— Как вы видите текущую ситуацию и сценарии ее развития?
— Ситуация, как вы понимаете, далеко не радужная. Я уже более 10 лет работаю как эксперт по инвестиционно-строительной и урбанистической тематике России, а также в Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге в рабочей группе по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Глава группы, руководитель Гос-стройнадзора Петербурга Владимир Болдырев недавно назвал предпринимателей, инвесторов, застройщиков — львами, героями, которые выносят на себе колоссальные стрессы. Эта фраза точно характеризует общую атмосферу деятельности.
Социально-экономическая политика формируется под влиянием геополитической неопределенности. Но это же и драйвер структурных изменений: все участники — бизнес, власть, общество — вынуждены повышать эффективность, переориентироваться на национальные цели развития, искать компромиссы и меняться под новые вызовы. В последние годы выстроилась открытая система коммуникаций, был налажен конструктивный диалог власти и бизнеса. Для нас особенно важен инвестиционный климат, и здесь есть основные векторы: снижение административного давления и настройка процессов на стимулирование роста демографии и качества жизни людей.
— Какое влияние это оказывает на рынок загорода?
— В последнее время действия застройщиков загородной недвижимости определяются двумя факторами. Первый — сберегательная модель в потребительских ожиданиях и торможение инвестиционных планов. Инвесторы не хотят рисковать и входить в проекты, потребители тоже выжидают, откладывая сделки. Второй, менее очевидный, — прессинг государства на «коррупционных» инвестиционных субъектов, которые раньше вкладывались в стройку, а сейчас сократили инвестиционные потоки, так как у них изымают «излишки».
— А ставка Центробанка?
— Да, ее все ругают, но она уже заметно ниже 21%, и воспринимать ее стоит не как убийцу бизнеса, а как инструмент стабилизации— он отсеивает слабых и неэффективных игроков. Так что рынок перестраивается с расчетом на более здоровую основу. Главное преимущество текущей ситуации — в жестких условиях рождается качественный продукт. В эпоху изобилия мы мало задумывались об эффективности и глубине проработки решений. А теперь, когда санкции, пандемия, ставка и внешняя неопределенность поставили под вопрос завершение многих проектов и начало новых, выживает только тот, кто умеет думать на шаг вперед, хотя для этого, возможно, надо сделать два шага назад. Это естественный эволюционный фильтр.
Предпринимательство всегда сопряжено с рисками, включая изменение правил игры. Мы работаем в России более 30 лет — и осознаем, что законы меняются, а бизнес-процессы ускоряются.
Но важно другое: диалог состоялся. Государство, крупные и малые девелоперы научились цивилизованно обсуждать проблемы и находить решения. Или уже почти научились, если говорить про малоэтажку. И это наш главный совместный актив.
— Власти в Ленобласти требуют КРТ для проектов ИЖС свыше 1 га. Как выполнять эти требования?
— Чтобы инвесторам, строителям и покупателям было понятно, как действовать в каждом случае, нужен малоэтажный классификатор инвестиционных проектов.
Проглядываются пока четко три оси.
Первая — размер бизнеса. Я оцениваю его не по оборотам, а по количеству домов в год: малый бизнес — до 20, крупный — все, что больше. Это определяет, где можно упростить формальности, а где придется соответствовать жестким требованиям.
Вторая — тип территории: земли поселений (ИЖС и смешанная застройка), дачные объединения (СНТ, ДНП) и быстрорастущий сегмент рекреационных нежилых объектов — глэмпинги, апарт-отели, базы отдыха.
Третья — класс проекта: эконом, комфорт или элит.
Классификатор задает систему координат для сборки экономической модели, помогает определить, что реально осуществить в застройке. Например, малый бизнес, рвущийся в крупную застройку, рискует увязнуть в КРТ без финресурсов или попасть под инфраструктурные требования монополистов, которые сделают проект убыточным.
В идеале такая система может быть сформирована как цифровая платформа. Она не допустит, чтобы в престижном пригороде за проект взялась компания, не способная подвести сети. Или под сомнение попадает идентичность и экологическая безопасность. Иначе такие проблемные проекты будут оттягивать спрос, рабочих и инфраструктуру, не давая локации ни прироста, ни пользы. Кроме того, они еще и оттягивают инвестиции от правильных проектов. Четкое понимание своего размера, типа территории и класса — верный способ принимать эффективные решения в условиях структурных изменений. Классификатор можно расширять и по другим позициям. Например, добавлять туда позиции по площади объектов, типологии застройки, стоимости объектов.
— В многоэтажке до сих пор нет общепризнанного классификатора...
