Что интересно, отмечался не только количественный рост, но и качественное развитие: на рынке появлялись как комплексные проекты с дорогой «начинкой» и широким спектром обслуживающей инфраструктуры, так и «бюджетные» проекты – участки под самостоятельное строительство с минимальной инженерной подготовкой. Последние можно смело назвать «хитом» ушедшего года. Сегодня, по просьбе редакции «ЗО», итоги подводит наш эксперт, аналитик компании «Евросиб-Девелопмент» Николай Позолотин.
По нашим данным, к настоящему моменту в пригородах Петербурга и Ленинградской области реализуется 43 проекта коттеджных поселков. В Выборгском, Курортном, Ломоносовском районах были заявлены продажи в новых поселках (Рощинская Ривьера, Жемчужина Разлива, Сойкино), но фактически реализация проектов переносится на 2006 год, и данные поселки, очевидно, пополнят спектр предложения в не столь отдаленном будущем. Кроме того, в 2006 году на рынок выйдут еще четыре новых проекта известных «игроков»:
– «Привилегия» – на 200 домов 100–300 кв. м от компании «Петростиль»;
– «Ушково» – на 60 домов 250–450 кв. м от компании «Содружество»;
– «Ягодное» – на 17 домов 200 кв. м от компании «Петербургская недвижимость»;
– «Ленинское» – от компании «Олимп 2000».
«Евросиб-девелопмент» планирует приступить к реализации нескольких коттеджных поселков под Рощином, у озера Лебяжьего, и на Волочаевском озере.
Как можно видеть из представленной здесь таблицы, основной прирост предложения произошел в период март–декабрь 2005 года.
Чуть меньше половины всех поселков сосредоточено во Всеволожском районе – 47% (20 поселков), немногим более четвери предложений – в Выборгском – 23% (10 поселков), а замыкает тройку районов-лидеров в этом сегменте рынка недвижимости Приозерский район – 12% (5 поселков). Всего на три данных района приходится 81% предложения. Заметно увеличилась доля южного направления, в первую очередь за счет появления новых поселков в Гатчинском районе.
Всего же в 2005 году на рынок было выведено 25 новых коттеджных поселков. С 6 до 15 увеличилось предложение поселков, где ведется продажа участков под самостоятельную застройку (+150%), и с 19 до 28, где предлагаются готовые дома (+47%).
Ушедший год подтвердил давнишнюю тенденцию – по-прежнему активно осваиваются северное и восточное направления. Южное и западное пока остаются на втором плане, хотя и имеют возможности для развития новых проектов. Сегодня все дорогие проекты сосредоточены именно в северном направлении, и такая специфика будет сохраняться еще не один год. При этом на южных рубежах Ленинградской области есть места, где можно планировать интересные проекты для обеспеченных жителей Московского и соседних районов Санкт-Петербурга.
В сегменте ИЖС
Сегодня, как, впрочем, и летом 2005 года, основным юридическим статусом для коттеджных поселков является ИЖС (60%). Это обусловлено лидерством в структуре предложения поселков, расположенных во Всеволожском районе, где традиционна такая организационно-правовая форма в данном сегменте рынка недвижимости.
Однако, по нашим прогнозам, с ростом предложения в Выборгском и Приозерском районах, в которых доли поселков с разными юридическим статусами имеют иную структуру, нежели во Всеволожском, доля ИЖС в совокупном объеме предложения будет снижаться. Новые поселки с готовыми домами выводятся на рынок в статусе ДНП. Доля ДНП с лета увеличилась до 27% по поселкам с готовыми домами и уменьшилась по поселкам с участками под самозастрой. Так как доля поселков первого типа существенно выше, то в общей структуре распределения поселков по юридическим статусам в декабре произошло увеличение доли поселков со статусом ДНП с 28 до 32% за счет сокращения доли поселков со статусом ИЖС.
Учитывая сложности юридического изменения функционального назначения земельных участков, а также перевода их из категории в категорию, можно предпожить, что большинство новых коттеджных поселков будет реализовываться по схеме ДНП. Кроме того, данная схема уже отработана на разных проектах и может стать альтернативой ИЖС, как менее обременительная для застройщика и покупателя.
