За десятилетия развития рынка загородной недвижимости однозначные критерии отнесения объекта к элитному или бизнес-классу не сложились. Кроме того, требования покупателей заметно меняются в зависимости от экономической и политической ситуации, а также приоритетов разных поколений.
Есть прочно утвердившиеся критерии отнесения коттеджного поселка к премиум- или бизнес-классу. По мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований компании Knight Frank SPb, это отсутствие в проекте участков без подряда. Московские аналитики элитной недвижимости включают участки (средней стоимостью 3 млн руб. за сотку) в элитный сегмент, наряду с таунхаусами и домами. У петербуржцев на это свой взгляд: девелоперы и аналитики избегают сочетания «участки премиум-класса».
"Ламбери"
В качестве подходящих для размещения высококлассной загородной недвижимости локаций девелоперы и аналитики называют давно полюбившиеся петербуржцам места, в основном на севере, на Карельском перешейке: Медное и Лемболовское озера, Репино-Ленинское, территории по обе стороны шоссе Юкки — Кузьмолово, Токсово, где газовый монополист планирует освоение 200 га под спортивную инфраструктуру, удаленные Суходолье, Вуоксу и западное побережье Ладоги. Не забыты и южные дворцовые предместья.
При этом абсолютный и много лет недосягаемый лидер, суперэлита петербургского загорода — Курортный район в прилегающей к заливу части, южнее железной дороги. Однако одного только «гения места» недостаточно, в Knight Frank SPb отмечают, что класс поселка определяется сочетанием местоположения и качества проекта (коттеджей).
Относительно приемлемой площади дома премиум-класса петербургский рынок изменил взгляды. Если сравнить данные Knight Frank SPb по «вторичке» (сегмент коттеджей дороже 50 млн руб.) и строящимся коттеджным поселкам класса А, очевидно уменьшение размеров, которое без возражений принято и покупателями, и аналитиками. Так, средняя площадь прежде возведенных домов, представленных на «вторичке», составляет около 490 кв. м, а предложение класса А на первичном рынке — 345 кв. м, это на 11% меньше, чем год назад. Интересно, что на московском рынке ситуация обратная: предложение «первички» превосходит по средней площади ранее построенные дома (890 и 795 «квадратов» соответственно).
Резиденция "Териоки"
Принимая рациональный подход к площади домов, которые могут быть разными, многие эксперты обращают внимание на соразмерность дома и участка, считая, что слишком большие коттеджи на небольших наделах, как любят московские девелоперы, не по петербургским правилам. Местные заказчики не только привыкли к более разреженной застройке, но и крайне внимательны к соответствию архитектурного проекта дома его окружению, будь то сосны Карельского перешейка или дворцовые исторические окраины. Это не означает обязательный деревянный модерн «финских дач» на северном берегу залива или петровское барокко каменного исполнения в Павловске или Петергофе. Однако деревянных построек в петербургских дворцовых предместьях мало.
"Репинское"
Рынок, пожалуй, пришел к однозначному ответу на вопрос о включении в проект коттеджного поселка спа-комплекса, бассейна, ресторана или магазина «только для своих». В поселке полезно отвести часть территории под прогулочно-спортивную зону на свежем воздухе, а все остальные объекты, даже если их возводит девелопер, правильнее выносить за границы, обеспечивая в них доступ всем желающим.
При этом для самых дорогих домовладений, по мнению Светланы Невелевой, приватность ценится выше, чем пешая доступность курортных, спортивных и досугово-развлекательных объектов, и даже выше, чем прогулочные дорожки в поселке среди ухоженного леса или рукотворных ландшафтов.
Как отмечают в Knight Frank SPb, почти всегда на рынке присутствует объекты, не удовлетворяющие основным премиальным требованиям, но относящиеся к определенному классу по совокупности других значимых признаков (местоположению, уровню позиционирования и др.).
В общем случае поселок должен удовлетворять 70–75% параметрам классификации. Так что выбирать придется лучшее из возможного.
Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований компании Knight Frank SPb
Самый важный параметр, по которому поселкам присваивается класс, это реализация коттеджей или обязательного подряда на строительство согласно архитектурной концепции поселка. Даже поселку в премиальной локации при отсутствии подряда не присваивается класс, а ставится формат «участки без подряда». Подобный формат предполагает длительный период освоения, строительство без привязки к архитектурной концепции, из-за чего теряется внешний облик проекта (коттеджей, ограждения каждого участка и т. д.). Оценивается также размер поселка (площадь освоения), нарезка участков и площадь домов. С точки зрения влияния локации есть примеры, когда в удаленных местах появляются проекты высокого класса, но это скорее исключения. В целом можно сказать, что на класс влияет симбиоз двух важных факторов — места и качества проекта (коттеджей).
Профессиональных девелоперов загородной недвижимости высокого класса осталось не так уж много, часть ушла с рынка еще в кризис 2008 года, другая переформатировалась в сегмент «участков без подряда». Всех, кто развивает проекты централизованной застройки в текущих условиях, можно только похвалить. В перспективе, полагаю, рынок еще больше расслоится — останутся клубные проекты класса А и формат «участков без подряда». Бизнес-класс — один из самых уязвимых в подобных ситуациях. Себестоимость растет, а для покупателя неочевидна выгода приобретения дома по цене очень хорошей городской квартиры. К тому же многие покупатели, особенно те, кто с загородной стройкой до этого не сталкивался, пребывают в заблуждении, что построить дом самостоятельно будет дешевле. Возведение объектов бизнес-класса смогут осилить только те девелоперы, у которых есть производственные мощности по строительству домов.
