А зачем это надо?
Часто спрашивают: «Зачем заниматься какой-то там классификацией?» Главное – чтобы поселки строились, а объекты в них продавались. Однако продать можно и кота в мешке, то есть дорогой дом, который вроде бы находится по соседству с другими дорогими домами и с виду напоминает объект в коттеджном поселке. На поверку все может быть с точностью до наоборот – это окажется не поселок, а стихийно сложившийся жилой конгломерат с великим множеством проблем, обещающим нескончаемую головную боль домовладельцам. А посему четкое понимание того, что именно представляет собой «коттеджный поселок», что такое «малоэтажная застройка», все-таки необходимо.
Критерии оценки нужны и по другой причине: надо ведь, в конце концов, сравнивать разные объекты, выявлять лучших, «правофланговых», «продвинутых», после чего их хвалить и награждать ценными подарками. Причем вопрос о наградах – вовсе не шуточный: в любом уважаемом европейском городе проводятся подобные мероприятия. В Москве, к примеру, этим озаботились давно и уже дважды вручали премию «Поселок года». Докатилась эта инициатива и до нас, о чем присутствующим на «круглом столе» сообщил руководитель проекта «Премия «Поселок года-2006» Олег Ступеньков. По его словам, петербургский рынок загородного домостроения – весьма привлекателен, стремительно развивается, а посему коллективный смотр достижений в сфере строительства коттеджных поселков необходим. В частности, он поможет привлечь внешних инвесторов – с тем чтобы стимулировать развитие этого рынка. Была подробно обрисована стратегия и тактика организации планируемого мероприятия, названы сроки. И особенно приятно то, что Олег Ступеньков отметил ключевую роль в новом деле журнала «Загородное обозрение». Хотя, если говорить об информационной поддержке будущей премии, то здесь планируется задействовать десятки разных СМИ, в том числе и телевизионные каналы. Через год инициаторы конкурса намерены взяться за Сочи и Ригу.
Между тем для реализации проекта поселки и дома в них должны быть хотя бы приблизительно классифицированы – иначе как распределить претендентов по номинациям. Московский опыт в силу ряда общеизвестных обстоятельств нуждается в серьезной корректировке: там иные масштабы, и не редкость – поселки на несколько сотен домов со своими школами, супермаркетами и даже ювелирными магазинами.
Участникам «круглого стола» заблаговременно были разосланы материалы, в которых редакция «Загородного обозрения» предложила свой список терминов, используемых при описании коттеджных поселков, а также вариант их типологии и классификации.
Но тут и обнаружились первые камни преткновения.
Раскрой шкуры неубитого медведя
Речь в данном случае о том, что классификация различных объектов на петербургском загородном рынке довольно затруднительна, поскольку таковых в реальной практике пока слишком мало. Здравый смысл подсказывает, что тенденции на рынке недвижимости определяет прежде всего спрос, привлекательность для потребителей тех или иных мест, направлений, типов домов. Счет реальным сделкам должен идти на сотни, а предпочтения должны выявляться на основе множества запросов интересантов. То есть только вторичный рынок продаж может выявить корректность (или некорректность) причисления объектов к тому или иному классу.
Примерно так высказался Борис Григорьев (маркетинговая компания «Григорьев Борис и партнеры»), подчеркнув, что в таких условиях, когда число реально строящихся поселков – невелико, а количество проданных домов в них исчисляется десятками, серьезную классификацию выработать непросто: приходится заниматься раскроем шкуры неубитого медведя. Например, мы можем расценивать какой-либо район как безусловно перспективный, а он спустя несколько лет окажется вне зоны активного спроса. Мы считаем определенный тип домов самым ликвидным, а в следующем десятилетии такие дома никому не нужны! И подобное мы уже не раз проходили: монолитные «коробки», образца первой половины 1990-х годов сегодня еще менее ликвидны, нежели засыпные «бабушкины» домики послевоенного периода (последние приобретают под снос, только из-за участка). Таким образом, ситуация с выработкой классификации действительно любопытная: с одной стороны, она включает насущные требования рынка, с другой – исключает здравые предпосылки для решения задачи.
На этом «круглом столе» (как и на многих предыдущих встречах) не раз звучали знакомые термины «элит-класс», «бизнес-класс», «экономкласс», говорилось о классах «комфорт» и «премиум», а также о таком понятии, как «народный дом». Но какого-либо однозначного и предметного наполнения этих терминов, с которым бы согласилось большинство активных участников рынка, почему-то не было. Такой фактор, как месторасположение, путает все карты. Если в коттеджном поселке выстроены очень дорогие и комфортабельные дома, но поселок расположен в непроезжей лесной глуши или вблизи промзоны, то может ли он называться «элитным»? Или наоборот, если относительно скромные дома располагаются на самой дорогой земле, где рыночная цена сотки исчисляется десятками тысяч, и там традиционно селятся представители властных органов и крупного бизнеса, то к какому классу отнести такой поселок?
