Белла МалышевА, журнал «Загородное обозрение»
Популярность темы инвестиций в загородные объекты объясняется спросом на отдых в пределах страны и своего региона и перегревом рынка квартир, которые традиционно использовали для защиты накоплений.
На рынке загородной недвижимость появились новые продукты «специально для инвесторов» — предлагается приобрести юнит или долю в проекте, где сдачей в аренду и выплатой дивидендов собственнику занимаются профессиональные управляющие. Какие объекты предпочтительнее — апартаменты квартирного типа, апарт-коттеджи? Какую инфраструктуру хотят получить инвесторы и конечные потребители, оплачивающие аренду для отдыха? Какой доход можно получить от вложений в участок для перепродажи?
Участники бизнес-встречи, организованной журналом «Загородное обозрение», обсудили инвестиционную привлекательность рынка загородной недвижимости, стратегии инвестирования, пакеты услуг девелопера и управляющей компании. Одним из главных вопросов стало сотрудничество девелоперов и строителей с интерьерными и ландшафтными компаниями.
Елена Савич,
компания HAUSKA
Финны всегда жили вне городов, поэтому прекрасно умеют делать мебель для загородных домов. Бренд Hauska создает образ скандинавского интерьера — это уютное домашнее пространство в духе хюгге, лагом или сису, лаконичные формы, яркие акценты и натуральные материалы. Каркасы из березы и дуба, которые не скрипят, натуральные мебельные наполнители, без химикатов. Каждый диван, кресло или стол Hauska отличаются не только эргономичными свойствами, но и особым характером и создают в доме дружелюбную атмосферу.
В Петербурге мебель представлена в шести салонах, в Москве еще три и в Нижнем Новгороде один. Заказы принимаем со всей России.
Ирина КрюковА,
студия Fusion Design
Мы сделали коллаборацию с журналом «Загородное обозрение», компанией Hauska и строительной компанией SKOG Homes.
Для реального, построенного в коттеджном поселке дома мы разработали дизайн-проект скандинавского интерьера с финской мебелью от HAUSKA. Таким образом можно показать, что в итоге получает покупатель дома. А он получает реализованную мечту.
Уверена, что для эффективных продаж домов необходимо показать не просто планировку дома, а визуализацию с конкретными материалами, мебелью. Лучший вариант — полностью готовый к новоселью интерьер.
Ирина Илясова, «Росбанк Дом»
По итогам августа наш банк выдал ипотеку на индивидуальные дома больше чем на 2 млрд руб., в сентябре — еще на 3 млрд руб. По объемам ипотеки на ИЖС мы вышли на второе место, вслед за Сбером. ИЖС сейчас драйвер ипотеки, и мы продолжим развивать эти программы.
Особенности наших программ: стопроцентный расчет с подрядчиком после регистрации залога; на момент строительства на участке могут быть другие постройки. Подрядчика, прошедшего аккредитацию и внесенного в реестр на сайте Строим.Дом.рф, мы тоже аккредитуем. Кроме рыночных программ, для ИЖС можно использовать семейную и IT-ипотеку, материнский капитал в качестве первоначального взноса. Ставки 15,7%, очень высокие, но это без госпрограмм. Набирает популярность «комбо-ипотека», сочетающая льготный и рыночный продукты. Средний чек там около 25 млн рублей.
Есть опции, которые позволяют получить кредит на первоначальный взнос, например, заложив квартиру, снизить ставку. Есть программы, которые помогают зарабатывать: мы выплачиваем до 2% комиссии за привлеченного клиента. Рекомендую включать меблировку в смету по проекту, с начала следующего года это официально будет разрешено.
Алексей Потапов, «Ламбери»
Для локации Мистолово-Энколово-«Ламбери»-«Охта Парк» открытие сперва частной школы «Ламбери», а затем школы в «Охта Парке» сработало на синергический эффект, на формирование локации в качестве популярного и высококлассного «золотого квадрата» загородной недвижимости.
Также выигрывают от соседства жилые комплексы, коттеджные поселки разных, но более или менее близких классов и форматов.
Стоит ли частнику, владельцу небольшого бизнеса сферы услуг вкладываться в покупку коммерческих объектов за городом? Мне кажется, аренда сейчас предпочтительнее.
В нашем поселке всего четыре апартамента, есть еще участок на прилегающей к «Ламбери» территории, где можно построить малоэтажный многоквартирный комплекс комфорт-класса. Планы по его освоению есть, как и уверенность в востребованности такого жилья. Для начала строительства необходимо внести изменения в документы градпланирования.
Александр Портнов,
«Русский фонд недвижимости»
Для инвестиционной привлекательности недвижимости важен вопрос регулирования. Например, в США собственнику дома в комьюнити без согласования с правлением нельзя перестраивать дом, возводить дополнительные постройки, заборы. Выбиться из общего ряда не позволят, ни скромностью, ни демонстрацией превосходства. Посчитают, что нарушение стилистического единства, параметров по высоте и площади может понизить стоимость недвижимости в комьюнити. Подаете заявку, в течение 60 дней архитектор обязан передать утвержденный проект.
