Трактор на Рождество
Непременная примета престижных районов частной застройки последнего десятилетия прошлого века — дома-крепости за высокими глухими заборами. Домовладельцы «первого призыва» не слишком считали деньги и стремились собрать на своей территории все, что не додала им окрестная инфраструктура. Именно поэтому особым спросом лет десять-двенадцать назад пользовались огромные участки — площадью от пятидесяти соток до нескольких гектаров.
Риэлтерам известно множество рассказов о «тяготах и лишениях» состоятельных домовладельцев. Как-то один из них с юмором рассказал, как под новый год переехал в новый, еще пахнущий свежей штукатуркой дом. В ночь после новоселья выпал снег, сделав домочадцев пленниками собственных владений. В результате, вместо того чтобы презентовать супруге шубу, домовладелец купил трактор. Но это было только начало. Для того чтобы содержать такое хозяйство, нужен штат работников. И даже домработницу найти — такую, чтобы приятной наружности, работящая, и каждый день пешком топала три километра из ближайшей деревни — большая проблема.
Капитализм на старте
Первые прообразы коттеджных поселков и малоэтажные жилые комплексы возникли в начале 90-х годов прошлого века. Многие проекты сегодня признаются неудачными, а порой кажутся просто нелепыми.
Известно, что основа основ в недвижимости — местоположение, однако малоэтажные объекты зачастую строились в окружении многоэтажной застройки, рядом с шумными магистралями. Не слишком комфортное соседство заставляло застройщиков ограждать сии произведения девелоперского искусства высокими заборами. Первый в городе малоэтажный комплекс — секционный дом, который позиционировался как элитный таунхаус, построили на Бухарестской улице (которую даже с натяжкой нельзя отнести к элитным районам). Комплекс строился на средства дочерних предприятий «Газпрома» и без громкой рекламы. Более двух десятков коттеджей сблокированы и объединены замкнутыми дворами, а наружный фасад комплекса, напоминающий крепостную стену, лишь слегка прикрыт типовым домом от проспекта Славы — транзитной трассы «Морской порт — Мурманск». В элитном жилом комплексе побывали многие жители Купчина. Дело в том, что в одной из его секций расположена районная служба занятости: застройщик, отдав помещения для нужд района, честно внес свой вклад в развитие инфраструктуры. И сегодня квартиры в элитном купчинском комплексе время от времени пытаются предлагать к продаже по ценам, приближающимся к $1 млн.
Если застройщик не угадал место, о перспективах речь не шла. В начале 1990 годов в Отрадном было сооружено несколько десятков домов. Они продавались для того времени недешево, по $ 200–300 тыс., однако достаточного количества покупателей не нашлось. В результате в конце десятилетия, уже после дефолта, их предлагали уже по $50 тыс. Еще одной ошибкой были слишком малые земельные наделы — 6–12 соток. К квартирам в таунхаусах прилагалось и того меньшие участки – иногда просто крошечные дворики. Однако при этом таунхаусы позиционировались как жилье для очень богатых людей.
Именно к тому периоду относится первая попытка Всемирного банка продемонстрировать России завоевания западной демократии в области малоэтажного домостроения. Предложение строить демократичные таунхаусы для молодых семей в Каменке и Коломягах потерпело фиаско. Собственно говоря, оба проекта состоялись, но дешевым и доступным молодежным жильем не стали: застройщики не смогли получить кредиты — их бизнес-планы не нравились уполномоченным банкам. В результате расходы на подготовительный период у некоторых компаний оказались настолько высокими, что строить малоэтажные дома стало нерентабельным.