— В многоэтажном сегменте действует около 1800 компаний, в Петербурге — примерно 40 активных. Это крупный бизнес. Государство научилось их регулировать. А в малоэтажном — десятки тысяч участников: от малых застройщиков до частных граждан, которые дают почти две трети общего ввода жилья в России. Им нужны четкие правила игры и помощь, чтобы они не лезли в поля, не строили без сетей и не создавали хаос в существующей застройке. Классификатор позволит упорядочить процессы, сбалансировать инфраструктуру, исключить заведомо провальные проекты и в русле государственных приоритетов сделать жилье доступнее и качественнее. Но для этого нужна не только бумажная схема, а живая координация на местах. Я давно предлагаю создать в каждом регионе комиссию по развитию малоэтажки, где синхронизировались бы чиновники, инвесторы, предприниматели-застройщики, эксперты, урбанисты и депутаты с гражданами. Без этого — ни эффективных проектов, ни качественной среды, ни победы за человеческий капитал.
Недавно Президент РФ Владимир Путин в Улан-Удэ сказал градостроителям-урбанистам: нужно создавать мастер-планы, поддерживающие демографию, и использовать возможности частных инвесторов. А сегодня видны расхождения между интересами застройщиков, государства и граждан. А граждане голосуют кошельком, это главный маркер.
Поэтому я приветствую заградительную политику в отношении «человейников» в чистом поле. Когда подъезжаешь к Москве и видишь 25-этажные башни посреди ничего — возникает вопрос: зачем? Если идешь с большим проектом в поля, придется за свой счет тянуть дороги и сети, строить школы и садики — и ты много уже не заработаешь. Может, туда вообще не надо идти? Может, там нужна промзона, логистика или среднеэтажная и малоэтажная смешанная застройка? 
Малоэтажная низкоплотная застройка требует тонкой настройки, есть даже термин у западников — smart growth.
А проекты меньше гектара регулируются менее строго: можно нарезать, согласовать, использовать автономные сети, строить и ИЖС, и блокированные дома, малоэтажную многоквартирку. И это уже разумный компромисс.
— Как вы относитесь к идее губернатора Ленобласти закрепить законом автоматическую передачу сетей, дорог и общего имущества в поселках в долях жителям?
— Идея здравая, и законодательная база уже есть. Недавно ввели понятие малоэтажного жилого комплекса (МЖК), где и линейные объекты, дороги и благоустройство, и даже сервитуты могут быть внесены в общее имущество с четкими регламентами. Достаточно создать ТСН и прописать правила пользования, ничего изобретать не нужно, закон запущен.
Надо делать. Я сам строю инженерные сети и готов передать их монополисту, но только ближе к окончанию проекта и продаж.
Это мои инвестиции, кредиты — они должны окупиться. Могу передавать очередями. Поэтому важно урегулировать процесс так, чтобы инвесторы не оказались в убытке. Именно для этого я участвую в Штабе и рабочей группе — чтобы искать и согласовывать цивилизованные решения, выгодные всем.
— Вы говорили о неэффективных проектах вокруг «Прибрежного Квартала». Какой продукт сегодня востребован в этой локации — у залива, в черте Петербурга?
— Проанализировав изменения, мы сделали ставку на урбан-виллы — сблокированные частные дома с машиноместом у дома и обособленным патио. Это возврат к идее «мой дом— моя крепость»: приватно, компактно, без лишних соседей на виду. Либеральная западная модель «нового урбанизма» нам не очень подошла. Современная адаптация классического городского таунхауса, но без пафоса и с акцентом на личное пространство — это сейчас актуально.
— Каковы параметры такого жилья?
— Оптимально — 100–150 м² на семью с детьми, полтора-два этажа, без подземных уровней. Раздельные сети, никакой слишком дорогой инфраструктуры вроде подземных стоянок и стилобатов. Все это дает более понятную и простую управленческую модель, снижает затраты на ЖКХ и делает продукт доступнее. Люди сегодня не гонятся за гигантскими метражами — им нужен комфортный, автономный дом. Именно такой мы и предлагаем в «Прибрежном Квартале».
Весь наш проект рассчитан на 290 домов. Первая очередь — порядка 100 домов в стиле «нового урбанизма» — уже построена и почти полностью продана, все с работающими городскими коммуникациями. Теперь запустили вторую очередь на 70 домов. Первые дома строятся, мы проложили сети, сделали улицу с асфальтом, вокруг нее около 25 объектов. До Нового года планируем презентацию, спрос уже есть — это прямой отклик на структурные сдвиги, о которых я говорил. Объект продажи — участок с домом, пока без отделки, но рассматриваем вариант с готовой отделкой — люди устали заниматься этим самостоятельно. Реализация идет на этапе строительства, хотя многие предпочитают дождаться готового дома. Мы проектируем и строим сами, по своим дизайн-кодам. Вторая очередь находится под влиянием образа дома Шемякина, даже название прижилось — «Конфитюренбург». Большой автор неформально задал тон всей застройке.
— Расскажите о проекте с Михаилом Шемякиным.
