Народ пошел за индульгенциями

Президент недавно заявил, что главная цель дачной амнистии – «разбюрократить решения и ускорить их принятие» – в общероссийском масштабе не достигнута. По его словам, в стране около40 млн дачных участков, треть из них оформлены по старому законодательству, а более миллиона вообще никак не оформлены. «Закон достаточно либеральный и направлен на минимизацию затрат граждан, но правительству надо еще принять подзаконные акты», – заметил Владимир Путин. А чиновники Ленинградской области решили действовать без промедления. Разложили во всех конторах Росрегистрации, Роснедвижимости и БТИ памятки, разъясняющие гражданам новый порядок, и разработали законопроект, призванный на пару тысяч рублей умерить аппетиты землеустроителей.

По данным ГБР, с 1 сентября прошлого года, когда ФЗ № 93 был введен в действие, до середины января подано 2015 заявлений, а за два следующих месяца (до середины марта) – еще 2070. То есть активность уже выросла вдвое, а когда все выедут на дачи, ближе к местам расположения органов местного самоуправления, она станет еще выше.

Готовясь к амнистии, чиновники налаживали межведомственное взаимодействие ряда профильных управлений, включая Федеральную кадастровую палату и БТИ, а потом разъяснили «упрощенный порядок оформления прав на недвижимость» всем органам местного самоуправления городских и сельских поселений. Народ живо интересуется, как надо заполнять декларации, а в Управление кадастра поступило более двух тысяч заявлений о постановке участков на кадастровый учет.

Проще некуда

Основная цель амнистии – упростить регистрацию земли и строений независимо от времени выдачи правоустанавливающих документов. Достаточным основанием объявили даже выписку из сельсоветского гроссбуха, но пресловутая «книжка садовода» – единственный документ миллионов российских землевладельцев – почему-то никому не дает никаких прав. Проблем не возникает только у тех, кто имеет участок под ИЖС или для дачного дома в пределах нормы (до 20 соток). Такие землевладельцы представляют в областную регистрационную палату декларацию и выписку о постановке участка на кадастровый учет в качестве «ранее учтенного». А для членов садоводческих товариществ «ранее учтенный участок» – в границах всего садоводства, и права каждого хозяина на свой надел ничем, кроме бесправной книжицы, не подтверждены. Садоводы возопили: мол, дачная амнистия не работает, и тогда губернатор Валерий Сердюков поручил Леноблкомимущества совместно с представителями региональных структур Роснедвижимости, Земельной кадастровой палаты, Федеральной регистрационной службы и Управления по развитию садоводства и огородничества – разобраться и упростить процедуру. Чиновники собрались и 17 ноября «приняли решение о порядке работы по упрощению». Устами вице-губернатора ЛО Александра Дрозденко миссия чиновников изложена пафосно: «Мы, субъект Федерации, в соответствии со статьей 11 ФЗ № 93 можем устанавливать предельные тарифы на работы по территориальному землеустройству для ведения личного подсобного хозяйства, дач, садоводства и огородничества, ИЖС и гаражного строительства. Нами разработан соответствующий закон о методике расчета максимальных цен».

На самом деле речь идет о небольшом сокращении расходов граждан на межевание при постановке участков на кадастровый учет.

Методика – это четыре уровня базовых цен и коэффициенты к ним в зависимости от местоположения земельного участка и сезона исполнения работ. Базовая цена на участок пять соток – 6000 рублей (летние данные по Всеволожскому району). Если работы ведутся по двум участкам – 5600 рублей, по трем – 5300, по четырем и более смежным участкам – 5000 рублей. Странный размер расчетного модуля чиновники объясняют тем, что именно таково в среднем превышение нормативов площади. Мол, настолько фактическое землепользование, как правило, больше юридического. Правда, в садоводствах, где нормой считаются 12 соток, это далеко не так, да и оформляют там не избыток площади, а весь участок.

Как пояснил начальник регионального управления Роснедвижимости Владимир Артемьев, если на шесть соток документ есть, участок можно не обмерять, а за каждую лишнюю сотку сверх базового превышения пять соток цена повышается на 3%. Плюс зимний повышающий коэффициент 1,52.

Сейчас без всяких методик межевание шести соток во Всеволожском районе обходится в среднем в 10 тыс. рублей. Экономия не столь велика, но зато чиновники и депутаты при деле.

Выборы депутатов задержали рассмотрение закона, но Александр Дрозденко рассчитывает, что в апреле ЗС примет его в первом чтении.

Закон предполагает, что расходы малоимущих жителей ЛО областной бюджет возьмет на себя, но подавляющего большинства граждан, которые нуждаются в подтверждении своих прав на земельные участки и строения, это не касается. Петербуржцев, владеющих недвижимостью в области, – более двух миллионов, не считая членов их семей. Число таких собственников превосходит областное население.