Самые первые коттеджные поселения возводились к северу от Петербурга и никак не рекламировались, поскольку были скорее корпоративными. «Например, торговый дом «Лаверна» построил для своих сотрудников поселок в Парголове, Завод металлоконструкций и Мариинский театр поселили работников в Курортном районе. Все эти поселки — закрытые. Отдельные объекты подобных поселений в открытой продаже появились только в 2003 году», — отмечает Алексей Рогов («Петербургская недвижимость»). Мог быть и иной вариант развития событий, когда застройщиками становилась группа знакомых между собой людей. Как правило, поселения насчитывали не более двух десятков домов, иногда — всего пять. По сути, подобные проекты можно считать первыми клубными поселками: если у кого-то из жителей возникает необходимость продать дом, нового соседа ищут остальные. Во всяком случае рекламных объявлений о продаже объекта вы нигде не найдете. В те «проторыночные» времена отечественные строители и слышать не желали о маркетинговых исследованиях, управлении финансовыми потоками или проектом. Иной подход демонстрировали западные менеджеры. Например, проект «Дубрава» в Коломягах, возведенный по американской каркасной технологии, являет собой поселок элитный и закрытый. Он строился для приехавших в Россию менеджеров иностранных компаний и отдан в управление также иностранной фирме DTZ. Между тем за прошедшее десятилетие город со всех сторон обступил «Дубраву».
К тому же периоду относится и начало освоения Коломяг. Проект комплексного развития и освоения деревеньки, чудом уцелевшей в мегаполисе, был разработан в 1991 году. Впоследствии, едва не бросив строительство из-за непомерного аппетита владельцев деревянных домов в квартале, застройщик, компания «Коломяги-Ретро» посредством громоздкой юридической схемы поделилась землей с другими. Теперь в проекте участвуют более десятка компаний («Содружество», «Элита-Девелопмент», «Падамс», «Сигма», «Северо-Западная строительная корпорация» и другие застройщики).
Бывшая коммуналка + баня
Мешала застройщикам и экономическая нестабильность: то инфляция, то гиперинфляция. В частности, дома-квартиры в уже упомянутом «элитном» комплексе в Купчине продавались вплоть до 1996 года. По словам Валерия Вакуленко, президента компании «СТБ-РОСТ», на продажах сказывалась политическая ситуация: что ни предвыборная кампания, то спад. Год 1993-й, отмеченный лихорадкой на городском строительном рынке, заставил застройщиков и их потенциальных клиентов обратить внимание на малоэтажный сектор. Ведь в условиях нестабильности дольщики, вложившие деньги в строительство многоквартирногодома, оказываются в положении заложников на борту набравшего высоту самолета. Они зависят от профессионализма и порядочности строителей, финансовых потоков, решений власти. Поэтому им остается лишь с облегчением вздыхать, когда их общий дом наконец-таки оказывается подведенным под крышу. Человек, вкладывающий средства в строительство своего дома, по крайней мере не зависит от своих соседей сверху и снизу. Поэтому все петербургские пригороды в тот неспокойный период начинают лихорадочно застраиваться.
Успешный человек образца 1993 года зачастую рассматривал загородный дом как приложение к расселенной коммуналке с видом на Фонтанку. Однако опыт частного домостроения был невелик, а отечественная стройиндустрия, недалеко ушедшая от типового домостроения, не могла предложить ничего радикально нового. Распространенный вариант начала 1990-х годов, который мог позволить себе человек, волей судеб ставший предпринимателем, — «коробка» площадью до 800 кв. м, с четким, как в типовой «панельке», членением по комнатам и этажам. Новые домовладельцы столкнулись с множеством проблем, которые было невозможно решить поодиночке: водоснабжение и канализация, подъездные пути, охрана. Мысль архитекторов не стояла на месте: они рисовали зимние сады и гигантские оконные проемы, но промышленность не предлагала материалов, для того чтобы их заполнить. А криминальная обстановка того времени не позволила множеству людей, начавших строительство собственного дома, завершить его. Зачастую у будущего владельца загородного дома хватало денег только на старт проекта. В одной из компаний, с тех уже давних времен активно работающих на рынке деревянного домостроения, рассказывали о том, что многие владельцы участков требовали сначала соорудить баню. На участке появлялся гигантский помывочный комплекс, а потом у заказчика заканчивались деньги. В результате клиентам нередко приходилось жить в бане, потому что продать незавершенку было невозможно: рядом стояли такие же недостроенные дома. В течение десятка лет они «украшали» своим присутствием пригороды Петербурга — риэлтерам удавалось пристроить их с большим трудом, поскольку ни размеры участков, ни архитектурные решения, ни планировки не соответствовали требованиям нового времени.
