На первый взгляд основное различие между ними заключается в стоимости, подобно тому как костюм, сшитый в ателье на заказ, всегда дороже «серийного» из магазина. Но это только на первый взгляд.
Сегодня погоду на рынке загородной недвижимости делают своеобразные «бестселлеры» - типы проектов загородных домов, которые устойчиво популярны как у строительных компаний, так и у покупателей. Удачные находки архитектора, примененные однажды при застройке поселка, тиражируются затем в новых проектах с различными изменениями. Таким образом возникают быстро мутирующие «клоны» типовых проектов с узнаваемыми архитектурными деталями, мигрирующие с одной стройки на другую в течение двух-трех, а то и пяти-десяти лет. Несмотря на непреходящее признание, такие клоны вызывают резкую неприязнь сравнительно состоятельных застройщиков, стремящихся к тому, чтобы все было «по-особенному». Получается, у них есть только один выход - заказ индивидуального проекта.
Архитектор в роли портного
Безусловно, единичные проекты обходятся дороже. Но именно за уникальность, а также за «индивидуальный сервис» клиенты готовы платить дополнительно. Квалификация покупателей растет, они становятся более требовательными к внешнему виду и качеству будущего жилья, стараются сделать его исключительным. Поэтому богатые люди предпочитают загородный дом, выстроенный по собственному проекту, с индивидуальными архитектурными решениями. Выходит, и с этой точки зрения индивидуальным проектам альтернативы нет.
Предположим, вы решили заказать проект дома в одной из архитектурных студий, имеющих многолетний опыт работы на рынке загородной недвижимости. В этом случае вероятность разочарования реализованным проектом будет невелика. Если вернуться к расхожему сравнению с костюмами, то при наличии достаточных финансовых средств выбор в пользу индивидуального «пошива» проекта очевиден. Понятно, что если архитектор, словно заправский портной, снимет «мерку» со всех ваших вкусов и предпочтений, то новый дом будет, выражаясь словами швейников, сидеть как влитой. Как известно, идеальных застройщиков, как и идеальных фигур, не существует. Поэтому покупатель типового проекта даже при наличии сравнительно большого выбора вынужден идти на определенные компромиссы и уступки в связи с несоответствием характеристик дома его пожеланиям.
Один в поле не воин
Но при более близком рассмотрении «исключительность» индивидуальных проектов может оказаться весьма и весьма уязвимой. И вот почему. Заказывая проект «по себе», клиент архитектурной студии хочет быть уверен, что купленный им «образ» тиражироваться не будет. Но из подписываемых документов следует, что исключительные авторские права на все идеи архитектурного и объемно-планировочного решения дома ему никто передавать не собирается. Впрочем, иногда указывается, что проект эксклюзивен и никогда не будет повторен (тогда и цены соответствующие, в 1,5-2 раза выше). Но что конкретно подразумевается под «эксклюзивом», как правило, не уточняет никто. Архитекторы не очень любят говорить на эту тему, опасаясь пересудов по поводу границ их творческой свободы. Нередко случается, что если не весь проект, то некоторые его элементы, использованные при разработке «эксклюзивного» индивидуального проекта, или сам удачно найденый образ повторяются снова и снова. Таким образом, подобие проекта, бывшего индивидуальным, мигрирует с одной стройки на другую под маркой типового. Понятно, что покупатели-последователи платят за него гораздо меньше, чем заказчик.
Еще один аргумент поклонников индивидуальных проектов - особый подход к пожеланиям клиента. Но сравнение с индивидуальным пошивом далеко не однозначно. Ведь если посмотреть на эту ситуацию с другой стороны, типовой проект, опробованный десятками, если не сотнями покупателей, имеет такие же преимущества перед индивидуальным, как машина серийной сборки перед самоделкой. Проблемы, возникающие при строительстве, неизбежно «оттачивают» проект, отсекая от него все лишнее, ненужное, неоправданное и оставляя только то, что действительно необходимо для комфорта в доме.
Но если у индивидуального проекта больше минусов, чем плюсов, почему же тогда рынок загородного домостроения не переориентируется исключительно на типовые проекты, чтобы не создавать застройщикам лишних проблем? Ответ на этот вопрос кроется в самом понятии «индивидуальность». Практика показывает, что только ведущие архитектурные студии, а вернее даже отдельно взятые архитекторы, имеющие за спиной большой опыт работы с частными заказчиками, полностью оправдывают ожидания покупателей подобных проектов. Другими словами, сторонникам индивидуальных проектов стоит обращаться только к ярким творческим индивидуальностям.