Практика, когда каждый строит на своем участке что хочет, снижает ликвидность всех объектов недвижимости в локации.
Ирина Саликеева,
строительный холдинг «Сенатор»
В нашем комплексе «Морская ривьера» в Курортном районе 90% покупателей приобрели апартаменты в качестве жилья выходного дня для себя, только 10% — с целью сдачи в аренду. До конца года покупатели получат ключи.
Для таких проектов крайне важна рекреационная составляющая. В «Морской ривьере», кроме внешней инфраструктуры Курортного района, есть собственный корт, круглогодичный бассейн с подогревом, своя парковая зона; 65% территории комплекса отведено под общую зеленую зону.
С начала года объем сделок вырос на 39%. Стоимость — 350–750 тыс. руб. за квадратный метр. Верхние этажи дороже, они наиболее популярны, поэтому ощутимо вырос средний чек сделки.
Ввиду востребованности таких комплексов до конца года мы планируем представить еще два проекта в Курортном районе.
Марк Лернер, компания «Петрополь»
Апартаменты — инструмент на стыке рынка недвижимости и финансового. Мы завершили проект апарт-отеля «Начало». Это сервисные апартаменты, доходность для инвесторов я бы оценил в 6–8% годовых.
Нам поступают предложения участков в Курортном районе. Изучая возможности их использования, в последние 1,5 года на загородном рынке обнаружил множество небольших сугубо инвестиционных проектов: несколько коттеджей под сдачу, иногда с «гарантированной доходностью», которые предлагают в основном неизвестные компании. Системные игроки рынка долго «ловят тренд». Тот, кто сделает загородный проект апартаментов с задействованием управляющей компании по сдаче их в аренду, обеспечит инвестору доход без забот — откроет новый субпласт на рынке. Удивлен, почему этого еще нет. Почему этого еще нет, не понимаю.
Екатерина Сударева,
компания «Росса Ракенне СПб» (HONKA)
Для успешного развития загородного рынка требуется координация усилий муниципальных властей и строительных компаний. Мы можем заимствовать позитивный опыт наших соседей. У компании HONKA есть многолетний опыт участия в финских жилищных выставках. Муниципалитет выделяет территорию, разрабатывает генплан, строит дороги, соцобъекты, все инженерные коммуникации. А дальше на подготовленной территории строительные компании возводят полностью готовые для проживания дома, с интерьерным и ландшафтным дизайном. Как правило, они строятся для определенных заказчиков, в том числе и как объекты на продажу. Проводится выставка, на которой посетители знакомятся со строительными компаниями, выбирают проекты. Такой подход создает условия цивилизованного развития как отдельных территорий, так и загородного рынка недвижимости в целом. При этом выигрывают все: муниципалитет, строительные компании и компании, предлагающие сопутствующие товары и услуги для домостроения, ну и, конечно, потребители – люди, которые будут жить в этих благоустроенных районах.
Дженни Яснец,
арт-студия Art Spice, дизайн-студия «ПРИВИЛЕГИЯ ИНТЕРИОРС»
Мы работаем с объектами премиум-класса, квартирами и домами. Частные дома почти всегда в коттеджных поселках. Мы делаем проект от а до я, иногда подправляем планировку. В последнее время актуальны проекты по апгрейду интерьеров, иногда они выливаются в полную реконструкцию дома.
Мы можем все.
Поначалу эта фраза клиентов даже несколько пугает. Но это правда. Галерея «Привилегия» работает на Крестовском острове, поэтому «чуть-чуть хорошо» нельзя: мы можем доставить что угодно, закрыть все позиции, от начала до финишного штриха, выполнить полную комплектацию под ключ.
И сейчас мы видим огромный всплеск заказов: люди вкладывают очень большие деньги в российскую недвижимость. Пожалуй, за последние полтора года немного увеличилась, с 20–30 до 40% доля применения корпусной мебели, встроенных систем, паркетной доски местного производства.
В подавляющем большинстве позиций отказываться от известных европейских брендов наши клиенты не хотят. Ткани, ковры, мягкую мебель, свет, декор, кухни, технику продолжаем заказывать в ЕС, наращивая «рюкзак» партнеров из числа европейских и мировых брендов.
Дмитрий Новосельцев,
«1-я Академия недвижимости»
Бизнес-встречи, которые проводит «Загородное обозрение», всегда дают что-то полезное и нужное.
Видя на рынке коттеджных поселков тренд востребованности полностью готовых домовладений (дом как минимум с дизайн-проектом и просчитанной сметой, благоустроенная территория поселка с парковой зоной), могу сказать, что у сотрудничества девелоперов, дизайнеров интерьеров и ландшафтных архитекторов отличные перспективы.
У нас в коттеджном поселке «Разметелево» 50 домов в стиле хай-тек, дома в самом востребованном диапазоне — 120–250 кв. м, в стадии white box, стоимостью от 15 до 25 млн руб. Мы предложили два варианта дизайн-проекта — комфорт- и бизнес-класса. Готовы предоставить дизайнерам проектную документацию, разместить на сайте новые предложения по отделке и интерьеру.