До и после дефолта
В 1994 году корпорация с громким названием «Новый бизнес России» объявила о строительстве коттеджного поселка во Всеволожском районе, близ деревни Порошкино. По плану строительства в этом районе должны были появиться 30 коттеджей. Покупателей заманивали просторными двух- и трехэтажными домами с гаражами, охраной и всеми коммунальными благами. Честные намерения компании декларировались рекламным слоганом: «Мы уже строим. Приезжайте, убедитесь сами». На холмистом ландшафте вокруг крошечного озерца действительно росли добротные кирпичные домики площадью 250–350 кв.м. Средняя цена домовладения на 15 сотках составляла $100–120 тыс. От будущих жильцов требовалось внести аванс в размере 20–30% стоимости дома. Через два года, накопив на своих счетах несколько сотен тысяч долларов, компания без всякой помпы сошла со сцены, а ее учредители скрылись с деньгами клиентов. Впрочем, несмотря на понесенные потери (запутавшись в собственном менеджменте и уведя наличные деньги клиентов, представители «Нового бизнеса…» оставили вполне внятный генплан и инженерно подготовленные участки), элитный поселок в Порошкине все-таки состоялся.
Но не все благие начинания заканчивались неудачей. В этот же период появился образцово-показательный поселок «ХОНКА-парк» на склоне Орлиной горы в Токсово. Финская компания HONKA на 5 га возвела 11 деревянных коттеджей площадью 200–300 кв. м. Жилой комплекс имеет круглосуточную охрану, рекреационную зону, теннисный корт. Выбранное местоположение удачно и с точки зрения близости к Петербургу, и с точки зрения природных красот, и с точки зрения наличия сетей.
Было это в 1998 году, перед самым дефолтом, на который инерционный по определению рынок недвижимости отреагировал только через несколько месяцев. В результате резкого скачка курса доллара закупать за границей стройматериалы и комплекты сборных «фабричных» домов стало невыгодно. Поистине, пришел звездный час для родных шабашников, отечественных производителей кирпича, бетона и пиломатериалов.
В условиях инфляции вновь проявился интерес к «быстрому» строительству. Именно в 1998 году началось сооружение коттеджного поселка «Консульская деревня» на 47/48 км Приморского шоссе, в Репине-Солнечном. На участке 7 га возводилось 42 коттеджа площадью 180–280 кв. м. Владимир Обширнов, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Экотон», полагает, что успех обеспечило удачное местоположение: дома с участками 12–20 соток в районе элитной застройки разошлись почти сразу после старта проекта. Еще одна изюминка проекта — попытка создать культурно-досуговое «ядро». Несмотря на то, что Курортный район и без того не обделен подобными объектами, главная точка притяжения — комплекс с громким именем «Аркадия» — выделяла его из числа наспех застроенных коттеджами кварталов.
По соседству с «Консульской деревней», на Кленовой улице, вырос первый коттеджный поселок, ставший результатом выставочной деятельности застройщиков и архитекторов. Инвестором проекта, получившего широкую огласку в конце 1990 годов, стало ЗАО «Международные жилищные выставки», созданное при участии финских компаний. Однако на тот момент рынок недвижимости не был готов к такому повороту событий. Из-за нерешенных юридических и инженерных вопросов строительство затянулось на годы, а непродуманная концепция привела к тому, что застройка оказалась весьма эклектичной. Архитекторы и подрядчики соревновались, стремясь показать лучшие достижения, поэтому концептуальные, но непрактичные произведения авторской архитектуры соседствуют здесь с утилитарными и невыразительными постройками. Тем не менее предприниматели, рискнувшие вложить средства в строительство на начальном этапе проекта, не прогадали: за прошедшие годы земля в районе «золотого треугольника» Курортного района выросла в цене в несколько раз.
С 1998 года ведет свою историю более демократичный коттеджный городок в Кузьмолове, построенный силами ФПГ «РОССТРО», однако очередной качественный скачок произошел на строительном рынке в 2001 году.
