Как отмечают риэлтеры, подавляющее большинство «пассивных» продавцов участков ИЖС и в садоводствах имеют единственный документ, подтверждающий их право собственности, — хорошо знакомое агентам по недвижимости «розовое» Свидетельство на право собственности на землю. Как правило, такие продавцы (обычно граждане пенсионного возраста) не готовы к активным действиям, связанным с подготовкой необходимых для продажи документов. И их можно понять. Разъезды по инстанциям, получение всех необходимых справок, суточные очереди в регистрирующих органах, в особенности когда требуются выезды в не самые ближние райцентры (например, Лугу или Выборг), — требуют недюжинного здоровья и железных нервов. Для пожилого человека эти хлопоты становятся порой непреодолимым препятствием. В этом пришлось убедиться на собственном опыте.
Доверенного три года ждут: сделка с отсрочкой
Если вы потенциальный покупатель и в предвкушении радости от того, что скоро станете землевладельцем, смело решили взять все хлопоты на себя — будьте готовы к тому, что они превратятся в многомесячный марафон. Традиционный первый шаг участников будущей сделки, после того как они нашли друг друга и договорились о цене, — поход к нотариусу. Здесь оформляется доверенность на подготовку документов и последующее оформление договора купли-продажи земельного участка. Как правило, в этом случае покупатель и расплачивается с продавцом. Доверенность выписывается, естественно, не на покупателя (сам себе человек продать ничего не сможет), а на третье лицо (которым, к слову, не может быть супруг покупателя).
Примечание
«Это очень плохое начало сделки, — комментирует Максим Финионов, — если учесть, что от момента оформления доверенности до получения правоустанавливающих документов новым владельцем даже в самом благоприятном случае пройдет год, многое может произойти».
Поэтому такой вариант «без страховки» возможен только в случае, если покупатель, продавец и его доверенное лицо закадычные друзья, дружба которых проверена годами. Во всех остальных раскладах возникает множество юридических рисков для будущего землевладельца.
Во-первых, у любой доверенности есть срок действия: полгода, год, максимум — три года. Опыт показывает, что порой и трех лет для оформления сделки оказывается мало.
Во-вторых, продавец, узнав о том, что цены на рынке земли продолжают расти, может отозвать доверенность или, намекнув о своем намерении это сделать, потребовать пересмотра условий (разумеется, в свою пользу). В этом случае ваши возможности вернуть выплаченные ему деньги законным путем равны нулю. Зато возможность остаться без приобретения приближается к ста процентам.
Третий минус заключается в том, что доверенность в любом случае выписывается на третье лицо. И все долгие хлопоты по сбору документов и получению кадастрового номера становятся его работой. Здесь вы попадаете в зависимость от его занятости, настроения, отношения к вам. К тому же с этим человеком тоже всякое может случиться: он может заболеть, уехать или просто-напросто продать «ваш» участок кому-либо другому.
Где подстелить соломку?
Итак, делаем выводы. Во-первых, доверенность нужно оформлять на максимальный срок (три года), на надежного человека и обязательно с правом передоверия.
Во-вторых, вместе с оформлением доверенности можно заключить предварительный договор купли-продажи, обязывающий стороны через определенный срок подписать основной договор либо так называемый договор купли-продажи с отлагательными условиями, в котором будут обозначены обязанности по сбору и оформлению всех необходимых для регистрации документов. Естественно, нет таких договоров, которые нельзя оспорить, однако они могут снять стресс покупателя хотя бы тем, что в них будет зафиксирована цена сделки и обозначен сам покупатель. Оптимальный вариант, если этот договор вам подготовит юрист либо опытный риэлтер-практик.
В-третьих, если участок продает человек преклонного возраста, либо состояние его здоровья оставляет желать лучшего, наряду с доверенностью, неплохо оформить еще и завещание на ваше имя. Впрочем, не любой покупатель может настоять на таком требовании, а само завещание могут оспорить родственники, имеющие обязательную долю в наследстве.
Молчание соседей — знак согласия
Сложности, связанные с оформлением межевого дела, достойны отдельной публикации. Пока же ограничимся основными нюансами. Для сделки купли-продажи необходимо подготовить целый пакет документов, главный из которых — свидетельство о присвоении участку кадастрового номера. Кадастр — это документ, который однозначно определяет участок: его площадь, категорию, границы. Итак, в нашем случае будущий землевладелец и доверенное лицо продавца вызвали на участок представителей организации, имеющей лицензию на производство геодезических работ. Через две недели после визита на участок геодезистов у них на руках был план участка, а также бланки протоколов согласования границ. На то, чтобы встретиться с соседями и подписать протоколы, потребовалось всего две недели.
Примечание
«Вам просто несказанно повезло, — комментирует Максим Финионов, — чаще на это уходит гораздо больше времени. Случается, что соседи, полагающие, что ваш предшественник «залез» на их территорию, наотрез отказываются подписывать какие-либо документы».
Между тем мало кто из непрофессионалов знает, что законодательством на этот случай предусмотрен вариант уведомления будущих соседей — телеграммой.
