Пик спроса на аренду загородных домов пришелся на апрель. Люди с опытом приступают к поиску домов внаем в январе или феврале, поскольку знают, что привлекательные предложения будут забронированы задолго до майских праздников. Большинство же обычно начинают искать дом на лето в марте, но нынешняя холодная весна отсрочила пик спроса. Интерес к аренде в этом году был выше прошлогоднего, хотя и уступал ажиотажу первого лета пандемии.
Причины увеличения числа запросов «снять дом на лето» понятны: планировать заграничный отдых сложно, цены перелетов заметно выросли, аэропорты на юге страны закрыты с начала спецоперации и многих пугает невозможность пользования банковскими картами и отношение к россиянам в Европе. Свою роль сыграла и ситуация на рынке продаж загородных домов, где уже не первый год фиксируется дефицит современных и привлекательных объектов по адекватным ценам. При курсовой неопределенности значительная часть продавцов сняли объекты с продажи, еще больше сузив выбор предлагаемых домов. На рынок аренды попала лишь очень небольшая доля снятых с продажи домов.
Высокие бюджеты
Основная масса предлагаемых в аренду домов, которые можно отнести к классам «бизнес» и «элит», по данным Knight Frank SPb, находится в диапазоне 250–450 тыс. руб. в месяц. Однако в открытом доступе есть объекты за миллион рублей в месяц и дороже. Например, зеленогорский особняк площадью 700 кв. м с роскошной отделкой и участком почти треть гектара. Кроме арендной платы, запрашивается залог 2 млн руб. и комиссия риэлтору 300 тыс. рублей.
По уровню цен рынок Петербурга, безусловно, уступает московскому, где, как подсчитали в Knight Frank, средняя стоимость аренды элитного коттеджа составляет 1,7 млн руб. в месяц.
Стоимость аренды в среднем повысилась не больше чем на 10%, основной рост пришелся на предыдущие два пандемийных года.
Светлана Московченко отмечает, что дифференциация цен на рынке аренды зависит не столько от местоположения дома, сколько от качества и соответствия современным требованиям строительства и отделки. Объекты с устаревшей отделкой даже в Курортном районе предлагают за 200–250 тыс. руб. в месяц, но большим спросом у арендаторов они не пользуются. «Новые коттеджи современной архитектуры, со свежей отделкой и новой мебелью и техникой — самые дорогие вне зависимости от близости к городу. Впрочем, если дом расположен намного дальше приемлемых для арендаторов 80 км от Петербурга, желающих снять его тоже немного», — отмечает руководитель Knight Frank SPb Research.
Оплата сразу
Апрельский рост спроса на аренду загородных домов и дач сервис «Авито Недвижимость» оценил в 89% по сравнению с мартовским уровнем, но преобладали запросы на майские праздники. По данным Knight Frank SPb, самый распространенный запрос — «дом на северном направлении с мая по сентябрь».
В сегменте долгосрочной загородной аренды собственники предпочитают заключать договор на год. Тем, кто готов арендовать дом на сезон, с мая по сентябрь, предлагают не только более высокую цену, но и оплату сразу за весь срок. Так, по словам Николая Мужикова, автора проекта Hill Park «Дома с парками на крыше», разница в стоимости аренды домов в Белоострове на год и на теплый сезон составляет 20–25%. Эксперт также отметил, что сейчас происходит некоторая ротация арендаторов домов в высоком ценовом сегменте: сотрудники компаний, приостановивших работу в России, вынуждены отказываться от аренды дома в пользу более демократичного по цене жилья. Однако найти новых арендаторов удается очень быстро, даже с учетом повышения на 15–17% арендной платы.
Как рассказала управляющая HÜGGELife County Club Татьяна Рощина, даже осенью загрузка поселка была заметно больше традиционной для этого периода. В этом году наплыва арендаторов ждали в марте, но он случился месяцем позже, зато решения принимались гораздо быстрее и за две недели были подписаны договоры по всем объектам, в основном на длительный срок — полгода и дольше. В HÜGGELife County Club сдаются 26 домов, в стоимость аренды (ежемесячная плата составляет 133 тыс. и 172 тыс. руб. в месяц в зависимости от площади дома) включены уборка, стирка, стрижка газонов и доступ в интернет. Электроэнергия по счетчику оплачивается отдельно. Арендаторы вносили плату за весь срок сезонной аренды плюс обеспечительный платеж, который возвращается после выезда.
