Желание сберечь свое время и силы, оплатив услугу по управлению всем комплексом работ подготовки к новоселью, преобладает у будущих владельцев дорогих домов. Однако для его реализации, по мнению Дмитрия Майорова, гендиректора компании «Русь: НТ», есть препятствие. Это ограниченный круг компаний, готовых взять ответственность за полный цикл работ.
Тем не менее в реализации сценария, при котором одна компания координирует процесс или выполняет все работы, заинтересованы как заказчик, так и компания. По словам Александра Царева, директора «РОССА РАКЕННЕ СПб», такой подход заказчиков домов HONKA, когда клиентам необходим не столько комплект материалов для строительства дома, сколько комплексная реализация проекта, в компании наблюдают все 27 лет работы на рынке.
Для поселка высокого класса важно, чтобы домовладения (в том числе ландшафт на участке) как можно быстрее приобрели законченный, ухоженный вид, поэтому нужно в короткие сроки выполнить весь комплекс работ. «Мы понимаем, что нельзя оставлять клиента один на один с проблемами, так невозможно прогнозировать выбор технических решений, которые могут нарушить целостность проекта. Такую роскошь мы себе позволить не можем, это привело бы к снижению продаж», — считает эксперт.
Под ключ: состав пакета
Есть четко сложившийся обязательный пакет, который обеспечивает девелопер высококлассного коттеджного поселка «по умолчанию». Он строит сети, дороги, объекты для спортивных занятий и активного отдыха на открытом воздухе. Далее работа в пределах индивидуального участка. По договору подряда девелопер разрабатывает проект планировки участка со всеми будущими и вероятными постройками и сетями для них, готовит проект дома, прокладывает нужные сети по участку, производит (заказывает) домокомплект и строит дом.
И если без схемы планировочной организации участка (СПОЗУ) уже не обходится ни один подряд класса «бизнес» и выше, то, например, инженерную составляющую дома (и проект, и исполнение) строительные компании нередко стараются передать специализированным инженерным компаниям. «Это сложная работа, но оставлять ее сторонним компаниям неверно, — уверен Дмитрий Майоров, — это приведет к переделкам и удорожанию. Как и отложенное на потом подведение сетей к будущим дополнительным постройкам».
«Понятие «под ключ» очень размытое. Мало того, что входящий в него набор опций у всех разный, так еще и качество исполнения весьма дифференцированное. Как с этим бороться? Прописывать в договоре все опции, нанимать технический надзор для проверки качества исполнения работ», — комментирует Алексей Потапов.
Пакет за штатом
Внутренняя отделка, оснащение встроенной мебелью и техникой объектов высокого класса, как отмечает Наталья Осетрова, гендиректор Gatchina Gardens, входит в современный международный девелоперский стандарт.
И петербургские девелоперы, работающие с высококлассной недвижимостью, предлагают клиентам интерьерный и ландшафтный дизайн авторства собственных дизайн-бюро и ландшафтных архитекторов (или проверенных за годы партнеров). Однако эти работы в пакет услуг включают по желанию заказчиков, а они часто поручают их сторонним исполнителям, например дизайнеру, с которым отделывали свое предыдущее жилье. Опыт координации действий нескольких компаний на одном объекте — еще одна необходимая компетенция компании, строящей дома премиум-класса.
Весь цикл — от планировки участка до декора в доме и цветов на террасе — довольно долгий марафон, и от старта до финиша неизбежны разночтения и претензии, предупреждает Дмитрий Майоров. Качество сотрудничества определяется тем, как разрешаются претензии и устраняются недочеты. Когда есть один тветственный, точно известно, с кого спрашивать.
Наталья Осетрова,
руководитель проекта
города-курорта Gatchina Gardens
В строительстве недвижимости классов «бизнес» и «премиум» размазывать ответственность по разным подрядчикам означает впоследствии переделывать за свой счет, и результат неизбежно будет в два раза дороже. Всем, кто работает в домостроении, в течение двух ковидных лет в полной мере пришлось познакомиться с этой проблемой. Поэтому схема «одного окна», одного ответственного за домовладение под ключ стала особенно актуальной в текущей повестке.
Востребованности «одного окна» служит также развитие ипотеки на объекты ИЖС. Для банка конечный продукт, если он создан одним ответственным генподрядчиком, намного прозрачнее и понятнее в качестве залога в плане и оценке стоимости, и гарантии качества и надежности. Банк оценивает прежде всего шансы реализации заложенной недвижимости при проблемах с погашением кредита, поэтому гарантии застройщика по инженерному обеспечению, строительству дома — базовый вопрос.
Что касается отделки, то мы давно привыкли, что в Дубае, в Турции и европейских странах недвижимость классов «бизнес» и «премиум» продается с полной отделкой, со встроенной мебелью и техникой. Это современный международный девелоперский стандарт. У лучших девелоперов заказывают и полную меблировку по дизайн-проекту от застройщика. Если объект покупается для сдачи в аренду, в 100% сделок полный пакет под ключ. Сейчас на российском рынке эти опции востребованы уже и в классе «комфорт плюс». Не сомневаюсь, что комплексный подход придет и в масс-маркет ИЖС.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»,
член совета директоров корпорации «Русь»
Минимальный объем работ, который должен быть выполнен в комплексе, — это разработка СПОЗУ, прокладка коммуникаций, проект дома, включая все инженерные системы (электроснабжение, отопление, вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.) и строительство дома с монтажом инженерных систем.