Тернистый путь садовода

Чиновники объяснили суть упрощения. Например, в садоводстве размером 50 га есть один на все товарищество правоустанавливающий документ, а имущество его отдельных членов не может быть объектом гражданского оборота. Ни продать, ни заложить, ни иначе им распорядиться по закону они не могут.

Раньше для оформления прав на это имущество садовод получал в органе местного самоуправления перечень документов (20–30 позиций), которые он должен собрать, чтобы получить решение этого органа о предоставлении ему в собственность участка и дома. Сейчас для оформления дома достаточно самостоятельно подать декларацию в орган Госрегистрации. Чтобы зарегистрировать права на землю, надо самому составить план участка и его описание (это выкопировка из генплана), далее, получив в правлении садоводства справку, что местоположение участка соответствует генплану, с этими двумя документами он идет в ОМСУ за решением. Если там выясняется, что до него еще никто не обращался, придется вернуться к председателю садоводства и получить заверенную копию решения о предоставлении в бессрочное пользование всех 50 га и свидетельство о регистрации садового товарищества в налоговой службе. Всего может понадобиться максимум четыре документа. По истечении двух месяцев ОМСУ выносит решение: предоставить в собственность участок, который раньше находился в бессрочном пользовании всего садоводства.

И тут возникают трудности и необходимы траты. Если владелец хочет зарегистрировать право собственности на землю, нужно сформировать участок, то есть провести межевание и согласовать его границы со всеми смежными землепользователями. Сформированный участок ставится на кадастровый учет, и только тогда можно подавать заявление в службу Росрегистрации. Если продажа не предполагается, можно получить право собственности, но не регистрировать его.

Простота хуже воровства

По словам г-на Дрозденко, чаще всего в КУГИ обращаются с вопросами о бесплатном оформлении в собственность участков больших нормативной площади, приватизации земель общего пользования в некоммерческих партнерствах и с целью узаконить самозахват. Самовольные прирезки земли – явление повсеместное. Вице-губернатор уверяет, что в утвержденных границах не осталось ни одного садоводства: все за долгие годы разрослись безмерно.

Проще всего оформлять строения в садоводствах. Деревянный домик или многоэтажный коттедж можно зарегистрировать, вовсе не обращаясь в БТИ, – достаточно просто заполнить бланк декларации.

Упростилось и оформление домов ИЖС, поскольку теперь не требуется предъявлять акт ввода их в эксплуатацию с десятками виз и согласований. Правительство утвердило более подробную форму техпаспорта, по которой оформлено уже 1329 домов для постоянного проживания.

По словам Ирины Черных, ситуации в районах абсолютно разные, что зависит от активности индивидуального жилищного строительства и желания самих граждан. Например, в Сосновом Бору новых паспортов не заказывали, а те коттеджи, которые строят сейчас, оформляются по полной программе. Люди хотят иметь все документы, включая акт ввода в эксплуатацию, чтобы при случае, например, взять ипотечный кредит под залог этой недвижимости.

Случаются и примеры обратного свойства, когда граждане регистрируют права по декларации, указывая значительно меньшую площадь. Известен случай, когда при продаже обнаружилось, что дом в десять раз больше, чем заявлено. Пока никто не знает, как хозяину, который хотел сэкономить на налогах, выйти из положения.

Предусмотрено, но не гарантировано

Владимир Артемьев констатирует: «Как свидетельствует практика, закон действительно упростил оформление прав собственности на объекты недвижимости (постройки), но в части формирования земельных участков упрощающих процедур он не ввел».

Заполнив декларацию, можно запросто зарегистрировать объект недвижимости – садоводческий домик, дачу, гараж, вообще не обращаясь ни в какие специализированные коммерческие организации.

С землей все сложнее. Частной собственности на землю до 1993 года вообще не было, но существовали решения госорганов о предоставлении участков, иногда планы участков, некоторые даже с проведением геодезических работ, но в условной системе координат. Государство весь прежний учет признало юридически действительным, поэтому такие участки уже занесены в кадастр учете в статусе так называемых «ранее учтенных». Хотя площади этих участков и местоположение вызывают вопросы, по ним всегда можно получить выписки по закону в срок 10 дней. Но в этих выписках указано: «площадь ориентировочная, подлежит уточнению». И когда вы захотите продать такой участок, покупатель, разумеется, поинтересуется, что он покупает, и не ориентировочно, а точно. Для этих целей и требуется проведение землеустроительных работ, предусмотренное отдельным законом, но не гарантированное государством из­за дороговизны. Пока на рынке все продается и покупается в том юридическом статусе, который существует на данный момент. Особых рисков не наблюдается, если не считать конфликтов между наследниками недооформленных «фазенд» или межевых войн.