Как это делается? Вы посылаете по адресу проживания будущего соседа телеграмму с уведомлением о вручении, в которой изложено предложение встретиться, чтобы согласовать границы, и ждете десять дней. Потом — высылаете повторную. Еще десять дней, после чего можете смело прикладывать копии телеграмм к межевому делу и отдавать его в работу. Молчание, а также любые ничем не необоснованные возражения становятся знаком согласия.
Закончив формирование дела, геодезисты передадут его в Управление Роснедвижимости, где на основании приложенных документов и результатов геодезической съемки участку будет присвоен кадастровый номер. Обычно компании, ведущие геодезические работы, берут хлопоты по продвижению этих документов на себя. Практика показывает, что ваше дело может путешествовать по инстанциям от двух до шести месяцев.
Примечание
«Два месяца означают, что геодезисты сработали на «отлично», — говорит Максим Финионов, — полгода и больше — чистая «двойка».
Входной билет к нотариусу
Кадастровый план участка — это «входной билет» к нотариусу. К нему вы придете с продавцом либо его доверенным лицом. Здесь придется заплатить пошлину в размере 1% цены, которая будет указана в договоре купли-продажи. Можно, конечно, сэкономить, указав заниженную цену, однако если она будет меньше оценочной (указывается в документе о кадастровом учете), то пошлина будет исчисляться с последней.
К нотариусу можно и не ходить, законодательство предусматривает возможность заключения договора купли-продажи в простой письменной форме. Однако самодеятельностью заниматься не стоит. Для того чтобы иметь гарантию, что органы Росрегистрации «не завернут» договор из-за технических или юридических несоответствий, будет разумно, чтобы над ним поработал юрист.
Несмотря на то что визит к нотариусу связан с определенными хлопотами (в условленное время к нему должны прийти все участники сделки, к тому же он может потребовать дополнительные документы, подтверждающие права продавца), Максим Финионов не рекомендует пренебрегать этим шагом в пользу простого письменного оформления договора. Нотариусы гораздо реже совершают ошибки, нежели «вольные» юристы. А Вам они ни к чему: в органах Росрегистрации могут легко отказать или принять решение о приостановке, если документы оформлены с отступлением от правил. А это означает опять-таки упущенные месяцы. Если дееспособность продавца вызывает хоть малейшие сомнения — к нотариусу нужно идти обязательно. Оспорить нотариальный договор значительно труднее, нежели договор в письменной форме (в последнем случае у продавца может найтись множество аргументов, что он «был не в себе», «его обманули»).
Как бы ни была сложна дистанция с момента, когда две стороны сделки нашли друг друга, до дня подписания договора, на этом хождения по инстанциям не закончатся. Впереди еще минимум месяц, максимум — полгода. Право собственности нового владельца на участок возникает в момент его регистрации соответствующим органом юстиции — Росрегистрацией (в нашем случае это Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области — всю информацию о правилах подачи документов, а также адреса и телефоны территориальных отделений можно посмотреть на официальном сайте www.gbr.spb.ru). Органы Росрегистрации обязаны принять у вас документы, проверить их и в течение месяца произвести регистрационные действия, либо (в случае обнаружения каких-либо проблем) по заявлению любого участника сделки приостановить регистрацию на три месяца для приведения документов в соответствие, либо выслать вам мотивированный отказ.
Примечание
«Законом предусмотрена возможность предварительной записи на подачу документов, — говорит Максим Финионов, — но увы, в разных территориальных отделениях УФРС сроки могут весьма существенно разниться».
На практике и здесь возникают барьеры. Во-первых, на подачу документов для регистрации необходимо прийти вместе с продавцом (либо его доверенным лицом). Очередь обычно занимают с вечера. Причем происходит это не в родном Петербурге, а в райцентре по месту «приписки» вашей будущей собственности, а разъяренные толпы сограждан, организующих переклички, то и дело норовят вычеркнуть вас из списка.
Последние шаги к земле
Теперь опять практика. Главный редактор журнала «Загородное обозрение» заключил нотариальный договор купли-продажи в феврале 2007 года. Через несколько дней, отправившись в УФРС по Ломоносовскому району Ленинградской области и обнаружив многокилометровые очереди, решил воспользоваться вышеобозначенным «правом на запись». Записали… На середину июня. В торжественный день, когда должна была состояться подача документа, товарищ, представлявший интересы продавца, приболел. Предложили перезаписаться на ноябрь. Участники сделки решили подавать документы в порядке общей очереди. В результате у порога и в коридорах славного учреждения, что располагается на Первой Нижней улице г. Ломоносова, пришлось провести около двух суток.
К настоящему времени марафон начинающего землевладельца подошел к концу. Слава Богу, все завершилось благополучно. Остались досада по поводу «убитых» в очередях и разъездах дней и часов, усталость от постоянного стресса, что сделка развалится, раздражение на чиновников Росрегистрации и Роснедвижимости.
Тем, кто решит повторить «марофон землевладельца», дадим еще один проверенный собственной практикой совет: «Без профессионального консультанта — юриста или риэлтера-практика, — ни шагу!»