Белла Малышева,
руководитель проекта «Загородное обозрение»
У петербуржцев давно сложилось абсолютно однозначное представление об идеальной локации для лучшего дома: среди сосен, с видом на залив. Полоса земли вдоль Финского залива от Сестрорецка до Зеленогорска — самая желанная локация для жизни. При большом старании здесь можно найти какие-то минусы, но они с лихвой искупаются статусом адреса, аурой места с историческими коннотациями, видами и воздухом, в котором смешаны запахи моря и сосен. И прибрежная часть Курортного района остается единственным под Петербургом местом, где можно найти досуговые, рекреационные, спортивные объекты на самый взыскательный вкус. Благодаря административной принадлежности к Петербургу здесь городские коммуникации и городская прописка, на что тоже обращают внимание покупатели.
Обаяние этой местности, исключительная редкость предложений в ней (особенно редки просторные участки с видом на воду, как в проекте «Резиденции Териоки») и высокий уровень цен обусловили развитие и признание прилегающей территории в качестве новой премиальной локации, в частности поселка Ленинское. Благодаря близости к Курортному району Репино-Ленинское, относящееся к Выборгскому району области, в последние годы выступает средоточием проектов коттеджной застройки высокого класса («Репинское», «Репинские усадьбы») и дорогой земли.
Ольга Трошева,
руководитель «консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Было время, когда в проектах высокого класса заявлялись бассейн, ресторан, яхт-клуб и вертолетные площадки. Сейчас нет строгой зависимости от объема инфраструктуры, влияющей на классность проекта. Для премиум-класса прежде всего имеет значение местоположение: или в уникальном по видовым и природным характеристикам месте, или на сложившейся территории элитной застройки. Понятно, что в первую очередь это Курортный район, особенно побережье Финского залива от Сестрорецка до Зеленогорска; прилегающая к нему часть Выборгского района. Так, локация п. Ленинское уже закрепилась в сознании покупателей как элитная. Такими же статусными адресами считаются Петродворец, отдельные локации Всеволожского района — Юкки, Воейково, Энколово... Стоимость земли там определяет статусную однородность.
Косвенным критерием стала заявляемая цена: на рынке есть объекты по цене «бизнеса» или «премиума», по другим параметрам отвечающие лишь комфорт-классу. В меньшей степени сегодня класс зависит от площади дома (при условии соразмерности ее размеру участка, который не может быть менее 15–20 соток).
Безусловно важными были и остаются камерность проекта, качество концепции, проектирования и строительства домов.
Понижающими класс могут стать близость средне- и тем более многоэтажной застройки, большое число домовладений в проекте, качество природного окружения, скажем, категория леса, наличие/отсутствие водоема, в том числе искусственного.
Предложение поселков премиум-класса сегодня ограниченно, и это настолько особый сегмент, что ожидать выхода новых игроков не приходится. С выводом новых проектов тоже не просто: объем качественных земель под проекты такого класса невелик, период подготовки проекта может быть весьма продолжительным. Мы получали заказы на разработку концепций высококлассных поселков, но в продажу они пока не выходят.
Светлана Невелева,
эксперт компании «Русь: Новые Территории»
В премиум-классе не обращают внимания на траты, когда необходимо на замену лондонской, например, недвижимости, построить жилье здесь, с таким же набором опций. Покупатели объектов премиум-класса, способные самостоятельно организовать безопасность и инженерную автономность, зачастую избегают организованных поселков, предпочитая усадьбы в тишине и удалении от социума, например в живописных местах на Вуоксе, у Ладоги. Идеальный премиум-поселок для постоянного проживания, наверное, это проект на 20–30 домов между Приморским шоссе и заливом, но при этом отделенный от шумных пляжей и окруженный лесом 1-й категории. Все остальное, включая архитектуру, качественные сети, охрану, статус ИЖС, предполагается по умолчанию.
В отличие от Москвы, где проще относятся к крупным проектам на сотни домовладений, большим домам на небольших участках, в Петербурге поселок премиум-класса не может быть больше чем на 60–70 домовладений, а одним из самых значимых факторов выступает приватность, обеспечиваемая, во-первых, местоположением в отдалении от многолюдья, а во-вторых, размерами участков. Впрочем, ресторан неподалеку, с возможностью заказать доставку и организовать кейтеринг для гостей, с хорошим шефом и понятными поставками продуктов, может быть весомым плюсом.
Сейчас большинство поселков, позиционирующихся в премиум-классе, по одному или нескольким параметрам отступают от бескомпромиссных требований. Понижающим класс фактором часто становится не совсем комфортное соседство хаотичной застройки. Такие проекты или, например, объединяющие сотню и больше домов можно отнести к верхнему бизнес-классу. И в этой категории уже куда важнее общие зоны для совместного времяпровождения.
