строителем, архитектором, юристом, чиновником. Я продолжаю учиться сам, обучаю сотрудников, консультирую коллег по рынку. И этот процесс приумноже-
ния и передачи знаний — и есть та самая «академичность», которую мы вкладываем в название.
— В чем суть и сила бренда «1-я Академия недвижимости»?
— «1-я Академия Недвижимости» — группа компаний полного цикла на рынке загородной недвижимости.
Мы не просто продаем участки. Мы сами создаем инженерную инфраструктуру и управляем поселками. Поэтому мы можем гарантировать надежность на всех этапах.
В составе ГК собственное деревообрабатывающее производство; риэлторское звено; строительное звено, в чьем ведении аккредитация компаний, строящих дома
в наших поселках, управляющая компания. Девелоперская структура проектирует и строит инженерные сети:
газопроводы, водопроводы, электросети, дороги, дренаж, оптоволокно, уличное освещение. Вся инфраструктура коттеджных поселков — их зона ответственности.
Таким образом, «1-я Академия» — единственная нарынке загородной недвижимости Ленобласти структура, способная вести проект от сырья до заселения и последующей эксплуатации. Это и есть компания полного цикла.
