Что стоит за такой небывалой популярностью Болгарии? Некоторые аналитики склонны утверждать, что всему виной сравнительно низкие цены. Однако цены, безусловно, не единственная причина. Что же еще? Может, природа и погода? Мы, конечно, можем долго петь осанну идеальному климату, лазурному морю и горам, ничем не уступающим альпийским, но, согласитесь, что их тоже нельзя считать достаточным основанием для интереса российских и зарубежных инвесторов. Ведь если словосочетание «Черное море» обладало бы свойствами магического заклинания, немецкие и британские бизнесмены дрались бы сейчас бы за квадратные метры где-нибудь в Сочи. Однако евро и фунты притягивает сегодня именно Болгария. По всей видимости, секрет такой популярности в том, что болгарская недвижимость – это сравнительно новый рынок, который предлагает оптимальную комбинацию политических, экономических и природных факторов.
Магнит для инвесторов
Новая Болгария – одно из наиболее стабильных и динамично развивающихся государств Восточной Европы с функционирующей рыночной экономикой. Осмотрительным инвесторам вступление этой страны с 2007 года в Европейский союз оказалось на руку, и они по достоинству оценили огромный потенциал как для роста прибыли с вложенного капитала, так и для получения доходов от сдачи в аренду.
По оценкам специалистов американского инвестиционного общества «Pramerica Real Estate Investors», рынок недвижимости Болгарии – один из пяти самых перспективных в мире. Аналитики отмечают хорошие перспективы по возврату вложений, характерные для развивающихся стран, в сочетании с рисковым профилем, сравнимым с профилем богатых стран. Немалое значение имеет и тот факт, что уровень налогообложения в Болгарии один из самых низких в Европе.
По данным одного из самых авторитетных финансовых изданий в мире «The Financial Times», болгарское побережье Черного моря вызывает особый интерес зарубежных покупателей также из-за возможности туристического отдыха по более низким ценам, нежели в Испании и Португалии. К примеру, дом в Болгарии в 2,5 раза дешевле аналогичного в Испании.
Примечание
Сегодня в Болгарии можно выгодно и безопасно вкладывать деньги и развивать бизнес. Для иностранных фирм национальный режим гарантирует беспрепятственное инвестирование и получение надежного дохода в условиях защиты и наибольшего благоприятствования со стороны государства.В отличие от законодательства ряда стран, закон Болгарии о стимулировании инвестиций позволяет инвесторам по своему усмотрению распоряжаться инвестируемыми средствами. После получения подтверждения министерства финансов о признании прямой иностранной инвестиции инвестор может вкладывать свои средства в любой выбранный им объект. Полученную прибыль легко перевести за рубеж после уплаты налогов (а налог на прибыль в 2007 году – 10%). При реинвестиции прибыли ставка налога нулевая (с 2002 года). Максимально упрощены разрешительные и лицензионные вопросы. Для российских бизнесменов большое значение имеет также возможность доступа через Болгарию к многомиллионным рынкам ЕС и Балканских стран.
Все зависит от линии
Сегодня в Болгарии продают и покупают все – от отелей и целых дачных поселков на Черноморском побережье до старых и новых домов на горных курортах и бизнес-центров в крупных городах. Наибольшей популярностью пользуется недвижимость на южном побережье – жилые комплексы, которые состоят из отеля, апартаментов-квартир и развитой инфраструктуры. Больше всего это похоже на элитные коттеджные поселки под Петербургом, с той лишь разницей, что у нас инвесторы предлагают покупателям отдельные дома, а в Болгарии – апартаменты в трех или четырехэтажном отеле. Практика показывает, что большинство отечественных покупателей предпочитают посещать свои болгарские апартаменты во время отпуска, в остальное время сдавая их в аренду.
Примечание
Стоимость недвижимости в городах и даже в мелких поселках на побережье растет непрерывно. По официальным данным, за последние три года средний уровень цен повышался на 30% в год. Страна превратилась в одну большую стройку. Тем не менее объекты по сравнительно доступным ценам все еще можно найти.К примеру, нижняя планка цен на квартиры-студии общей площадью 42 кв. м на второй линии от моря составляет 30 тыс. евро. Апартаменты в отельном комплексе общей площадью 80 тыс. кв. м можно приобрести за 80 тыс. евро, а в таун-хаусе (сблокированном коттедже на двоих-троих собственников) на второй линии от моря – от 1,3 тыс. евро/кв. м.