Артем Колитеевский,
загородный апарт-комплекс «КЛЮЧ.», компания «ФАКТ.»
Сейчас на фоне бума внутреннего туризма появилось много предложений для инвестирования в базы отдыха, рекреационные объекты для получения дохода от аренды. Предложения поступают или от пришедших с городского рынка застройщиков, для которых это первый опыт загородного строительства, или от новых компаний.
В Ленобласти, однако, коттедж в аренду будет востребован у туристов и отдыхающих отнюдь не в любой локации. Часто непонятен механизм вложений, встречается продажа долей и другие варианты с непрозрачной возможностью выхода в деньги.
В апарт-комплексе «КЛЮЧ.» инвестор получает в собственность и землю, и дом. Можно купить не только строящийся, но и готовый объект — полностью готовый к сдаче в аренду жилой модуль в загородном апарт-отеле «КЛЮЧ», на первой линии озера Пионерское. Участок оборудован уличной мебелью, грилем на крытой террасе. Общая территория на берегу озера благоустроена по стандарту рекреационного объекта: свой пляж с пирсом, прокат велосипедов, лодок и сап-бордов, а также банный комплекс.
Екатерина Земцова, компания «ФАКТ.»
Рост инвестиций в загородную недвижимость мы видим на протяжении десяти лет. Уверена, спрос и дальше будет стабильным. Самый популярный и обкатанный вариант вложений — спекулятивный, приобретение участка на ранней стадии строительства и продажа при полной готовности поселка.
Покупка земли для строительства дома на продажу требует профессиональных знаний. Если понимать какой объект в определенной локации будет востребован и уметь строить, можно получить до 40% за полгода. Третий вариант — доходная дача для посуточной аренды. Можно передать в управление специализированной компании и получать доход с минимальными усилиями. Сейчас бум спроса на арендные коттеджи, загородный туризм в тренде, и можно прогнозировать устойчивый доход от аренды апартаментов, рекреационной недвижимости. Здесь необходимо понимать, как долго определенный объект может пользоваться высоким спросом и приносить хороший доход — кто и как будет поддерживать его привлекательность? Надо ориентироваться на опыт и репутацию компании.
Дмитрий Баранов,
группа компаний «Зеленая Стрела»
Согласно исследованиям европейского рынка недвижимости, вложения в ландшафтное озеленение в объеме 3% стоимости проекта увеличивают его рентабельность на 10%. Эти данные релевантны и для Петербурга.
В ландшафтной отрасли я вижу дефицит профессионализма, особенно в городских проектах. Отсюда проблема с посадкой, организацией ухода. Из-за этого повреждаются корни, растения гибнут, их приходится заменять, что необоснованно увеличивает затраты.
Мы готовы помогать в загородных проектах консультациями, организацией сотрудничества. Всех, кому интересны тренды в ландшафтной архитектуре, приглашаю на VII Международный ландшафтный форум-выставку «Зеленая стрела» 29–30 ноября.
Анатолий Комар,
компания «Красный камень»,
ТМ Redstone
В производстве стройматериалов происходит очевидная переориентация на Восток и активное импортозамещение. В нашем сегменте фасадной отделки, искусственного камня что-то мы по-прежнему привозим из Европы, чтобы не менять всю линейку продукции. Но нам удалось найти продукцию уровня премиум-класса в Китае. Видим интерес к нашей продукции компаний, отказывающихся от материалов, которые использовались раньше.
Валерий Бирзолов,
компания «Ломоносовские земли»
Как профессиональные девелоперы мы можем что-то менять только в рамках принадлежащего нам участка. Если рядом, например, нет зоны общественно-деловой застройки, то перевести землю из состава ИЖС или ДНП под строительство магазина крайне сложно. Поэтому магазин или другой соцобъект оказываются в «серой зоне», и для них строится дешевая времянка вместо качественного и красивого здания.
Политика градостроительного планирования в Ленобласти очень хаотичная: сперва утверждается застройка ИЖС, а затем сельхозземля рядом переводится в категорию земель промышленности. Это важный вопрос, который каждый участник профессионального сообщества старается решать своими силами, а таким образом он не решается.
Арина Лурье,
ГК «Ядро»,
ландшафтное бюро «О-КРУГ»
Наша группа компаний начиналась с питомника и сети садовых центров «Алексеевская дубрава». У нас работают специалисты, которые умеют выращивать, формировать растения, организовывать поставки из-за границы, в том числе эксклюзивные. Это хвойные деревья и кустарники, лианы, лиственные, многолетние цветы и травы. Мы выучили финский, поскольку заметная часть ассортимента поставлялась северными соседями. Сейчас изучаем китайский.
В желании объединить профессионалов зеленой отрасли Северо-Запада мы стали организатором форума «Ядро ландшафта».
Журнал «Загородное обозрение»
благодарит партнеров:
компанию HAUSKA,
интерьерную галерею «Привилегия»,
дизайн-студию «Привилегия Интериорс»