В настоящий момент на рынке загородной недвижимости доминирует предложение готовых домов в коттеджных поселках – 65%. Максимальная стоимость коттеджа сегодня составляет 918 тыс. дол. (элитный поселок «Горки»). Минимальная стоимость – 65 100 у. е. (дом из бревна площадью 105 кв. м на 12 сотках в поселке «Борисово»). Без данного проекта нижняя граница предложения в «старых» поселках, заложенных в 2004 году, составляет 150 тыс. дол. («Озерная фантазия», каркасный дом или дом из бревна 120 кв. м на участке 12 соток).
В некоторых проектах повышение стоимости за последний квартал прошлого года составило 5–10%, есть проекты, где максимальные цены снизились: рынок приблизился к состоянию равновесия. Дорогие проекты доминируют, но по мере увеличения предложения продавать их все труднее, поэтому в следующих проектах наблюдаются тенденции к уменьшению площади домов.
Меньше, но лучше
Новой тенденцией уходящего года стало сокращение площади домов и участков, что приводит к снижению конечной стоимости объекта продажи. Впрочем, освоение новых территорий и технологий с целью вывода более дешевых проектов – это именно то, чего требует от застройщика покупатель. Появление «бюджетных проектов» – насущная необходимость рынка. Ярким выражением новой тенденции является запуск крупных проектов, ориентированных на нижний 70–150 тыс. дол. и средний ценовой сегмент 150–300 тыс. дол. В этой ценовой нише работают инициаторы проекта «Малый Петербург» (минимальная стоимость 120 000 дол.) и «Борисово» (65 100 – 199 000 дол.).
По нашим оценкам, за 2005 год стоимость земельных участков под самостоятельное строительство повысилась почти на 20%, на готовые дома прирост средней цены предложения составил около 15%.
Класс «построй сам»
Чуть более трети рынка сегодня – это предложения участков под самостоятельную застройку. При этом компания-продавец, как правило, делает покупателю специальное предложение – типовой дом на выбранном участке по специальной цене или предлагает компанию, которая за отдельную плату построит дом по выбранному проекту. В большинстве поселков такого типа инженерная подготовка выполняется как разбивка территории будущего поселка на участки, прокладываются внутрипоселковые дороги и подъездные пути от существующих магистралей, к участкам подводится электричество по воздушным линиям и проводится центральный водопровод от единой скважины. По периметру поселок огораживается единым забором, на въезде устанавливается КПП.
На рынок постепенно выходит продукт, ориентированный на желающих приобрести землю под строительство с минимальными вложениями на первоначальном этапе, в пределах 20–30 тыс. дол. Однако такая низкая стоимость достигается за счет минимальной инженерной подготовки: территория нарезана на участки, проложены дороги и установлены столбы линий электропередачи. По сути, реанимируется идея развития традиционных для советского периода дачных поселков, где собственники сами сообща решали все вопросы.
Между тем основной проблемой для большинства поселков сегодня являются электрические мощности. В ряде проектов обеспечивается 3 кВт с возможностью увеличения до 9–10 кВт за дополнительную оплату – 800–900 дол./кВт.
Участки под самостоятельное строительство продаются в среднем по ценам в диапазоне 2500–5000 дол./сотка, в зависимости от места и удаленности от города. В проектах, расположенных в северном направлении, в 70–100 км от города, цена сотки колеблется от 2500 до 3500 дол.
А вот средние цены на инженерно подготовленные участки едва ли легко подвести под общий знаменатель: они существенно отличаются не только по районам, но и внутри каждого района. В частности, в некоторых проектах Выборгского района, претендующих на элитарность, участки 24–26 соток продаются по цене 5000–6000 дол. за сотку. В других поселках, примерно столь же удаленных от города (80–100 км), стоимость аналогичных участков будет составлять 2500 (3-я линия в середине поселка или торцевые участки), 2800–3000 (2-я линия или у леса), 3000–3900 дол./сот. (1-я линия – у воды).
Аналогичная ситуация и во Всеволожском районе: стоимость земли в районе Воейкова составляет около 10 500 дол. за сотку, а в районе Лемболовской твердыни цены на участки колеблются возле отметки 2000 дол. за сотку (речь идет о поселках без социальной инфраструктуры и единого ограждения). Участки на южном направлении существенно уступают в цене. В Гатчинском районе стоимость земельных участков в коттеджных поселках такого типа составляет 1000–2000 дол. за сотку.