Подготовка к юбилею
В преддверии 300-летия Петербурга землю в его окрестностях стремились приобрести для реализации масштабных проектов крупные компании столичного происхождения. И это отвечало требованиям покупателей, которые стали ориентироваться на западный образ жизни. Подражая иностранным коллегам, топ-менеджеры петербургских компаний принялись вить «родовые гнезда». Географические лидеры прежние — Курортный и Всеволожский районы. В Курортном цена сотки земли достигала $5000–8000. Однако появляются новые популярные адреса. Дворец конгрессов в Стрельне еще только начинали восстанавливать, а вокруг него уже собирались интересанты. Популярности петродворцовому направлению придавал и чиновный проект восстановления Нижней дороги, в ходе реализации которого на прилегающей к шоссе территории должны были появляться новые объекты соцкультбыта. Проект канул в небытие, но свое дело сделал: популярность южного побережья Финского залива выросла, а застройщики остались один на один с «дорожными» проблемами. Подобная судьба ждала и еще один, значительно более масштабный проект — подписанное губернатором Владимиром Яковлевым Постановление «О размещении зон малоэтажного жилищного строительства…» (см. предыдущую публикацию). Тем не менее застройщики обратили внимание на то, что в ней обозначены действительно перспективные с точки зрения малоэтажной застройки территории.
Представители компаний, работающих в малоэтажном секторе, с одной стороны, обрадовались возможности содействия со стороны городской администрации, но вместе с тем ни один участник рынка не поверил в возможность реализации миллионных объемов застройки. Генеральный директор компании «Элита Девелопмент» Владимир Любомиров заявил, что на практике доля малоэтажного сектора в общем объеме жилищногостроительства может дойти до 20%. И это в самом лучшем случае. Как раз в этот период началась реализация масштабного проекта «Озерки» компании «Петербургстрой». (Сегодня проект называется «Новая Скандинавия», компания-застройщик — «Петербургстрой Skanska», а объем строительства вырос с первоначальных 70 тыс. до 100 тыс. кв. м). В то же время проснулся интерес к известному еще со времен первого мэра глобальному малоэтажному проекту «Северная долина» (Парголово). На территории в 545 га предполагалось сооружение примерно 1 млн кв. м малоэтажного жилья. Проект неоднократно пересчитывался, денег на инженерную подготовку, как водится, не нашлось, а потому район было решено отдать под строительство многоквартирных домов.
Юбилейный 2003 год помог строительному сектору подрасти. Заметная часть инвестиций, как это обычно и бывает, осела в сегменте частного домостроения и загородной недвижимости. Выросло все: объемы сделок, покупательский спрос, цены на участки. По данным компании «ПетроСтиль», в Курортном районе земля подорожала в 2–3 раза, в районе Петродворца и Стрельны и во Всеволожском районе — в 0,5–2 раза.
Ориентир на столицу
По оценке агентства BusinessVision, загородный рынок активно растет. При этом на сегмент коттеджной застройки приходится только 15% его объема, что в пересчете на абсолютные величины оценивается примерно в $5 млрд.
Повторимся: в настоящее время продажи ведутся в нескольких десятках коттеджных поселков. При этом в Подмосковье, по словам риэлтеров, строится 600 коттеджных поселков, из которых 150 — централизованно, по единому проекту. Питерские строители не имеют свободных средств, поэтому и по сей день коллективный вариант житья-бытья чаще всего означает «поселок» на 5–10 домов (и таких поселков, очевидно, в ближайшее время будет заявлено немало). Однако подобные объемы строительства не предполагают развитой инфраструктуры. И если под Москвой есть поселки со школами, больницами и даже бутиками, то петербуржцам, намеренным перебраться на ПМЖ в пригороды, скорее всего предложат воспользоваться социальной инфраструктурой соседних населенных пунктов. Именно поэтому в нашем регионе так популярны «дачные» проекты.
Доступный дом, дача, или объект инвестиций?
