Согласно ст. 219 Гражданского кодекса (ГК), строительство загородного дома считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на полностью готовый объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции либо на объект незавершенного строительства.
Перед началом строительства дома необходимо поинтересоваться, сможете ли вы оформить права на участок и находящуюся на нем постройку. Земля должна быть получена на основании распоряжения главы районной администрации или приобретена на вторичном рынке недвижимости, а при сооружении жилого дома не должны затрагиваться законные интересы соседей. В противном случае у вас появятся проблемы, решить которые весьма трудно (а иногда просто невозможно). Итак, если подобные проблемы у вас уже появились или пока лишь маячат на горизонте, советуем ознакомиться с данной статьей.
Сносить будем?
В соответствии с ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Впрочем, в законе есть и исключения. В частности, там сказано, что узаконить «нелегальное» строение можно, если это не затрагивает законных интересов других лиц. Также необходимо иметь разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др. Суд может признать данный объект недвижимости собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором – владелец земли возмещает нелегальному застройщику убытки, понесенные им в результате потери дома (стройматериалы и др.). Размер подобных выплат определяется судом. Если хозяин участка, имеющий на него все законные права, «прихватил» себе лишней муниципальной землицы, отбирать излишек у него, скорее всего, не будут. Ему просто придется выкупить (или взять в аренду) землю, которая не была ранее оформлена. Если же он расширил свой участок за счет соседской земли, возникшие разногласия придется улаживать самостоятельно либо решать их в судебном порядке.
Учтите, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, «узаконить» нелегальную постройку не получится ни при каких условиях, если незаконное строение возведено на землях, изъятых из оборота или не предназначенных для строительства. Однако и при выделении участка муниципальными органами невозможно полностью застраховаться от недоразумений. Известны случаи, когда суд признавал все распоряжения главы администрации отдельного района о выделении земельных наделов незаконными, в результате чего участки «повисали» (с ними нельзя было совершать сделки). Но, как правило, через какое-то время дела рассматривались повторно, и если собственник использовал землю по назначению, ему возвращали все имевшиеся у него права.
Нарушением закона является также проведение строительных работ без архитектурного проекта. Проект составляет специалист, имеющий лицензию на соответствующую деятельность. И только после получения архитектурно-планировочного задания в районном архитектурном комитете.
Обратите внимание, что объект должен возводиться в строгом соответствии со строительной документацией. При отступлениях от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, застройщик обязан устранить допущенные нарушения (ст. 25 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в РФ»).
В поисках решения
В настоящее время Министерство экономического развития РФ предлагает отменить судебную процедуру оформления прав на дома, построенные на «легальных» участках. А для участков, полученных с нарушениями, чиновники хотят специально прописать в законе основания и порядок приобретения прав на них. Гораздо хуже, когда у гражданина нет правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором он уже успел построить дом. До принятия Земельного кодекса в 2001 году земельные участки предоставлялись гражданам без процедуры межевания, а подчас в акте на предоставление участка не были указаны даже разрешенное использование и категория земель. В результате эти участки либо не учтены в кадастре, либо учтены с нарушением закона. В обоих случаях органы юстиции отказывают гражданину в регистрации прав, требуя провести землеустроительные работы.
Однако решение проблемы, которое предлагает Минэкономразвития, устраивает далеко не всех. Так, некоторые депутаты полагают, что разумнее не упрощать правила, а объявить о каком-то сроке, в течение которого граждане обязаны зарегистрировать всю нелегальную собственность.
Готовимся к суду
Как указывалось выше, существует два исключения из общего правила, когда можно зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, однако все они связаны с судебными разбирательствами. Поэтому, чтобы получить право собственности на самовольную постройку, необходимо инициировать судебное разбирательство. Для этого нужно подать иск в суд – в тот, за которым закреплена территория, где находится построенный объект (п. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковое заявление должно содержать следующие данные: наименование суда, в который подается исковое заявление; наименование истца и ответчика, их местонахождение или место жительства; требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты; обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства, а также перечень прилагаемых документов. В заявлении могут быть также указаны и иные сведения, в том числе номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела.
После вступления в силу судебного акта нужно обратиться в государственные регистрирующие органы – зарегистрировать право собственности на самовольную постройку. Такие права регистрируются на общих основаниях, то есть при оплате государственной пошлины – это указано в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Единственная особенность – регистратору запрещено отказывать в государственной регистрации права, установленного решением суда. Правда, если решение не содержит сведений, необходимых для регистрации, регистратор или правообладатель вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.
Во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Все эти обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных осуществлять контроль и надзор за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство.
В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие о том, что у указанных лиц нет возражений относительно самовольного возведения постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.
Семейные разборки
Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть. Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольным строением может возникнуть на основании ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и иных строений.
По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок либо на расположенные на нем строения, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию этого строения либо согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке. Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При отсутствии доказательств существования такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности – доли в праве собственности. Как, наверное, заметили наши читатели, эта статья посвящена наиболее общим проблемам незаконного строительства. Что касается конкретных советов, примеров из жизни и т. п., то мы их обязательно предложим в следующих номерах «ЗО».
Условия, при которых возможна легализация самовольной постройки:
1. Наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
2. Соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки.
3. Наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство.
4. Предъявление разрешения на строительство, то есть документа, выданного заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.
5. Соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
6. Соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
