Ассортимент объектов на продажу в верхних ценовых сегментах обновляется медленно. Трудно найти безупречный по юридическим и потребительским параметрам земельный массив для застройки, кроме того, в сегодняшней экономической ситуации девелоперы вынуждены осторожничать. Подготовка к выводу в продажу нового поселка требует больших финансовых и временных затрат. По оценкам участников рынка, подготовка занимает от четырех до пяти лет: около двух лет на разработку и согласование проекта планировки территории, затем межевание, подведение сетей, строительство дорог. Анонсированные сроки выхода новых проектов в продажу соблюсти никогда не удается: на каждом этапе подготовки обнаруживаются подводные камни.
Крупные городские застройщики усиленно пополняют свои земельные активы областными землями (во Всеволожском районе, в частности). Пока запуску масштабных проектов ИЖС городским «мастодонтам» мешает специфика рынка ИЖС: многие моменты они не понимают и не могут учесть в бизнес-модели. Неоднозначна и ситуация с банковским финансированием масштабных проектов ИЖС — оценить финансовую составляющую им сложно.
В итоге, при дефиците новых качественных предложений под ключ, строительство за свой или кредитный счет и выставление в продажу полностью готовых домов осуществляют большей частью микродевелоперы. Застройщики поселков продолжают строить дома под заказ, по заключенным договорам подряда.
Среди заметных премьер последнего времени — коттеджные поселки «Никольские угодья» и «Оберег» в Репино-Ленинском, «АРТ’Д ЭКО CLUB» и «Суходольские усадьбы» на Суходольском озере. Анонсирован выход в продажу поселка «Тихая пристань» от «Корпорации Русь» на берегу Вуоксы-Вирты, клубного проекта от компании Nord Plan на берегу Маролампи, проекта «Вишнёвский берег» «1-й Академии недвижимости».
Представленная в нашем материале выборка недавно вышедших на рынок проектов отражает общие для рынка тренды. Это учет возможностей кредитования покупателей, желание предложить продукт, соответствующий ипотечным стандартам банков по стоимости домовладения (12 млн руб. для льготных программ «господдержки», семейной ипотеки; 18 млн руб. для IT-ипотеки).
С учетом тренда на рационализацию планировок в коттеджных поселках высоких классов девелоперы включают в линейку проектов дома небольшой площади.
В «АРТ’Д ЭКО CLUB» класса «бизнес +» — от 140 кв. м. В поселке премиум-класса «Ламбери» сейчас самый компактный проект — «Йорк», площадью 225 кв. м, но, по информации руководителя проекта Алексея Потапова, покупателям вскоре могут предложить дом 200 кв. метров.
Важным трендом стало ориентирование на доходность загородной недвижимости. Инструментов даже не приумножения, а сбережения денег в арсенале россиян немного (в том числе депозиты, фондовый рынок, привязанные к золоту или валютам счета), и большинство традиционно предпочитает недвижимость. Причем в моменты резкого ослабления рубля продажи недвижимости активизируются, что не вполне логично. По мнению профессионалов, в этой сфере имеют смысл вложения «в долгую».
Ограничения внешнего туризма привели, как отмечают брокеры по продаже загородной недвижимости, к высокому спросу инвесторов на участки для строительства турбаз, арендных коттеджных комплексов и апарт-отелей.
Компания Nord Plan (коттеджные поселки «Первая линия», Lake Villa Lake View) готовит новый клубный проект с домами 100–150 кв. м рядом с озером Маролампи.
Впрочем, это не тотальное веяние. В коттеджном поселке «Оберег» в Ленинском, на берегу Сестры, девелопер, компания freeDom House, решил не отступать от параметров бескомпромиссного премиум-класса. В «Обереге» дома от 305 кв. м, а участки от 17 соток.
Представление о приемлемой и достаточной площади дома, уместной в бизнес- или премиум-классе, на протяжении нескольких лет постепенно менялось. И актуальным для бизнес-класса, например, в ГК Puzzle, называют диапазон
150–250 кв. м. В гораздо большей степени на класс недвижимости влияет не площадь домов, а другие параметры (локация, состав централизованных инженерных сетей, качество дорог и обслуживания территории и пр.).
деляют под эти цели участки в живописной местности, у водоемов. Так, группа компаний «ФАКТ.» разработала инвестиционный продукт со стоимостью от 11,29 млн руб., в которую входит полностью готовый к сдаче в аренду жилой модуль с участком на охраняемой территории.
В основном под аренду строят юниты небольшой площади. Однако огромные дома с бассейнами иногда проще передать в управление компаниям, специализирующимся на посуточной сдаче в аренду, чем продать. При условии завершения отделки и укомплектования необходимой мебелью, техникой и утварью. На такие объекты есть спрос, поскольку они подходят для отдыха больших компаний, а предложение их в Ленобласти весьма ограниченное.
Завершение отделки, укомплектование техникой и мебелью, ландшафтный дизайн участка могут стать инструментом получения дохода от перепродажи прошедшего апгрейд объекта.
ГК Puzzle приводит примеры роста стоимости в два раза и больше за счет проведенных улучшений. Однако в этом случае нужно правильно выбрать объект для инвестиций.
«Негород Заневский»: финская технология по дизайн-коду
Направление «Негород» компании «ФАКТ.» запускает загородный жилой комплекс «Негород
Заневский». Проект реализуется в коллаборации со строительной компанией Fin Stroy Panel.
На участках от 8 до 12 соток одно- и двухэтажные дома с плоской или скатной крышей возводятся по финской сборно-монолитной технологии, имеют площадь от 72 до 160 кв. м, по площади и стоимости выступают альтернативой трехкомнатной квартире. Покупатель получает готовый дом с черновой отделкой за 120 дней. Есть вариант отделки под ключ.