Все это обсуждалось в редакции «ЗО», вносились предложения утвердить такие критерии, как стоимость дома, площадь участка, характеристики стеновых материалов, но проблему это все равно не решило. Например, Алексей Рогов, начальник отдела продаж объектов коттеджного строительства компании «Петербургская недвижимость», заметил, что в предложенной редакцией классификации никак не учитываются уровень архитектурного решения, использованные материалы и количество домовладений в конкретном поселке. По его мнению, отдельные категории коттеджных поселков охарактеризованы неполно, а потому трудно разобраться в том, что собой представляет, например, категория «С» («три звезды», поселок «среднего класса»). Хотя, надо признать, таких поселков еще нет, их появление – дело будущего.
Споры были и по другим вопросам: одни предлагали составить классификацию на основе уже построенных объектов и поселков, другие настаивали на «калькировании» московских и западных вариантов. Кое-кого не устроило, что в одних документах пишется «таунхауз» (слитно и с окончанием на «з»), а в других – «таун-хаус» (через дефис и с окончанием на «с»). Наконец, приводились совсем курьезные примеры из столичной практики, когда на цену (и, соответственно, на класс) коттеджного поселка оказывает влияние проживание в нем или поблизости знаменитостей.
«В целом же нам в любом случае необходимо определиться с назначением обсуждаемой классификации, – резюмировал Алексей Рогов. – Все существующие классификации используются скорее для внутренних целей застройщиков и девелоперов. Эти цели напрямую связаны с анализом перспектив земельных участков под застройку, подготовкой инвестиционных проектов, построением маркетинговой и сбытовой политики проекта. И я не думаю, что в этой сфере мы когда-нибудь придем к единому образцу. В то же время классификация коттеджных поселков, направленная на присвоение рейтингов, и в конечном итоге присуждение премии «Поселок года» имеет определенные перспективы. Но для этого опять-таки необходимо определить базовые критерии оценки».
В поисках общего языка
И все-таки разговоры на эту тему необходимы. Они нужны и участникам рынка, и работникам средств массовой информации, призванным обобщать накопленный опыт, а также утверждать в публичном пространстве выработанную терминологию, и представителям власти. Вот почему главный редактор журнала «Загородное обозрение» Филипп Урбан предложил участникам встречи обдумать вопросы, которые они хотели бы задать главному архитектору Ленинградской области Валерию Киму (публикуется в этом же номере на с. 14–15). Власть должна разговаривать со строителями и домовладельцами на одном языке, то есть термины, понятия и категории, которые используются в этой области, должны быть общепринятыми.
Да, иногда подобные беседы напоминают сакраментальное блуждание в трех соснах, на которые постоянно натыкаются те, кто пытается выработать единую терминологию и общую классификацию. Весьма справедливым представляется мнение, что эта классификация появится по мере развития рынка, заполнения его предложениями. В частности, Филипп Урбан отметил, что, по его мнению, ставшие расхожими понятия «элитный загородный дом» или «элитный коттеджный поселок» сегодня не вполне корректны, поскольку «элитность» определяется не волей оператора рынка, не изначально обеспечивается теми, кто строит, а требует проверки временем.
Поверим теорию практикой
Большой интерес вызвало сообщение маркетолога компании «Евросиб девелопмент» Николая Позолотина, огласившего первые результаты своего исследования на данную тему. Он говорил не о том, что будет, а о существующем положении вещей на рынке загородного домостроения, в частности о резком увеличении количества проектов коттеджных поселков. Сейчас в окрестностях Санкт-Петербурга насчитывается 38 поселков, в трех из которых завершены продажи, а в двух (пока первый прецедент) – объекты сняты с продажи по причине отсутствия всех необходимых согласований. Но даже если дома продаются, не факт, что вся документация оформлена правильно, – типично как раз обратное. По статистике, почти 90% коттеджных поселков близ Петербурга расположены в северном и северо-западном направлениях. Если усреднить количество домов и площадь поселка (так сказать, замерить «среднюю температуру по больнице»), то мы получим 42 дома, расположенных на 12 гектарах земли. Как правило, такой поселок строится в две очереди около трех лет. Около 70% рынка приходится на поселки с готовыми домами, около 30 % – на поселки, где продаются участки под самозастройку. Все эти сведения, отражающие реальные процессы, думается, важны, в будущем они наверняка послужат основой для выработки столь необходимой типологии и классификации.
Одним словом, развитие продолжается, в том числе и в информационной области. Так, в ходе «круглого стола» присутствующим рассказали о дебюте информационного портала www.zagorod.spb.ru. Он создан на основе хорошо известного потребителям сайта журнала, но теперь в нем удобнее ориентироваться и искать нужные материалы по разным рубрикам. Кроме того, на портале будут организованы ежедневно обновляемые новостные ленты, чаты, форумы, а также появится возможность устраивать онлайн-конференции.
Будем надеяться, что коллективное творчество на новом портале поспособствует и большей определенности в терминологии. Блуждание в трех соснах – нормальная стадия любого начинания. А строительство коттеджных поселков в окрестностях Петербурга – дело молодое, но, заметим, весьма перспективное!