Чаще всего пропагандисты жизни «на воздухе» ссылаются на западноевропейский образ жизни: за рубежом все живут за городом, а работают в городе. Только это не совсем так. Дело в том, что в Европе давно сбылась мечта Ильича — стерта грань между городом и деревней. В западноевропейской деревне на 50 домов, кроме дорог, воды и канализации, можно найти муниципалитет с фонтаном XVIII века, школу, пару-тройку мелких магазинов и дюжину ресторанчиков. Причем эта идиллия — не для миллионеров, а для пенсионеров. Но не следует забывать о том, что грань стиралась веками. Отсутствие четкого представления о спросе пока приводит и к перекосам предложения в сторону дорогостоящих объектов, практически не доступных для большинства. Более всего сегодня предложений в верхней ценовой категории. Стоимость коттеджей в приличном месте варьирует от 400 тысяч до одного миллиона долларов. Почему это происходит, понятно: ведь на дорогих объектах больше норма доходности. Но, заметим, и риски выше — закон природы. Представьте себе картинку, как где-нибудь в Боннской или Зальцбургской области инвестор строит в чистом картофельном поле полста домов без отделки и продает по полмиллиона долларов право доехать за пару часов (без учета пробок) по грунтовой дороге и осваивать нераспаханную целину…
Сегодня большинство застройщиков не думает, как наши заботливые руководители, о «доступном жилье», и поэтому народ — потребитель — полагает, что коттедж это дорогое удовольствие. Когда тезис «коттедж — не роскошь, а объект для проживания» у нас приживется — вопрос открытый, а ответ на него связан не только с экономическими условиями, но и с менталитетом нашего человека. Эпоха развития капитализма в России конца XX — начала XXI века сформировала у нас, россиян, особое отношение к недвижимости. Мы рассматриваем ее не как место проживания и удовлетворения потребностей в комфорте, общении с природой, а как объект, в котором хранятся деньги: вроде свиньи-копилки. Дом за городом, как и квартира, — это «средство тезаврации», сокровище, то есть средство сохранения капитала, как золото, бриллианты и прочие предметы не первой необходимости.
Недвижимость всегда будет расти в цене? Так не бывает. Любая собственность — это, кроме всего прочего, обязательства и проблемы. Сейчас недвижимость — двигатель прогресса и экономического развития. Чем больше собственности, тем больше проблем: требуется отапливать, ремонтировать, страховать, охранять, мыть, убирать и т. д., то есть давать работу строителям, производителям стройматериалов, транспортникам, торговцам и многим другим.
В последнее время много говорится о «доступном и комфортном» загородном жилье. Быстровозводимые коттеджи из профилированного бруса и каркасные дома стали едва ли не панацеей, делом государственной важности — приоритетом национальных проектов. Однако нам кажется, что отдельный коттедж еще не скоро заменит петербуржцам отдельную квартиру. В первую очередь — из-за географических особенностей. В отличие от «радиально-кольцевой» столицы, Питер зажат между Финским заливом и Ладогой, окружен промзонами, разбавленными полигонами и болотами.
Во-вторых, наш климат как-то не располагает к тому, чтобы жить за городом круглый год. В–третьих, основное место жительства должно быть в пределах транспортной доступности от места работы и учебы — сельские школы, как правило, оставляют желать лучшего, а по городу в час пик давно уже не проехать. Остается вариант: найти работу ближе к дому, подобно герою рязановского «Служебного романа».
Вышесказанное наталкивает на мысль, что постоянное проживание за городом, в собственном коттедже, для активно работающего, успешного и обремененного семьей менеджера — мечта не близкая. То есть поселки для среднего класса все-таки появятся, но, очевидно, они будут складываться вокруг крупных градообразующих производств, чтобы граждане, занятые на этих производствах, могли арендовать или покупать дома в кредит. Но это уже совсем другая история.
Таким образом, собственная загородная усадьба — на сегодняшний день удел не просто обеспеченных, а очень состоятельных людей, которые не считают ни денег, ни времени… То есть, не просто богатых, а очень богатых пенсионеров. А много ли у нас таких?.. Поэтому, скорее всего, загородный коттедж будет стойко ассоциироваться в сознании работающих горожан с непереводимым русским словом «дача», где можно отдохнуть от городской суеты, поправить здоровье банными процедурами и прогулками по лесу. Благо Ленинградская область в два раза больше Московской и тихих уголков в пределах стокилометровой зоны пока хватает на всех желающих.
