Диковинки рынка
Екатерина Диулина, специалист отдела консалтинга и аналитики АН «Итака»: «Хочется отметить достаточно сенсационный проект в Гатчинском районе — самый демократичный поселок, пожалуй, за всю историю развития рынка — «Кристалл» (застройщик — «РегионДомаСтрой»). Минимальная цена предложения — менее $100 тыс. Разумеется, продажи идут успешно. Многие аналитики и застройщики говорят о том, что проект неоправданно дешев: такие дома можно было бы реализовывать и дороже, а застройщик недооценил рынок. Но скорость реализации в этом поселке — одна из самых высоких.
Одна из тенденций года — смешанные проекты. За два последних месяца на рынок вышли 13 новых проектов. Все они не только отличаются масштабом, но и имеют разнородную структуру. В каждом поселке есть и коттеджи, и таунхаусы, а в ряде комплексов — и малоэтажная застройка. Все включают разноплановое предложение: и бизнес-класс, и «премиум». Инвесторы ориентируются на разные сегменты покупателей. Примеры: «Сторожевая гора» (50 га во Всеволожском районе, застройщик — Rodex Group), «Кивеннапа» (45 га в Выборгском районе, застройщик — «НеваИнвестПроект», «Щегловка» (13,35 га, 48 коттеджей, 53 таунхауса), «Топаз» (поселок во Всеволожском районе, застройщик — «СоюзКапитал»). Появились новые подходы к планировкам и инфраструктуре. Проект «Хаапала» компании «Особняк» в Выборгском районе на 32 га предполагает строительство на территории поселка спортивно-оздоровительного комплекса. Но многие застройщики опасаются строить инфраструктуру, поскольку это серьезно удорожает проект. Скорее всего, это тенденция уже завтрашнего дня».
Парадоксы таунхаусов
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость»: «Причина появления и роста числа таунхаусов в проектах поселков — рост цен на землю и стройматериалы. Проекты, находившиеся в продаже в 2007 году, возводятся на землях, приобретенных еще до «земельного бума», когда застройщик мог позволить себе построить на этой земле и коттедж, и таунхаус, не ощутив при этом существенных финансовых потерь. Сегодня девелоперы вынуждены уплотнять застройку, чтобы выйти на приемлемый уровень доходности. Основная масса таких объектов сосредоточена в Курортном, Всеволожском, Тосненском и Приморском районах, где реализуется 75% общего количества домовладений.
В нынешнем году будет ощутимо меняться структура предложения — доля таунхаусов в среднем диапазоне площадей, ориентированных на более широкий круг потребителей, будет расти. Но если на Западе таунхаус всегда позиционировался как экономичный вариант для тех, кто не может позволить себе индивидуальный дом, то многие наши застройщики до сих пор пытаются продвигать на рынок таунхаусы, как элитные объекты по ценам превышающим не только стоимость индивидуального коттеджа, но и стоимость городской квартиры аналогичной площади. Именно в объектах с таунхаусами, как ни в одном другом сегменте загородного рынка, встречается множество концептуальных ошибок, которые приводят к трудностям в реализации проектов, что создает репутацию таунхауса, как объекта, вызывающего сложности с продажами.
Среда и цена обитания
Екатерина Романенко, исполнительный директор ЮФ «Экотон»: «С каждым годом спрос смещается все дальше от Петербурга. Когда-то были востребованы участки в радиусе 40 км от города, сегодня покупателей коттеджей для ПМЖ уже не смущает расстояние 80–85 км. На загородном рынке сформировались четкие зоны с предложением коттеджных поселков высокого ценового уровня: Курортный, Пушкинский, Петродворцовый и Приморский районы. Ценовым лидером по-прежнему остается проект «Северный Версаль», средняя цена коттеджа в котором достигает $2,6 млн. Элитный проект реализуется в Лахте на территории площадью 14 га. В Пушкинском районе — проект «Павловский малоэтажный ансамбль», цена дома доходит до $1,2 млн. Далее идет Петродворцовый район с проектами «Михайловское», где сосредоточена основная часть предложения, и «Нойдорф-Стрельна». Средняя стоимость дома — $840 тыс. В Курортном районе реализуется пять менее дорогостоящих проектов, среднее предложение составляет $712 тыс. за коттедж. Приблизительно на одном ценовом уровне находится предложение большинства оставшихся районов— Тосненского, Выборгского, Всеволожского, Приозерского и Кировского. Средняя цена домовладения здесь — в диапазоне $420–570 тыс.».