— Для нас архитектура всегда была искусством. Петербургский стиль, гармония ансамбля — ключевые принципы «Прибрежного квартала». Дома разные, но вместе создают целостную современную трактовку урбанизма, авторскую, противостоящую обыденности. Шемякин — человек такого же склада: гений и немного мистик, можно сказать, уже при жизни сам он — объект культурного наследия. Так получилось, что мы выросли в одном районе Петербурга, в Семенцах, наши архетипы чем-то похожи, мы поняли друг друга и договорились об этом необычном проекте. 
Дом, который мы строим по его эскизу, — это урбанистический выход из зазеркалья Санкт-Петербурга, материализованный петербургский городской миф с его мультикультурностью, нереальностью очертаний, сказочностью образов, фантастичностью и расплывчатостью ландшафта.
По эскизу и концепции Шемякина мы разработали модель дома, согласовали с ним фасады, получили от него все авторские права. Конструктивно и инженерно дом очень сложный — он кирпичный, при этом его стены изгибаются, как бы вырастают из земли, с перголой и чайниками на крыше, туда выходят вентканалы. Михаил Михайлович просит, чтобы оттуда валил дым...
Сейчас есть рабочий проект, есть согласование архитектурно-градостроительного облика КГА, мы в процессе получения разрешения на строительство. Этот проект будет обязательно реализован, так как это уникальный эксперимент с точки зрения градостроительства, урбанизма и изучения иммерсивности городской среды. Дом станет событием в архитектурной петербургской повестке.
— Вы относите «Прибрежный Квартал» к петербургской урбанистике, считая частью городской, не загородной среды?
— Это не загородный поселок в привычном смысле — мы находимся в черте Петербурга, у залива. Мы строим не просто дома, а современную городскую среду, приватную, при этом цельную и гармоничную. Это альтернатива хаотичным «человейникам» и одновременно возвращение к классическому понятию городского квартала в малоэтажном исполнении.
Лисий Нос сегодня — один из самых инвестиционно привлекательных муниципалитетов страны: рядом деловой центр, новый аэропорт, будущий яхтенно-курортный кластер. Малоэтажный формат здесь идеально вписывается в национальные цели по демографии и конкуренции за человеческий капитал.
Но побережье — территория сложная: промзоны, магистрали, леса и пляжи, а также огромная особо охраняемая природная территория «Северное побережье Невской губы» (более 2000 га). Чтобы сохранить и развить ООПТ, в рамках моего НКО Фонда социально-экономического развития Лисьего Носа «Морские Дубки» совместно с администрацией города мы выиграли Президентский грант на исследование и мастер-планы ООПТ. Сейчас туда массово ездят из города, и природа может пострадать. Наша задача — предложить баланс: визит-центры, небольшие гостиницы, апартаменты, парковки, чтобы люди могли посещать ООПТ цивилизованно, без вреда экосистеме. Мы считаем нагрузку, предлагаем коммерческие услуги за пребывание для финансирования содержания — это исследование и работа будет идти полтора года с Комитетом по природопользованию.
Для меня как застройщика это не благотворительность, а прямая выгода: хорошая экосреда рядом с моим проектом повышает стоимость недвижимости. Инвесторы должны понять: природа, ландшафт, экология — одни из главных драйверов спроса. Их надо сохранять и развивать. Именно здесь открывается большой потенциал для рекреационной недвижимости — глэмпингов, турбаз, которые сейчас разрешают даже на ООПТ. Это третий пункт моего классификатора, и он стремительно растет. В Санкт-Петербурге и Ленобласти есть дефицит рекреационной недвижимости, так что это может быть привлекательно для инвесторов. Если и малый бизнес может строить глэмпинги — я только за. Это поможет снизить цены на размещение и даст людям больше возможностей для российского туризма и отдыха.
— Какие планы на будущее?
— Сегодня одним из главных вопросов является доступность жилья и возможность людей приобретать недвижимость на льготных кредитных условиях. Чтобы спокойно растить двух и более детей, нужны объекты как минимум с тремя отдельными комнатами. Ипотека, предлагаемая сегодня в такой богатой стране, как Россия, выглядит абсурдом. С единомышленниками — бизнесменами и политиками — мы придумали «Русскую жилищную программу». Ее смыслы — строить комфортное жилье, чтобы у каждого ребенка была своя комната, чтобы люди могли покупать жилье на выгодных условиях, а не идти в ипотечную кабалу к банкам на долгие годы. Для этого мы выпустили цифровой актив — токен Златник (ZLT). Он поможет нам создать выгодную накопительную систему финансирования жилья для граждан по типу жилищно-строительных кооперативов и американских строительных касс, только с использованием блокчейна и криптовалют. Под «Русскую жилищную программу» уже зарезервирован пилотный кластер из 9 жилых домов в «Прибрежном Квартале».
Если все пойдет успешно, мы будем тиражировать практики на всю страну. В этом будет наша сила в борьбе за демографию, человеческий капитал и качественную среду для жизни людей.