«Негород Заневский» расположен во Всеволожском районе, в 12 км от Большого Обуховского моста и в пяти минутах езды от пос. им. Свердлова. В окружении Невский лесопарк, Нева, этнопарк «Усадьба Богословка» и система небольших водоемов по границе территории.
Магистральное газоснабжение будет запущено вместе с другими сетями осенью 2023 года. Для покупателей доступны популярные программы ипотеки: семейная, льготная, IT и субсидированная со ставкой от 4% и помощь в оформлении от кредитного брокера компании «ФАКТ.»
По словам Сергея Балуева, директора по продажам компании «ФАКТ.», «Негород Заневский» обладает всеми характеристиками, присущими бизнес-классу, а именно: скрытые коммуникации, единый архитектурный стиль домов и фасадных ограждений, богатой внутренней инфраструктурой. Но при этом стоимость домовладений с чистовой отделкой на благоустроенном участке под ключ начинается от 13 млн руб.
Доходные загородные апарт-отели «КЛЮЧ.»
Объект инвестирования — готовый к заезду жилой модуль, укомплектованный под ключ, вплоть до «Яндекс.Станции» с благоустроенным участком (с уличной мебелью, грилем и пр.)
Первая линия озера Пионерское, реликтовый лес, древние валуны, свой пляж, пирс, а также: кафе, уникальный спа-комплекс на воде, финские бани с чанами, экотропа по реликтовому лесу, прокат велосипедов и сапов. Все для разнообразного досуга.
В продаже есть готовые дома и дома, которые достроят к концу года. Цена лотов начинается от 11,29 млн рублей. Доступна ипотека со ставкой от 4%. Часть домов уже сдана в аренду. Доходность на собственные средства от аренды при ипотеке — от 28%.
Марина Шкурко,
управляющий партнер ГК Puzzle Realty
Продажи в коттеджном поселке бизнес-класса «АРТ’Д ЭКО CLUB», на берегу Суходольского озера, мы оцениваем как успешные. Сейчас там можно купить полностью готовый дом и въехать уже этим летом или выбрать один из великолепных лесных участков, начать строительство и летний сезон 2024 года провести в собственном загородном доме.
В коллекции проектов дома из клееного бруса, по технологии фахверка и каркасной от 140 кв. м. Можно заказать индивидуальный проект. Участки от 20 до 25 соток.
Сети в поселке готовы и действуют, построены въездная группа, собственный пирс на 50 катеров, есть пляж с лежаками, кабинками для переодевания, прогулочной зоной, детской и волейбольной площадками. Разработан и утвержден проект ресторана на 50 гостей, начато строительство.
«АРТ’Д ЭКО CLUB» — это прекрасный лес, великолепные виды на озеро: территория поселка террасами спускается к озеру, и со всех участков открывается водная панорама. Суходольское озеро позволяет использовать моторные маломерные суда, и это практически безграничные возможности для активного водного отдыха: рыбалки, яхтинга, кайтсерфинга… Кроме того, из озера можно по реке Бурной выйти в Ладогу. Неподалеку популярный курорт «Игора», автодром «Игора Драйв», рестораны. По Новоприозерскому шоссе до поселка час езды, и дорога до самого дома отличная.
Вадим Новиков,
генеральный директор компании freeDom House
Мы готовили поселок «Оберег» в Ленинском, на берегу Сестры, в течение 2022 года, рекламная компания стартовала 28 декабря. И решили не отступать от параметров бескомпромиссного премиум-класса. По сравнению с нашим завершенным проектом Liikola Club минимальное предложение даже больше по площади. В «Обереге» дома от 390 до 570 кв. м в единой современной архитектурной стилистике, участки от 17 соток с зелеными изгородями вместо заборов, собственная инфраструктура отдыха только для жителей поселка, в частности, открытый подогреваемый 50-метровый бассейн, корты, футбольное поле, спортивно-игровой хаб и четырехкилометровая прогулочная дорожка по периметру поселка.
Участков для свободной застройки у нас не будет. Все коттеджи строятся под заказ или на собственные средства девелопера по проектам из коллекции, специально разработанной для «Оберега». Для каждого участка продумано размещение коттеджей с учетом сторон света и минимизации взаимного обзора соседей. Все это формирует в поселке премиальную социокультурную среду, где можно провести время с пользой и комфортом, в активном движении или тихом уединении.
Алексей Баринов,
директор продуктового направления компании «ФАКТ.»
Проект «КЛЮЧ.» — это формат доходной недвижимости для инвесторов, в нем мы выступаем в качестве управляющей компании, отвечающей за доходную часть. Эта ниша сейчас необычайно востребована на рынке.
Городская недвижимость на данный момент менее привлекательна для инвесторов, чем загородная. В загородном сегменте есть разные продукты и разные способы инвестирования. Первый вариант — зайти в поселок на нулевой стадии, а по завершении строительства в рамках полутора лет продать с очень высокой доходностью. Сегодня при входе в сделку на старте проекта можно получить доходность 20–30% и выше.
Второй вариант — проекты, в которые инвесторы заходят с ипотечным плечом, приобретая участок с подрядом. При этом уровень доходности будет выше, чем в первом варианте. Как и риски.
И есть третий вариант, к которому относится наш проект «КЛЮЧ.». Это отдельно стоящие загородные апартаменты —
полноценный инвестиционный продукт, нацеленный на постоянный доход. И это направление мы считаем перспективным и многообещающим для потенциальных инвесторов.