Что за тип этот типовой?
Основной аргумент противников типовых проектов - невозможность подбора варианта, соответствующего абсолютно всем пожеланиям покупателя. Если говорить об отдельно взятой небольшой архитектурной студии, имеющей в портфолио 30-40 готовых проектов, с этим мнением трудно не согласиться. Еще более печальную картину представляют собой предложения застройщиков некоторых стандартизированных коттеджных поселков, предлагающих клиентам 5-10 вариантов архитектурного облика родового гнезда. Разумеется, при таком выборе о полном соответствии характеристик дома чаяниям покупателей говорить нельзя. В лучшем случае, при отсутствии внутренних несущих стен, можно подогнать «под себя» планировку комнат и хозяйственных помещений в доме. Но на что-то большее (к примеру, заменить встроенный гараж на отдельно стоящий) рассчитывать уже не приходится.
Но если мы обратимся к базам данных крупнейших архитектурно-строительных студий города, а тем более к специализированным каталогам, объединяющим проекты разных студий, то выводы будут куда более обнадеживающими. К примеру, один из популярных глянцевых каталогов, издающихся сегодня в Петербурге, содержит более 800 проектов (без учета вариаций). У заказчиков есть выбор из деревянных, каркасных, пено- и газобетонных, монолитных и, разумеется, кирпичных проектов любой площади и планировки, решенных в самых разных стилях - от классики до хай-тека.
Поиск компромисса
Иногда заказчики выбирают компромиссный вариант: приобретают типовой проект с условием «подгонки» под собственные нужды силами автора проекта (авторский надзор за ходом строительства). Последнее могут себе позволить далеко не все клиенты: если архитектурная студия находится в Петербурге, а участок, скажем, в Новгородской области, командировочные на выезды «надзирающей» стороны на стройплощадку могут быстро приблизиться к стоимости проекта. Но даже если «подгонке» проекта под запросы клиента ничто не препятствует, в этом решении можно найти как положительные, так и отрицательные стороны. Среди положительных - право надеяться на то, что дом будет безупречен. А в числе отрицательных - приближение финальной стоимости данных работ к расходам на индивидуальный проект.
Но большие надежды на возможность компромисса питать все же не стоит. Типовой проект, с точки зрения его архитектора, можно сравнить с книгой, автор которой поставил последнюю точку в своем опусе. Попробуйте заставить маститого писателя без конца переделывать свой роман, сокращать, расширять и перекраивать сюжет, то добавляя, то удаляя отдельные главы. Да он лучше напишет еще один шедевр, чем подвергнет себя подобным мукам! Примерно так зачастую чувствует себя и архитектор, к которому приходит заказчик с проектом из каталога и требует «тут убавить, тут добавить». Стандартный ответ на такие просьбы: «Лучше заказать индивидуальный проект. Тем более что стоить он будет столько же, сколько готовый проект со всеми необходимыми вам изменениями». Иногда такой ответ не лишен оснований.
Проектная триада
Основа будущего дома - архитектурно-строительная часть, затраты на которую составляют 80-85% стоимости проекта. Инженерная документация к архитектурно-строительной части в большинстве случаев включает три раздела: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция» и «Электрика». Переделка только одного из них зачастую обходится в половину стоимости типового проекта. При значительных перепланировках требуется менять все три инженерных раздела. Таким образом, цена типового проекта может заметно возрасти. К примеру, мне известен случай, когда покупатель популярного типового проекта принял решение значительно увеличить площадь бассейна. Несмотря на то что внешне коттедж остался без изменений, это решение повлекло за собой перерасчет всех инженерных систем, за исключением, пожалуй, только конструкции кровли. Помимо того что изменился фундамент, пришлось сделать перерасчет параметров освещения, отопления, водопровода и канализации для цокольного этажа, который был «заточен» под бассейн. Еще пример: покупатель другого проекта решил отказаться от гаража, выстроив на его месте бассейн. Для этого пришлось переделать все три раздела.