Проверка просмотром
На рынке городского жилья предложение дорогих квартир в аренду выросло. Это связано сразу с несколькими факторами: отъездом из страны высокооплачиваемых специалистов и компаний; желанием оптимизировать расходы; сдачей внаем взамен продажи, чтобы не остаться с рублевой массой на руках, поскольку покупатели не готовы оплачивать сделки валютой.
В высокобюджетном сегменте рынка загородной недвижимости роста предложения не наблюдается, несмотря на то что с начала пандемии по апрель 2022 года в Ленобласти, по данным областного управления Росреестра, появилось около 30 тыс. новых домов. Немалая часть домовладельцев, отложивших сделки по продаже, берегут заметно подорожавшее имущество от износа арендаторами. Ведь все понимают, что из-за инфляции и логистических сложностей поставки стройматериалов стоимость строительства новых домов будет расти, особенно в классе «бизнес» и выше.
Объем предложения высокобюджетной аренды (от 250 тыс. руб. в месяц) составляет около сотни объектов, треть которых выставили за 500 тыс. руб. и дороже.
При этом арендаторы, озабоченные поиском дома на сезон, рассказали «Загородному обозрению», что многие размещенные на популярных сайтах объявления об аренде за 100–150 тыс. руб. в месяц не соответствуют действительности: на фото дом выглядит новым и ухоженным, а по приезде обнаруживается изношенность отделки, мебели и сантехники.
Между тем на рынке аренды «свежесть» является одним из главных требований, отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank SPb.
По данным эксперта, самый распространенный запрос на аренду дома класса «бизнес» и «элит» такой: северная часть Ленобласти (вдоль Приморского, Выборгского или Новоприозерского шоссе), до 80 км от границ города. Новая современная постройка с высоким уровнем отделки и меблировки. Красивая природа вокруг, благоустроенный участок. Обязателен водоем в пешей доступности, а лучше вид на воду.
Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
компании Knight Frank SPb
На рынке отмечается острый дефицит качественного предложения, это привело к тому, что стало сложно подобрать объект, полностью соответствующий запросу. Арендаторы готовы вносить стоимость аренды за весь срок, что было меньше распространено до пандемии, когда оплата была ежемесячной. Несмотря на отъезд ряда собственников, их загородные объекты пока редко выводятся на открытый рынок, а, например, сдаются в аренду близким друзьям.
В 2022 году стоимость аренды выросла не больше чем на 10%, основной рост пришелся на период пандемии.
Большая часть потенциальных арендаторов ищут дом в северном направлении, вдоль Приморского, Выборгского или Новоприозерского шоссе, не дальше 80 км от границ города. Обязателен водоем в пешеходной досягаемости, а лучше вид на воду. Новая современная постройка с высоким уровнем отделки и меблировки, благоустроенный участок, красивая природа вокруг.
Площадь дома клиентов интересует в меньшей степени, для них важнее функциональность, но к площади участка относятся придирчиво: необходимо не менее 15 соток, огороженная территория, уединение. Чем меньше соседей, тем лучше. Как правило, стоимость подобных объектов около 400–450 тыс. руб. в месяц.
Николай Мужиков,
автор проекта Hill Park
«Дома с парками на крышах»
В проекте Hill Park в Белоострове сдаются семь домов, стоимость аренды по договору на год составляет от 350 тыс. руб. в месяц, зависит от расположения участка и площади дома.
Мы предпочитаем сдавать дома не на сезон, а на весь год, стоимость сезонной аренды (с мая по сентябрь) примерно на 20–25% выше круглогодичной. При этом мы берем на себя обслуживание сдаваемых домов по системе «все включено»: следим за септиками и отопительными котлами, убираем снег, стрижем газоны на участках, по мере необходимости заменяем сантехнику и выполняем другой ремонт.
Планы по строительству инвестиционных домов под сдачу в аренду в новом поселке Hill Park, неподалеку от Медного озера, по-прежнему в силе, но сейчас все строительные мощности компании задействованы на возведении домов по договорам подряда, оплаченным заказчиками. Позже приступим к строительству домов для аренды — это половина из 48 коттеджей с парками на крыше. Парковая зона, комфортное обслуживание и удачное местоположение — от съезда с ЗСД на обновленную трассу «Скандинавия» до поселка восемь минут на автомобиле, от КАД — 15 минут, столько же от Сестрорецка или Солнечного — так что проблемы с поиском долгосрочных арендаторов у нас не будет.