При покупке недвижимости на побережье нужно помнить, что цены растут пропорционально приближению к морю – буквально с каждым метром. Недвижимость на второй линии, то есть вне прямой видимости моря, значительно дешевле жилья на первой, а апартаменты на первой линии с видом на море дороже точно таких же, но без «моря в окошке». Стоимость апартаментов в четырехзвездном комплексе с инфраструктурой – от 800 евро/кв. м на второй линии и от 1100 евро/кв. м на первой. Строящиеся объекты значительно дешевле. Цена зависит от этапа строительства. Инвестирование в недвижимость на стадии нулевого цикла в последнее время буквально захлестнуло Болгарию. Темпы строительства весьма высокие – за год-полтора может появиться целый город-курорт.
Виллы и коттеджи в отличном состоянии в курортных районах на побережье могут стоить от 80 до 400 тыс. евро. На стоимость влияют такие факторы, как близость к морю, вид из окон, качество строительных работ и отделки, а также престижность района.
Равнение на фирму
Наш рассказ о рынке недвижимости в Болгарии был бы неполным, если упустить из виду тот факт, что покупателям из России, которые ищут не апартаменты в жилом комплексе, а собственный «домик у моря», придется пойти на определенный компромисс. Поясним, о чем идет речь. Большинство покупателей загородной недвижимости в Петербурге привыкли к тому, что предметом сделки является отдельно стоящий дом с земельным участком.
И где бы ни продавался объект недвижимости – в строящемся коттеджном поселке, в старом садоводстве или вообще в глухом лесу, – комплект «дом плюс земля» за редким исключением считается неразделимым.
Но на рынке недвижимости Болгарии все совсем не так, точнее, не совсем так. С одной стороны, болгарское законодательство сейчас одно из самых либеральных в Европе и позволяет иностранным физическим и юридическим лицам покупать недвижимость на территории страны. Приобретать квартиры в этой стране может как юридическое, так и физическое иностранное лицо. Единовременно с квартирой оформляется и так называемая «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «попадающая» под квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м и является условным понятием.
С другой стороны, согласно конституции страны, при покупке виллы или коттеджа землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать категорически запрещено. Как выход из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Если покупатель планирует жить в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо землю лучше оформить на фирму. Иностранная фирма с болгарским участием, то есть когда хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. При регистрации фирмы составляются два нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания, и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.
Петербуржцам, присматривающим апартаменты в Болгарии, нужно также учесть, что владение недвижимостью в этой стране не дает автоматического права получения вида на жительство. Выход из положения тот же, что и в предыдущем примере, – создание фирмы. Это потребует следующих затрат: 500 евро – регистрация, 2600 евро – уставной капитал и примерно 100 евро – получение юридического адреса.
Примечание
При покупке недвижимости в Болгарии специалисты советуют выбирать такую риэлтерскую фирму, которая была бы надежным проводником на всем пути покупки дома. Риэлтеры должны хорошо знать налоговое законодательство, понимать, как взаимодействуют строительные и девелоперские компании, а также уметь решать вопросы земельной собственности в местных органах управления.Однако если вы не намерены связывать свою жизнь с какимто определенным местом, а просто желаете отдохнуть всей семьей, то вам идеально подойдет вариант аренды жилья. Аренда может быть краткосрочной (до одного года) или длительной (свыше одного года). Летом снять жилье, естественно, будет дороже, а оплата посуточная. Снять апартаменты можно за 300–1000 евро в месяц – в зависимости от места и состояния жилья. Аренда элитного жилья обойдется не менее 3000 евро в месяц.
В перечень дополнительных бонусов для отечественных покупателей болгарской недвижимости входят лояльные условия для бизнеса, гарантии безопасного вложения капитала; родственный язык и понятная письменность, а также доброжелательное отношение к русским. О последнем красноречиво свидетельствует следующий факт: на информационных стендах болгарских отелей, где рекламируется местная недвижимость, среди объявлений можно встретить и такое: «Россияне! Не дайте англичанам скупить всю Болгарию!»