При замене материала стен также требуется перерасчет архитектурно-строительной части. Затраты - от половины стоимости проекта. При замене типоразмера кирпича производится заново расчет проемов. С кровлей сложнее. Если металлочерепицу заменить на гибкую или другую кровлю, главное, не очень тяжелую, - никаких проблем. Но выбор массивной натуральной черепицы потребует перерасчета стропильной системы (а это отдельная смета). Еще одна статья дополнительных расходов - внесение изменений в фундамент. Допустим, в проекте заложен ленточный фундамент. Но в некоторых районах с высоким уровнем подъема грунтовых вод дом можно «посадить» только на фундаментную плиту. В этом случае нужно обращаться к архитектору за помощью. Нередки случаи, когда фундамент переделывался строителями, а потом шел трещинами, потому что был неправильно пересчитан архитектурно-строительный раздел. Перерасчет фундамента обойдется заказчику примерно в 25% продажной стоимости проекта.
Почувствуйте разницу
А теперь - о ценах. Стоимость типового проекта в петербургских архитектурных бюро обычно составляет 300-700 долларов в зависимости от площади. Средняя ставка за комплект архитектурно-строительных чертежей по индивидуальному проекту колеблется в пределах 15-30 дол./кв. м общей площади. Причем цены постоянно растут, еще два-три года назад эта «вилка» была 7-10 дол./кв. м.
Таким образом, 15 дол./кв. м - это минимум, на который необходимо ориентироваться, начиная поиски индивидуального архитектора для индивидуального проекта. Нетрудно подсчитать, что стоимость комплекта чертежей для дома 250 кв. м обойдется в 3750-7500 дол. Много это или мало? По сравнению со стоимостью строительства кирпичного дома такой же площади - 2-4%, то есть не такая уж и высокая плата за уникальность. Если, конечно, проект действительно будет уникальным. Порой индивидуальный проект оказывается модификацией существовавшего ранее - архитекторы, конечно же, располагают отработанными вариантами. Чтобы не попасть впросак, перед заказом индивидуального проекта необходимо приобрести все специализированные каталоги и изучить их как можно внимательнее.
Это время не окажется потраченным зря. Ведь не исключено, что, штудируя каталоги, вы найдете типовой проект, который будет полностью соответствовать всем запросам вашей семьи. А жажду оригинальности можно утолить за счет отделки фасада. К примеру, декоративный отделочный камень и цветная металлочерепица способны так видоизменить дом, что его с первого взгляда даже родная мама… то есть родной архитектор не узнает.
Слово экспертам
Мнение специалиста
На мой взгляд, проблема выбора между индивидуальным проектом и типовым во многом надумана. Индивидуальность дома вовсе не подразумевает наличие характерной башенки, эркера или особый материал для отделки стен. Дом должен расти изнутри. В идеале он должен быть гармоничным и как можно более естественным продолжением окружающей среды. Индивидуальный проект предусматривает не только скомпонованный набор помещений, заявленный заказчиком, но и «вписывание» в ландшафт, ориентацию на участке по сторонам света, учет видовых точек, зеленых насаждений, окружающей застройки и т. д. Профессиональный специалист никогда не приступит к проектированию, не осмотрев место будущей застройки, даже имея на руках все пожелания заказчика. Так как стоимость проектирования составляет всего несколько процентов стоимости дома, экономить на проекте так же разумно, как купить «Мерседес» и сэкономить на страховке. Среди типовых проектов, безусловно, есть культурные и в известной степени универсальные решения, но и при их выборе желательна консультация с архитектором. Строительный рынок предлагает и типовые проекты конвейерного способа изготовления и сборки - они заслуживают внимания, но тут уже технология не допускает изменений.
Олег НАДЕЖИН, главный архитектор компании «Гринсайд»
Строительство загородного дома требует больших финансовых вложений - разработка проекта составляет 3-5% его стоимости. В сравнении с остальными затратами, это не столь большая сумма. Проект является гарантией того, что дом будет построен качественно. Качество проекта зависит от многих факторов, например, необходима экспертиза местности, то есть участка, где будет строиться дом. С нашей точки зрения, выбор между индивидуальным и типовым проектом определяется финансовыми возможностями заказчика и его особыми требованиями. Зачастую одного типового проекта недостаточно, потому что требуется так называемая привязка к местности, проектирование коммуникаций и инженерных систем. Поэтому для среднего заказчика оптимальным будет выбор типового проекта (благо выбор сейчас достаточно большой) с минимальными вложениями в доработку для передачи в строительство. Дома, построенные по индивидуальным проектам, относятся к классу элитного жилья и ликвидны на рынке в силу уникальности проекта. Заказчиками таких проектов обычно являются состоятельные люди.
Олег ЛАПТО, руководитель дизайн-бюро «ЦСТ УРСА»