Инженерную часть дома строители с радостью перекладывают на специализированные компании, недаром их так много на рынке. В таком случае есть риск, что инженер предложит перенести стену или вход в уже построенном доме. Хотя, возможно, разумнее поменять инженера. Поэтому самое правильное — учесть все коммуникации при работе над проектом. Окончательную отделку интерьера по дизайн-проекту, подбор мебели, установку камина и печи в сауне, как и благоустройство участка, можно отложить на потом и передать сторонним исполнителям. Однако расстановка мебели должна быть прорисована в проекте, коммуникации под все будущие постройки на участке — проложены до мощения дорожек и разбивки цветников. Вписывать что-то в готовый дом или ландшафт всегда в разы дороже.
Стратегия корпорации «Русь» — предлагать клиенту максимум, от полностью готовой инфраструктуры поселка, проектирования и строительства домов до изготовления авторских изделий из дерева или камня. Мы часто сотрудничаем с привлеченными клиентом специалистами, поскольку понимаем, что у покупателя дома бизнес- или премиум-класса, может быть свой архитектор, дизайнер или мастер ландшафта. Но для координации работы нескольких компаний обязательно нужен управляющий строительством (генподрядчик), обладающий всеми необходимыми компетенциями.
Алексей Потапов,
генеральный директор компании «Ламбери»
Наш клиент хочет все! Это обычная практика. Причем ему необходимо все самое лучшее. Он много работает, у него нет времени заниматься и контролировать технологические процессы строительства, поэтому он нанимает профессионалов.
Коттеджный поселок «Ламбери» изначально строился по принципу единого заказчика, только так можно выдержать единую архитектурную концепцию, план застройки и качество строительства. Рынок загородной недвижимости, особенно в премиальном классе, весьма требователен. Наличие тех или иных опций связано с классом поселка — чем ниже класс, тем меньше опций.
Дороги, коммуникации в поселке, планировка участка, строительство дома с подключением к сетям были заложены в себестоимость проекта еще на старте. Сейчас входит все это входит в базовый комплект поставки. За исключением отделочных и интерьерных работ.
Можем помочь с дизайнерами, подобрать компанию, которая проведет отделочные работы. В штате компании директор по строительству, сметчик (он же комплектовщик), прораб, контролирующий работы и порядок на объекте. Все остальные специалисты привлекаются для выполнения определенных задач, что позволяет получить качественную услугу за относительно небольшие деньги. Мы работаем с ограниченным кругом проверенных подрядчиков и оплачиваем работы по факту их выполнения. Такая модель позволяет нам быть конкурентными на рынке и предлагать своим клиентам качественный продукт по рыночной цене.
Константин Пороцкий,
управляющий партнер ГК «Омакульма»,
председатель комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству
Европейское понимание термина «под ключ» — это «заезжай и живи», вплоть до наличия минимальной мебели. При этом четко задан стиль отделки. А российское понимание разное. Может быть вариант «под чистовую отделку», когда коммуникации заведены в дом, а дальше — забота собственника. Иногда коммуникации разводят по дому, предлагают отделку, бытовую технику и сантехнику. Но в загородных домах это бывает редко.
Весьма неопределенное и понятие «одно окно». Если клиент пришел, заплатил и получил готовый дом, это интересно. Когда кого-то рекомендуют, а дальше нужно самому с этим разбираться, это другая история. «Омакульма-Аннино» строится как малоэтажный жилой комплекс, и архитектурный стиль определяет философию проекта, формируя собственную аудиторию. Но, помимо этого, проект — пилотный на российском рынке ИЖС, рекомендован к использованию в качестве проекта повторного применения, поэтому вся архитектурная часть, включая планировки, решают ещё и задачу унификации строительства, дают возможности индустриального домостроения по prefab технологии. Поэтому у нас собственное проектно-архитектурное бюро, задающее соответствующие параметры и критерии, как архитектурные, так и технологические.
Сергей Бобашев,
руководитель проекта LifeDeluxe
Покупатель очень быстро привык к очевидным вещам: если нет дорог и сетей, девелопер может не заходить даже в комфорт-класс. В проектировании и строительстве домов есть разные подходы. Один — все готовое, вплоть до сантехники, чтобы заехать и жить.
Второй подход — когда работа девелопера заканчивается на подведении коммуникаций к участку, а покупатель требует понимания, как будет функционировать поселок через 3–5 лет, каким будет его обслуживание и кто в нем будет жить. В полном комплексе услуг в одном окне заинтересована в первую очередь молодежь, которой не интересно тратить время на строительство собственного дома. Хотя, конечно, есть и представители старшего поколения, которые наелись ремонтом, строительством и хотят готовое.
Вообще, загородное домостроение — до сих пор индивидуальная вещь. На рынке нет массового комфорт-класса и экономкласса, из которых бы вырастали хорошие проекты бизнес-класса и выше. Проектов так мало, что выявить массовые тенденции нельзя.
