В приведенном примере ежемесячно Вы должны возвращать 1/120 часть долга, а именно 83 рубля 33 копейки. В первый месяц Ваш долг банку составляет 10.000 рублей, 10 % годовых от этой суммы - 1.000 рублей, таким образом, Вы должны заплатить банку в качестве погашения процентов по кредиту за один месяц 1/12 часть этой суммы, а именно 83 рубля 33 копейки. В общей сложности Ваш первый платеж должен быть 166 рублей 66 копеек, где ровно половина - это выплата процентов. А если кредит взят более чем под 10 % годовых, и если вариант расчета месячного платежа несколько иной? То пропорция соотношения выплаты основного долга к выплате процентов по кредиту в первое время может быть 1 к 3, 1 к 4, а если, к примеру, кредит взять на 20 лет под 18 % годовых, то даже 1 к 35.
Теперь давайте разбираться, с тем, как это получается, какие варианты платежей бывают, и какой из них нам выгоднее.
Всего существует два варианта платежей по возврату кредита:
Аннуитетные платежи - это равные платежи. Если кредит погашается аннуитетными платежами, значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.
Дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся к концу срока погашения кредита.
Надо сказать, что особого выбора у Вас нет. Подавляющее большинство банков в России при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту использует аннуитетную схему. В Москве нам удалось найти только один банк с дифференцированным вариантом погашения задолженности и он, как часто это бывает, когда что-то ищешь, оказался на самом видном месте. Дабы не быть обвиненными в рекламе название его опустим, скажем, только, что это самый крупный банк в России. То, что практически все банки работают по схеме аннуитетных платежей совершенно понятно, это им выгоднее.
Особенность формулы расчета такова, что в первую половину срока погашения кредита и тем более в первые месяцы и годы Вы в большей степени платите проценты по кредиту, и в меньшей степени гасите свою основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносите одинаковую сумму. Казалось бы, какая разница! Потом - во второй половине срока погашения кредита - ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей из процента по кредиту. Так то оно так, но если Вы решите погасить кредит досрочно, то выплаченные проценты вперед Вам никто не вернет. Но это даже пол беды, благодаря такой хитрой системе расчета в конечном итоге Вы заплатите существенно больше, нежели если бы возвращали кредит дифференцированными платежами и без досрочных погашений.
Теперь рассмотрим сказанное на конкретном примере. Возьмем кредит в 1 миллион рублей на 10 лет по программе АИЖК, то есть под 14 % годовых в рублях. Если расчет происходит по дифференцированной схеме, то ежемесячно Вы должны вносить банку 1/120 часть Вашего долга, которая составляет 8.333 рубля 33 копейки, плюс 14 % процентов годовых. Причем сумма выплаты по процентам рассчитывается от остатка ссудной задолженности на данный месяц. 1/12 часть 14 % от одного миллиона рублей составит 11.666 рублей. Таким образом, в первый месяц Вы заплатите банку без малого 20.000 рублей. Но уже в следующем месяце при расчете Вашей задолженности по проценту, платеж на сумму 8.333 рубля 33 копейки за первый месяц будет учтен, и вычисляться Ваш долг будет уже исходя из остатка Вашей задолженности - 991.666 рублей 67 копеек, а не одного миллиона. И так каждый месяц Вы будете платить 8.333 рубля 33 копейки в качестве погашения основного долга, а также процент по кредиту, но эта сумма каждый раз будет становиться все меньше и меньше и в последний, 120-й месяц, окажется всего 97 рублей. В общей сложности за 10 лет Вы заплатите около 1 миллиона 700 тысяч рублей, где 1 миллион будет погашением непосредственно самого долга, а 700 тысяч - выплата процентов по кредиту. Единственное неудобство заключается в том, что в самом начале, когда на плечи заемщика ложатся достаточно существенные расходы по «дополнительным платежам», которые связаны с получением кредита, приобретением квартиры, а также ремонтом и переездом, он вынужден платить при погашении задолженности больше, чем в последующем. Поэтому, похвальна забота банкиров о гражданах и их желание помочь нам в трудную минуту. Они придумали вариант усредненного платежа. Однако, надо понимать, что за помощь банкиров надо платить.
Если бы формулу для расчета аннуитетного, то есть равного платежа по кредиту придумывал бы какой-нибудь филантроп, то, наверное, он бы посчитал так. Если в общей сложности при дифференцированном варианте погашения кредита выплата по процентам составляет 700.000 рублей, то надо эту сумму разделить на количество месяцев, в нашем примере на 120. В таком случае получается сумма равная 5833 рублям 33 копейкам. Тогда бы взяв кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 14 % годовых ежемесячно надо было бы вносить 8.333 рубля 33 копейки в счет погашения основного долга и 5833 рубля 33 копейки в счет оплаты процентов по кредиту. Ежемесячно заемщик возвращал бы банку 14.166 рублей 66 копеек и за 120 месяцев, то есть за 10 лет, заплатил бы те же самые 1 миллион 700 тысяч рублей, что и при дифференцированном варианте погашения кредита. Повторюсь, все бы было так, если бы аннуитетную схему оплаты разрабатывал бы филантроп, а не банкир.
На самом деле все обстоит несколько по-другому. Хитрая формула расчета устроена таким образом, что в начале заемщик в основном платит проценты по кредиту, и только начиная со второй половины срока его погашения, в большей степени возвращает сам долг. При этом процент по кредиту, конечно, рассчитывается от остатка ссудной задолженности, а раз в начале она практически не уменьшается, то и суммы выходят больше. После усреднения ежемесячного платежа, вместо 14.167 рублей получается 15.587 рублей. Именно такую сумму Вы будете платить ежемесячно банку, если возьмете кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 14 % годовых, и платежи будут аннуитетными. Таким образом, в итоге вы заплатите не 1 миллион 700 тысяч рублей, а примерно 1 миллион 870 тысяч, что на 170 тысяч рублей больше, чем при оплате по дифференцированной схеме. Если же рассчитать реальный процент по кредиту, учитывая при этом не формулу банка, а формулу «филантропа», то результат у Вас получится 17.4 %, а не 14 %, как заявляют изначально банки. Потому что если общая выплата по процентам за 10 лет составляет 700 тысяч рублей - и это 14 %, то 870 тысяч рублей - это именно 17.4 %. Причем, надо заметить, что эта цифра не учитывает, так называемые, «дополнительные платежи», в частности страхование.
Когда же, Вы берете в кредит тот же миллион рублей, но уже под 18 % годовых и на 20 лет, то учтите, что в конечном итоге Вы в общей сложности заплатите около 3-х миллионов 700 тысяч рублей при аннуитетном варианте погашения задолженности, и около 2-х миллионов 800 тысяч при дифференцированном варианте оплаты.
Так что считайте внимательно и проверяйте все цифры, прежде чем взять какой бы то ни было кредит, и тем более, ипотечный.
